Problème de taux d’usure sur un prêt immobilier BNP
Notre comparateur assurance prêt immobilier permet de trouver une compagnie adaptée à un déclaratif d’obésité dite « sévère »
Un prêt relai acquisition que certaines compagnies ne savent pas assurer sans un plan de financement précis
La banque BNP acceptera le contrat en délégation uniquement si ses critères d’exigence vis-à-vis d’une délégation d’assurance sont remplis
Le contrat Cardif vendu par la BNP ne contient pas la garantie IPP (invalidité permanente partielle)
Nous allons vous exposer un cas concret de problème de taux d’usure. Nous traitons régulièrement cette problématique. Vous verrez ainsi comment puisqu’avec la remontée des taux d’intérêt les seuils de l’usure sont de plus en plus facilement atteint.
Les taux d’usure sont donnés chaque trimestre par la banque de France
Ils correspondent à la moyenne des taux de crédit accordés le trimestre précédent majorés d’un tiers.
Ce tiers correspondront à la partie laissée pour les frais de dossier, la garantie du prêt et l’assurance emprunteur (seule la part obligatoire de l’assurance exigée par la banque est prise en compte).
Contexte
Dès lors que le TAEG du prêt dépasse le taux d’usure fixé par la banque de France, la banque refuse d’accorder l’emprunt.
Afin de vous exposer le type de travail que l’on peut effectuer pour un emprunteur, nous vous ferons part de nos remarques à chacune des étapes du dossier afin de voir comment votre propre situation pourrait être traitée.
Cela vous permet de voir comment on l’on mène une stratégie sur un dossier afin d’arriver à débloquer une situation.
Après avoir saisie ses informations et transmis sa simulation de prêt ce client BNP nous expose sa problématique.
Après avoir saisie ses informations et transmis sa simulation de prêt il nous expose sa problématique.
La problématique du taux d’usure exposée par le client BNP pour son prêt achat-revente
Ce couple de clients qui mettent en vente d’un côté leur résidence actuelle pour en acheter une nouvelle passe par une système de relai acquisition présenté par la BNP. Le principe ressemble à celui du prêt relai mais se présente sur la forme d’une seule ligne de prêt.
L’avantage est d’avoir une mensualité d’emprunt fixe dans le temps sans avoir à payer les intérêts relatifs à un prêt relai.
Le prêt d’un montant de 687000€ sur 20 ans à un taux de 1.05% s’articule donc de la façon suivante :
• Mensualité sur les 11 premiers mois : 1059€
• 12ème mensualité : 477995€ (qui correspond au remboursement d’emprunt prévu suite à la vente de leur maison)
• Mensualité sur les 227 mois restant : 1059€
Le client nous indique qu’il a fait appel à des plateformes d’assurances mais que jusqu’ici le prix est toujours supérieur à celui de sa banque avant même de remplir le questionnaire de santé.
Sa banque a majoré le prix de l’assurance Cardif, contrat d’assurance groupe de la BNP et il y a des conditions spécifiques
Voici le détail du courrier CARDIF reçu par ce client :
116% d’augmentation pour son épouse liée à priori à une problématique d’IMC et a une courte dépression post partum
178% de surprime pour lui avec un refus partiel d’assurance c’est-à-dire que les garanties ITT lui ont été refusées. En cause là aussi, un surpoids, et un potentiel début de diabète.
Les contrats groupe de banque, BNP ou autre ? n’étant pas adapté à des profils en dehors des normes de santé majorent plus facilement mais font aussi plus de refus de garantie ITT.
Il n’y a donc rien d’étonnant sur les propositions faites par la banque après étude des questionnaires de santé.
Les exigences du client vis-à-vis du taux d’usure sur le prêt relai acquisition de la BNP
Son premier souhait est bien évidemment de débloquer la situation en passant en déça du taux d’usure.
Il a tenté avec le banquier de passer la quotité à 50% par emprunteur au lieu des 100% Monsieur et 50% Madame qui était initialement prévu mais son conseiller lui a indiqué qu’il était toujours en dépassement.
Il souhaite également si cela est possible être assuré à 100% car la couverture à 50% est selon lui trop juste et également obtenir les garanties ITT car il génère la majorité des revenus du couple. Sa protection mais aussi celle de son conjoint sont donc à prendre en compte.
Dernier point à prendre en compte, la réduction du prix de l’assurance emprunteur car bien évidemment avec des surprimes respectivement de 116 et 178% les tarif se sont envolé.
Les taux d’assurance de base de Cardif ont été multiplié par 2.16 et 2.78. Le budget d’assurance est donc conséquent mais il faudra dans tous les cas passer par une réduction du coût global si l’on veut régler le problème de taux d’usure.
