L’assurance d’un prêt immobilier Facilimmo au Crédit Agricole Centre Est

Si vous avez reçu votre offre de prêt immobilier Crédit Agricole Centre Est, sans doute avez-vous remarqué qu’il était évoqué les caractéristiques d’un emprunt dénommé Facilimmo.

Etant habitué à trouver des assurance emprunteur pour garantir ce type de prêt, nous avons souhaité vous en dire plus.

Si vous souhaitez obtenir une délégation d’assurance ou résilier celle souscrite auprès de la banque, un courtier assurance emprunteur (nous contacter) sera le professionnel adéquat.

Au lieu de parler taux d’intérêt, nous nous pencherons sur votre TAEA. Peut être avez été attentif au fait que son montant n’était pas neutre…..

 

Le prêt Facilimmo et son assurance

Le prêt Facilimmo est l’offre de crédit immobilier du Crédit Agricole, dans laquelle s’intègre le Prêt Tout Habitat (PTH) et ses différentes variantes, dont le prêt lisseur. Ce contrat permet de financer divers projets immobiliers, tels que l’achat d’une résidence principale, secondaire, un investissement locatif ou encore une construction neuve.

Le prêt Facilimmo peut être constitué de plusieurs lignes de crédit aux modalités différentes :

• Un prêt amortissable classique avec mensualités constantes.
• Un prêt lisseur, conçu pour lisser les remboursements et équilibrer la charge mensuelle.
• Un prêt réglementé, comme un prêt à taux zéro (PTZ) ou un prêt accession sociale (PAS).

Dans chaque cas, l’offre de prêt mentionne un Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et un Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA), qui sont des éléments essentiels pour évaluer le coût total du financement. Il faudra prendre en compte le fait qu’il y ai une période d’anticipation ou pas sur ce type de prêt. Cela aura une influance sur le coût de l’assurance emprunteur.

Comment est calculé le TAEG ?

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût total du crédit pour l’emprunteur. Il inclut :

• Les intérêts du prêt (calculés en fonction du taux nominal).
• Les frais de dossier et autres coûts administratifs.
• Le coût de la caution ou de l’hypothèque.
• L’assurance emprunteur obligatoire, bien que le mode d’intégration de cette dernière dans le TAEG puisse varier selon les offres bancaires.

Une particularité du Crédit Agricole est qu’il calcule un TAEG par ligne de prêt. Ainsi, si l’emprunt est composé d’un prêt amortissable et d’un prêt lisseur, chaque composant aura son propre TAEG, ce qui peut rendre la comparaison avec d’autres offres plus complexes.

Le TAEA pour évaluer le coût de l’assurance dans l’emprunt

Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) est un indicateur permettant de mesurer le poids de l’assurance dans le coût total du crédit. Il est exprimé sous forme de pourcentage et permet de mieux comprendre l’impact de l’assurance emprunteur sur le montant total du prêt.

Dans un prêt Facilimmo, le TAEA dépend de plusieurs facteurs :

• Le montant du capital emprunté.
• La durée du prêt (plus elle est longue, plus le coût total de l’assurance est élevé).
• Le type d’assurance souscrit (contrat groupe du Crédit Agricole ou assurance déléguée).

Si l’assurance est souscrite auprès du Crédit Agricole, elle sera généralement intégrée dans le TAEG, mais pas toujours avec l’ensemble des garanties (certaines couvertures spécifiques peuvent être facturées séparément).

 

Comment baisser la mensualité ?

Pour réduire le coût total d’un prêt Facilimmo ou réduire sa mensualité, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

• Comparer le TAEA : Il peut être plus avantageux d’opter pour une délégation d’assurance plutôt que l’assurance groupe du Crédit Agricole, surtout si le contrat externe propose un tarif basé sur le capital restant dû.
• Analyser les différentes lignes de prêt : Comme chaque prêt a son propre TAEG, il est important de vérifier comment les prêts complémentaires influencent le coût global.
• Optimiser la durée du prêt : Un prêt plus court réduit les intérêts et l’assurance, bien que les mensualités soient plus élevées.

