Maladie et prêt immobilier : un impact sur le taux du crédit ou le TAEG?

Bien qu’un TAEG de crédit immobilier soit aussi composé des frais de dossier et de la garantie, il n’est pas réellement utile de se concentrer sur ce point. À eux deux, ces éléments ne dépasseront généralement pas 0.10% dans votre TAEG.

L’assurance emprunteur, en TAEG elle pèse. Et peut peser très lourd lorsque vous êtes malade, dépassant même parfois le taux du crédit si vous avez plus de 40 ans ou avez des maladies qui occasionnent les plus fortes surprimes.

Finalement, réduire son TAEG sur un crédit immobilier c’est s’attaquer au coût de l’assurance emprunteur.

Plusieurs choses à savoir.

Premièrement, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance de la banque. La Loi Lagarde vous permet de choisir votre propre assurance auprès d’un assureur de votre choix. Cela s’appelle faire une délégation d’assurance. La Loi Lagarde interdit à la banque de modifier les conditions du crédit (taux, frais de dossier, …) si vous prenez une assurance extérieure à la banque. Cette démarche est d’ailleurs recommandée par la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Vous pouvez donc choisir une assurance qui vous convient mieux avant la mise en place du crédit.

Deuxièmement, si malgré la surprime et l’augmentation de votre TAEG, vous avez tout de même accepté votre offre de crédit immobilier, la Loi Lemoine vous permettra de changer d’assurance emprunteur. Cette démarche est possible à tout moment, et ce dès que vous aurez retourné l’offre de prêt signé à la banque. La seule condition à remplir est que l’assurance que vous trouvez soit au moins équivalente à celle de la banque en termes de garantie. Attention, c’est la banque qui accorde ou non la résiliation. Si vous ne remplissez pas les conditions demandées, elle sera en droit de refuser la substitution d’assurance. Ainsi, ne prenez pas pour argent comptant les arguments commerciaux d’un conseiller bancaire qui viendrait vous indiquer que vous pourrez toujours changer d’assurance dans un second temps. Vous devez faire vérifier cette possibilité par un spécialiste de l’assurance emprunteur. Seul ce professionnel sera en mesure de vous confirmer en amont si cette démarche sera réalisable ou pas.

Troisième point à connaître, la délégation d’assurance est nettement moins chère que le contrat d’assurance proposé par la banque. Les écarts de prix peuvent atteindre les 60%. Il n’est donc pas impossible que même avant la prise en compte de votre état de santé il y ait plusieurs milliers d’euros d’écart entre le contrat de la banque et ce que vous pourriez trouver via notre comparateur d’assurance de prêt. Sur un taux de crédit, on négocie 0.10 voire 0.15%. Avec une délégation d’assurance, on baisse régulièrement de 0.30% ou 0.40% le TAEG.

Quatrième point, les surprimes liées à une maladie auront moins d’impact sur une délégation d’assurance. Deux raisons à cela. Si vous trouvez un contrat qui vous fait une meilleure acceptation médicale (proposition prenant en compte votre déclaratif de santé ou votre maladie) vous aurez une surprime en pourcentage qui sera plus basse. Ainsi, pour un diabète de type 1 la banque peut proposer une surprime de 150%. Notre métier de courtier en assurance emprunteur consistera à connaître les compagnies d’assurance qui proposeraient une surprime de 100%. La deuxième raison sera le prix de base. Si l’on double votre prix de base avec une surprime, mieux vaut que votre prix de base soit de 50€ (délégation d’assurance) que de 80€ (contrat d’assurance de la banque). Cela s’en ressentira fortement sur un TAEG de crédit immobilier.

Cinquième point à prendre en compte, la quotité d’assurance du contrat d’assurance de prêt. Si vous empruntez seul, la banque vous demandera de vous assurer à 100%. Il n’y aura donc pas de possibilité de négocier ou d’agir sur le TAEG. En revanche, si vous empruntez à 2, il n’est pas rare que la banque vous couvre à plus de 100%. L’emprunteur pourra ainsi être couvert à 100% et le co-emprunteur à 50 ou à 100% également, il y aura ainsi 150 ou 200% d’assurance. Il faut savoir que seuls 100% d’assurance sont intégrés dans le TAEG. Le fait d’être assuré à 150 ou 200% n’aura donc pas d’impact sur votre TAEG, mais il en aura sur votre portefeuille. Comme indiqué en préambule, lorsque nous étudions votre dossier d’assurance emprunteur, cette subtilité est prise en compte afin que vous réalisiez la meilleure opération financière possible. Il ne faut pas tomber dans le piège du TAEG affiché, mais se concentrer sur le TAEG payé. Attention, la quotité d’assurance se fixe lors de la mise en place du crédit et n’est plus modifiable ensuite. Si vous êtes assuré à 100% vous ne pourrez pas passer à 80% en changeant d’assurance emprunteur.

Dernier point, le taux d’usure peut vous empêcher d’emprunter. Le taux d’usure c’est un taux maximal fixé par la banque de France chaque mois ou chaque trimestre. Si votre TAEG dépasse ce taux, la banque doit vous refuser le crédit. Cela n’aura rien à voir avec vos capacités d’emprunt ou votre revenu. Le taux d’usure est l’élément qui a fait connaître le TEAG à bon nombre d’intermédiaires en crédit qui n’avaient tendance jusque-là qu’à n’évoquer le taux du crédit.