Notre analyse de courtier vis-à-vis de cette situation de taux d’usure BNP et des exigences du clients
Toutes les exigences clients ne peuvent pas toujours être prise en compte ou du moins satisfaite mais ici on peut essayer de tout avoir.
Voici les différents points que nous prenons en compte avant de nous lancer tête baissée comme le font certains en ouvrant un dossier sur la compagnie la moins chère sélectionné par un comparateur d’assurance.
1. Trouver une compagnie adaptée à un déclaratif d’obésité dite « sévère »
Certaines compagnies à compter d’un IMC de 35 vont faire exactement la même chose que Cardif via BNP c’est à dire refusé la garantie ITT ou fortement majoré. Le sujet du jours étant lié à un problème de coût d’assurance emprunteur nous devons le prendre en compte.
Certaines compagnies sont donc éliminées d’office.
2. Il s’agit d’un prêt relai acquisition que certaines compagnies ne savent pas assurer ou du moins pas sans un plan de financement précis
En assurance emprunteur, comme dans d’autres domaine, l’informatique, si elle n’est pas adaptée peut devenir un souci. Si l’assureur doit faire une proposition d’assurance en faisant un calcul manuel qui prendre une semaine à 10 jours avec des échanges avec la banque le délai est trop long. En l’état le client est en toute fin de démarche et à perdu un temps certains avec les demandes de complément médicaux de la part de Cardif.
3. La banque BNP acceptera le contrat en délégation uniquement si ses critères d’exigence vis-à-vis d’une délégation d’assurance sont remplis
Un des critères d’exigence de la BNP sur la partie assurance emprunteur est de fournir un contrat d’assurance ne mettant pas de restrictions sur les affections dorsales et psychiques.
Voici l’extrait de la fiche standardisée d’information assurance en possession des clients :
En pratique sur les contrats d’assurance en délégation pour qu’il n’y ait pas de condition d’opération ou d’hospitalisation sur ce type d’affection on doit demander une option complémentaire.
Or, dès lors que l’on demande cette option un éventuel antécédent du même type (ici une dépression post partum) fait que la compagnie refus d’accorder cette fameuse garantie. Pas d’option psy dos = contrat d’assurance non conformes aux exigences BNP et donc non accepté pour l’édition du prêt immobilier.
4. Le contrat Cardif vendu par la BNP ne contient pas la garantie IPP (invalidité permanente partielle)
Lors des échanges que nous avons eu avec le client, celui-ci semble soucieux de sa couverture. Il nous a indiqué qu’ils souhaitent obtenir les garanties invalidité totale et arrêt de travail qui lui ont été refusé.
Lorsque nous lui exposons qu’en cas d’invalidité inférieure à 66% (ex : 60% d’invalidité) celui-ci ne sera absolument pas pris en charge, il s’agit d’une découverte pour lui.
L’aspect couverture d’assurance a été totalement occulté par son conseiller qui lui a demandé une assurance à 100% sans lui exposer qu’en cas d’invalidité partielle comprise entre 33 et 66% Cardif ne verserai rien. 100% de 0 ça a toujours fait zéro.
Trois objectifs sont déterminés en fonctions du taux d’usure et des garanties d’assurance souhaitées :
• Obtenir toutes les garanties d’assurance demandées par la banque : décès PTIA IPT ITT + l’option psy dos + la garantie IPP souhaité par le client.
• Réduire au maximum les surprimes liées au surpoids.
• Trouver une compagnie en capacité d’assurer les prêts relais acquisition de la BNP. Il ne s’agit pas là d’un prêt de 687000€ amortissable mais d’un prêt qui passera à 209000€ au bout d’un an après injection des capitaux lié à la vente du précédent bien. Si l’assureur fait son calcul sur 687000€ le taux d’usure sera dépassé avant même de faire le dossier d’assurance
En 2h de temps tous les éléments nécessaires à la prise d’une décision par un médecin conseil sont en compagnie d’assurance. Il ne lui sera pas demandé d’information complémentaire.
Grâce à notre outil interne et à la connaissance des systèmes informatiques des différents assureurs nous lui économisons 3 jours de délai et de nouveaux examen (7 jours de plus)
Ceux sont donc 10 jours de gains de temps qui vont permettre au client de na pas avoir à décaler sa date de passage chez notaire ou perdre son bien.
Les dossiers ayant été soumis à la compagnie sélectionnée le retour est fait 72h plus tard.
Les conditions d’assurance de la compagnie d’assurance en délégation :
En ciblant correctement les compagnies pour Madame et Monsieur voici les retours :
• Pour Madame une acceptation sur toutes les garanties demandées sans exclusion (DC PTIA IPT ITT IPP option psy dos) moyennant une majoration de 50%
• Pour Monsieur une acceptation sur toutes les garanties demandées sans exclusion (DC PTIA IPT ITT IPP option psy dos) moyennant une majoration de 100%
Les deux IMC étant quasi identique sur ce couple de client l’écart de majoration est très certainement dû au diabète en cours de diagnostic pour Monsieur
En toute état de cause le tarif de de base de Madame qui en délégation d’assurance était plus bas que la banque ne sera multipliée que par 1.5 et celui de Monsieur lui aussi a dessous de la banque sera multiplié par deux
Cette bouffée d’air récupérer sur le budget assurance emprunteur (obligatoire et facultatif) de plus de 15 000€ permettra de repasser sur un TAEG en deçà du taux d’usure.