En prenant contact avec un courtier assurance emprunteur (nous contacter), votre dossier pourra être étudié de manière manuelle. Cela permettra d’activer certains leviers auquel vous n’aviez peut être pas pensé.

 

L’incidence du courtage d’assurance emprunteur sur un prêt Crédit Agricole Centre Est

L’ensemble des Caisses Régionales de Crédit Agricole distribuent à elles seules 33% des prêts immobiliers. Statistiquement, dans un tiers des cas notre métier de courtage assurance emprunteur va donc s’exercer sur un emprunt réalisé dans la banque verte.

Certains vont nous contacter pour choisir leur contrat de délégation d’assurance, d’autres pour résilier l’assurance emprunteur de la banque mais aussi pour des situations de risques aggravés de santé.

Nous avons donc listé une partie de nos activités de courtage et les agences bancaires dans lesquelles nous pourrions intervenir.

 

Nom de l’agence et de la Caisse Régionale	Nom de l’Agence Bancaire qui a fait le prêt immobilier	Les différentes interventions du courtier assurance emprunteur
Agence de Caluire-et-Cuire (Centre-est)	1 Place Jules Ferry, 69300 Caluire-et-Cuire	S’assurer avec une assurance 100% décès PTIA et 50% ITT IPT Réduire le TAEA d’un prêt pth Changer d’assurance sur un prêt pth lisseur souple
Agence de Chagny (Centre-est)	1 Place d’Armes, 71150 Chagny	Trouver une ADE pour un prêt tout habitat Optimiser le TAEG sur un prêt Facilimmo Obtenir une assurance de prêt équivalente
Agence de Chalamont (Centre-est)	Rue de la Mairie, 01320 Chalamont	Baisser le TAEA d’un crédit pth lisseur souple Renégocier l’assurance de prêt pth lisseur souple Faire une comparatif ITT
Agence de Chalon-sur-Saône (Centre-est)	4 Rue du Châtelet, 71100 Chalon-sur-Saône	Obtenir une solution pour les risques de santé aggravés Baisser le TAEG du crédit pth lisseur souple Réduire le taux d’assurance de prêt du pth fixe souplesse
Agence de Champagne-au-Mont-d’Or (Centre-est)	1 Rue Pierre de Truchis de Lays, 69410 Champagne-au-Mont-d’Or	Réduire une surprime Prédica Assurance en cas de risque aggravé de santé Réduire le TEAG sur un prêt Facilimmo
Agence de Charbonnières-les-Bains (Centre-est)	2 Avenue Lamartine, 69260 Charbonnières-les-Bains	Faire jouer la loi Lemoine sur un crédit pth Trouver une assurance acceptée par le CA Garantir l’ITT à 100%
Agence de Charnay-lès-Mâcon (Centre-est)	23 Rue Principale, 71850 Charnay-lès-Mâcon	Changer d’assurance sur un prêt tout habitat Baisser le TAEG sur un prêt Facilimmo Baisser le TAEA d’un crédit pth lisseur souple
Agence de Charolles (Centre-est)	Place de l’Hôtel de Ville, 71120 Charolles	Baisser le TAEG du crédit pth fixe souplesse Souscrire une assurance alternative S’assurer avec une assurance 100% décès PTIA et 50% ITT IPT

 

Nos activités peuvent aussi concerner les prêts professionnels puisque la Loi Lagarde permet de souscrire une assurance externe pour tout type de crédit. Si vous avez le choix, pourquoi accepter de payer plus cher ?

Renégocier l’assurance pour réduire le TAEG du prêt Facilimmo

Si vous avez pris l’initiative de souscrire l’assurance emprunteur du Crédit Agricole en pensant que la banque allait vous accorder un meilleur taux de prêt, peut-être avez eu raison, peut-être pas.

Une chose est sûre, dans 90% des cas vous n’aurez pas obtenu le TAEG le plus bas.

Le TAEG d’un prêt contient :

• Le montant des intérêts à payer durant l’emprunt
• Les frais de dossier
• Le coût de la garantie (montant de la cotisation CAMCA si vous avez une caution)
• Le coût des garanties d’assurance obligatoires (exprimé sous forme d’un TAEA)

Sur ce dernier point, il y a des choses à savoir et elles ne sont généralement pas développées par le conseiller bancaire ou le courtier immobilier.

Premièrement le Crédit Agricole n’intègre pas le coût des assurance facultatives dans son TAEG. C’est normal, la banque respecte la législation en vigueur. Ainsi si vous avez emprunté à deux, et que dans le même temps vous vous êtes assurés à 100% par tête, une répartition de coût à été faite par la banque.

Seul 100% d’assurance rentre dans le TAEG. Si vous vous êtes assurés à 200%, votre taux annuel effectif global ne représente pas le coût total de votre emprunt. Sans doute aviez-vous remarqué que la simulation de prêt faisait apparaître la notion de TEAG estimé En nous sollicitant, nous pourrons sur demande recalculer le TAEG réel de votre emprunt.

Le coût d’assurance payé pendant la période d’anticipation n’est pas non plus intégré au TAEG puisque le taux global correspond à la partie amortissable d’emprunt.

Dernier point et pas des moindres, il sera parfois possible de payer votre assurance emprunteur 50% moins chère en négociant une délégation d’assurance. Le choix de prendre une assurance externe pourra s’opérer au moment de la demande de prêt grâce à la Loi Lagarde ou après avoir signé l’offre en rentrant dans le cadre de la loi Lemoine.

Il ne faut donc pas se fier aux remises commerciales présentées par la banque sur ce contrat. Si vous ne fumez pas et avez moins de 50 ans, le gain devrait se chiffrer en millier d’euros.

Cette économie sur l’assurance emprunteur qui va mécaniquement faire chuter votre TAEA. Un TAEA plus bas signifie que votre TAEG aura été réduit. Seule condition pour négocier une assurance externe, satisfaire l’équivalence de garantie avec le contrat AssurRéponse Immo.

Faut-il prévoir des formalités médicales pour emprunter au Crédit Agricole Centre Est ?

Pour vous accorder le prêt immobilier, le Crédit Agricole va vous demander de souscrire une assurance emprunteur et si possible celle que le conseiller bancaire va vous proposer : Prédica

Prédica est tout simplement la compagnie d’assurance du Crédit Agricole.

Cette assurance est proposée dans le cadre des offres de prêt Facilimmo et couvre les lignes de crédit suivantes :

• PTH FACILIMMO
• PTH AVEC ou SANS ANTICIPATION FACILIMMO
• PTH LISSEUR SOUPLE: ce prêt est utilisé lorsqu’il y a plusieurs lignes d’emprunts avec des mensualités qui se lissent les unes aux autres afin que votre mensualité de prêt globale reste fixe.
• PTH MODULABLE PLUS
• PTH VERT amortissable souplesse
• PTH INGENIUM
• PTH fixe Credit Revente
• …….

Suivant votre montant d’emprunt, la quotité pour laquelle vous êtes assuré et votre âge, la compagnie va vous demander des formalités médicales plus ou moins lourdes.

• Questionnaire médical
• Examen médical à faire compléter par un médecin
• Analyse de sang
• ECG au repos et à l’effort
• Echographie cardiaque

Les formalités médicales ne sont pas communiquées sur la simulation de prêt immobilier. Vous pourrez les consulter uniquement lorsque le conseiller bancaire vous aura ouvert l’espace de souscription sur le site e-ade credit agricole.

Charge à vous ensuite de voir si vous souhaitez effectuer ces formalités chez un médecin de votre choix ou passer par un centre agrée. Lorsque vous avez un problème de santé et passer un examen médical ou cardiaque, le fait de consulter son propre médecin facilitera l’étude par d’autres assureur en délégation.