Après discussion avec ce couple de client une quotité adaptée à leur projet sera définie à 70% pour Monsieur et 50% pour Madame. La banque ayant été perturbé dans ses projet de marge commerciale (100% d’assurance pour Monsieur et 50% pour Madame) laissera les clients valider leur dossier avec cette couverture d’assurance sans leur compliquer la tâche.
La garantie IPP aura été au passage ajouté leur permettant une couverture au sens large.
Les leviers non utilisés sur ce souci de taux d’usure
La solution étant trouvée sur ce dossier nous n’avons pas eu besoin de mettre en œuvre certains leviers que nous utilisons parfois sur des problématiques de taux d’usure à savoir :
• Demande de révision à la baisse du taux d’emprunt
• Demande de révision à la baisse des frais de dossier de la banque
• Etude de l’impact d’un réduction couple pour baisser de coût de l’assurance emprunteur en délégation (certaines pratiquent, d’autres pas)
• Diminution de l’apport pour noyer les frais annexe lié au crédit (frais de dossier, coût de la caution)
• Diminution de la durée d’emprunt pour baisser le taux d’assurance (valable sur certains produits et pas d’autres) et éventuellement le taux de crédit.
• Rééquilibrage de la part d’assurance obligatoire entre Monsieur et Madame
• Rabais sur les frais de courtage si présence d’un courtier en crédit immobilier (si la banque rentre ses frais de courtage dans le TAEG ce qui n’est pas normal dans tous les cas)
Conclusion sur le problème de taux d’usure
La problématique de taux d’usure fréquente que les emprunteurs subissent en toute fin de prêt.
La plupart du temps la moindre anticipation du facteur assurance en est la cause.
Bien préparé et avec une équation bien posé il est parfois aisé de régler ce type de souci même si vos interlocuteurs habituels vous indique que cela n’est pas possible.
Nombre de leviers existent. Il suffit bien entendu déjà de les connaitre mais surtout de les maitriser.
Bien sélectionner son courtier assurance emprunteur restera donc notre principal conseil
Exposer nous votre projet et vos difficultés, nous vous proposons de vous accompagner en trouvant la meilleur solution
Mr ROQUES a été d’une efficacité redoutable. J’ai essuyé des refus d’assurance pour la partie ITT de mon assurance à cause de mon diabète. En 48h il a tout réglé et avec un coût de cotisation plus que raisonnable
Geoffroy a été d’une patience que l’on peut qualifier de légendaire. Bien que ma banque me mette des bâtons dans les roues du début à la fin pour m’accorder ma délégation d’assurance, il a à chaque étape su me dire comment traiter la chose jusqu’à ce que le résultat soit obtenu.
Arrivé à la base pour un simple changement d’assurance sur mon prêt immobilier afin de faire quelques économie, Monsieur ROQUES a pris le temps de m’expliquer comment j’étais couvert et pourquoi il convenait de s’intéresser à certaines options. A 300€ de plus sur 20 ans cela ne valait pas le coup de s’en priver. Ultra pédagogue.
Je suis entrée en relation avec Monsieur ROQUES sur recommandation de ma banquière. A la vue du montant de mon emprunt et de mon âge il y avait systématiquement des formalités médicales que je n’avais pas le temps de gérer. Appel à 10h, contrat édité à 17h. rien à dire, très efficace.
Assurée sur un prêt Banque Populaire avec une assurance dégressive, ni mon courtier immobilier ni mon banquier n’avaient été en capacité de me faire comprendre l’impact de ce système un peu opaque. En 10 minute au téléphone avec Geoffroy j’ai compris où était le piège. On a donc pu corriger le tir et repartir sur quelque chose de plus avantageux pour moi.
Mon dossier de crédit été bloqué par le taux d’usure. Du coup la banque ne voulait pas m’accorder le crédit. Mr ROQUES a débloqué la situation dans la journée. Au final c’est le seul interlocuteur qui a su maîtriser le fameux TAEG. Encore un grand merci, la maison on l’a eu grâce à vous.
Le Cabinet Phenix Courtage, nous a permis de faire l’acquisition de notre logement à Serignan dans les meilleures conditions financieres au niveau de notre prét. La recherche de l’assurance a été efficace et performante. Merci pour cet accompagnement trés professionnel qui nous a permis de réaliser notre projet.
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