Quelles sont les garanties d’assurance à souscrire pour obtenir son financement ?

Votre Prêteur exige que vous souscriviez des garanties d’assurance minimales pour l’octroi de votre prêt. Ces garantie et les taux de couverture minimum vont être repris dans la fiche standardisée d’information.

Parmi les critères de garanties exigibles, votre prêteur aura retenu la liste de critères suivante, qui correspond à ses exigences générales liées à sa politique de risque, en fonction du type d’opération résidence principale, secondaire, locatif, achat sénior, prêt professionnel, …), du type de prêt (amortissable, relai, à paliers, gigogne, modulable, lisseur, PTH,…)  et de votre statut professionnel.

Le contrat d’assurance emprunteur qui garantira votre crédit doit obligatoirement couvrir un pourcentage minimum de celui-ci. Ce pourcentage est appelé quotité d’assurance ». Chaque prêt doit être couvert au minimum à 100 %. En cas de pluralité d’Emprunteurs (achat en couple ou SCI avec plusieurs associés), cette quotité exigée par votre Prêteur peut être répartie entre vous et vos co-emprunteurs.

Cela signifie que vous pouvez faire la répartition suivante :

• 100% par tête
• 50% par tête
• 100% sur l’emprunteur et pas d’assurance pour le co emprunteur
• 100% en décès PTIA et 50% sur l’ITT et l’IPT à) condition que les 2 co emprunteurs couvrent un minimum de 100% en incapacité invalidité.
• 70/30….80/20…

Rien n’interdit de s’assurer à 100% sur l’un et 50% pour l’autre.

 

Garanties exigées	Critères à prendre en compte pour trouver une assurance équivalente en garanties	Quotité exigée pour la banque pour accorder le prêt
Décès (DC)	Maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier à titre personnel, professionnel ou humanitaire	100%
	Couverture de la garantie décès pendant toute la durée du prêt
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)	Maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier à titre personnel, professionnel ou humanitaire	100%
Incapacité Temporaire Totale (ITT)	Délai de franchise inférieur ou égal à 90 jours	100%
	Maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier à titre personnel, professionnel ou humanitaire
	Pour une personne en activité, évaluation en fonction de la profession exercée au jour du sinistre
	Pour une personne en activité, prestation égale à la mensualité assurée sans référence à la perte de revenu subie pendant le sinistre
	Maintien de la couverture en cas de temps partiel thérapeutique (TPT) avec une prise en charge minimale de 50% sur une durée d’au moins 90 jours
	Couverture des inactifs au moment du sinistre, si oui taux de prise en charge à 100%
	Couverture des affections dorsales Sans condition d’hospitalisation, ni d’intervention chirurgicale
	Couverture des affections psychiatriques Sans condition d’hospitalisation
Invalidité Permanente Totale (IPT)	Maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier à titre personnel, professionnel ou humanitaire	100%
	Couverture des affections dorsales Sans condition d’hospitalisation, ni d’intervention chirurgicale
Invalidité Permanente Partielle (IPP)	Prise en charge de l’invalidité partielle à partir de 33%	100%
	Maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier à titre personnel, professionnel ou humanitaire

 

Pour connaître la part d’assurance obligatoire et facultative de l’assurance dans le prêt immobilier Crédit Agricole, vous pouvez regarder sous le premier tableau de la simulation. Y sera noté un coût d’assurance facultatif si des cotisations ne sont pas intégrées au TAEG estimé. A noter que la période d’anticipation ne rentre pas non plus dans le Taux annuel effectif global.

En cas de demande de changement d’assurance dans le cadre de la loi Lemoine ou pour une demande de délégation, le certificat d’assurance devra prévoir cette durée de couverture dans la durée totale des garanties.

 

FAQ sur l’assurance emprunteur

Quelles lois permettent de changer d’assurance ?

Trois lois permettent de changer d’assurance :

• Loi Lagarde : choisir une délégation dès la souscription du prêt.
• Loi Hamon : changer d’assurance durant la première année. Cette loi a été remplacé par la Loi Lemoine en 2022
• Loi Lemoine : résilier à tout moment sans attendre l’anniversaire du contrat.

Dans les 3 cas, votre assurance emprunteur devra présenter des garanties équivalentes pour que la banque accepte que vous souscriviez un autre contrat. Il sera dans certains possible de changer d’assurance sur un prêt professionnel mais ici c’est le code des assurances qui s’impliquera et il y aura une notion de date anniversaire avec un préavis à respecter.

Une assurance calculée sur le capital restant dû sera-t-elle moins chère que celle du CA ?

Lorsque vous vous tourner vers une assurance emprunteur individuelle, le tarif est bien souvent calculé à partir d’un taux calculé sur le capital restant dû. Ce système de tarification permet d’avoir un coût dégressif en fonction du capital garanti. Cela évite de payer pendant toute la durée pour le même capital assuré comme c’est le cas au Crédit Agricole.

Vous pourrez donc généralement payer moins cher si vous avez tous les bon paramètres (non-fumeur, pas de risque professionnel, pas de sport à risque).

Qu’est-ce que le TAEA ?

Le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance) est la part de l’assurance dans le TAEG. Il se calcule en comparant le coût du prêt avec et sans assurance (TAEG avec assurance emprunteur – TAEG sans assurance emprunteur = TAEA). Si vous prenez une délégation d’assurance externe, ce taux baisse et fait automatiquement chuter le TAEG, ce qui réduit le coût total de votre crédit. Si vous êtes assuré à plus de 100% car vous empruntez en couple, la banque exclura du TAEA la partie facultative et les cotisations afférentes.

Quelles sont les exclusions courantes sur une assurance emprunteur ?

Suicide la première année.

Sports à risque non déclarés si vous souscrivez une assurance qui vous le demande dans les documents de souscription

Pathologies dorsales et psychiatriques si vous ne souscrivez pas d’option spécifique.

Maladies préexistantes si non couvertes après le questionnaire santé.

Sur ce dernier cas le fait de déclarer une pathologie cardiaque, une Maladie de Crohn ou un diabète n’entraine pas toujours une exclusion. Cela dépendre de l’assureur mais aussi de l’ancienneté et de la stabilité de votre affection. La convention AERAS permet une étude approfondie de votre questionnaire médical. La Loi Lemoine permettra, elle, de ne pas remplir de questionnaire santé. Mais attention à bien vérifier les conditions de souscription et la notice d’information.

Peut-on emprunter sans assurance ?

En théorie, oui, mais en pratique, très compliqué. Les banques imposent des garanties (épargne, hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire, …). On se pose généralement cette question si l’on doit déclarer un risque médical dans son questionnaire santé. Ici la Loi Lemoine ou la convention AERAS pourront vous aider. Pour faire étudier votre dossier, mieux vaudra solliciter un courtier spécialiste des risques aggravés de santé. Ce professionnel pourra vous orienter vers des organismes d’assurance adapté à vos antécédents de santé ou à votre maladie auto immune.

Un courtier peut-il aider à changer d’assurance ?

Oui, il trouve une assurance équivalente et s’assure que la banque ne refuse pas pour des raisons administratives. Il accompagne dans les démarches et évite les erreurs qui retardent la substitution. Un courtier spécialisé est souvent plus efficace qu’un comparateur automatique. De manière basique il étudiera votre dossier en mode manuel ce qui évitera des carences que vous n’aviez pas précédemment. Il reste bon de savoir qu’un comparateur d’assurance, contrairement aux idées reçues, n’a pas de prix plus bas que le courtier sur ce qui concerne l’assurance emprunteur. Les comparateurs ont parfois des frais de distributions importants alors que c’est vous qui commettez de potentielles erreurs dans votre souscription.