Prêt immobilier refusé à cause de l’assurance emprunteur : quelles solutions ?
Quelles solutions si le crédit est refusé à cause de l'assurance
quand un problème sur l'assurance entraine un refus de crédit
- 5 mars 2024
- Envoyé par : Assurances
- Catégories: Convention AERAS, Refus assurance de Prêt
Lorsque vous demandez un prêt immobilier à votre banque, vous avez généralement anticiper les points qui peuvent entrainer un refus.
Néanmoins il est plus difficile d’anticiper un refus de crédit lié à une problématique d’assurance emprunteur.
Une banque peut vous refuser un prêt pour des raisons financières. On identifie ici des éléments liés à votre salaire ou votre apport :
- Apport pas assez élevé
- Mensualité trop haute pas rapport à vos revenus (taux d’endettement trop élevé)
Ici vous devrez revoir votre copie soit en cherchant un bien immobilier moins cher, augmenter vos revenus ou bien encore attendre pour avoir un apport plus conséquent.
Vous ne le saviez peut être pas mais la banque peut aussi vous indiquer qu’elle refuse de vous accorder le crédit pour des raisons qui sont liées directement ou indirectement à l’assurance emprunteur.
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Nous avons identifié 4 raisons de refus de prêt lié à l’assurance du crédit :
- Assurance emprunteur refusée: la plupart du temps l’assurance est refusée à cause d’un problème de santé, d’un antécédent médical ou parce que l’assureur aura identifié un risque aggravé de santé
Malgré l’application de la convention AERAS, il n’y a pas d’obligation d’assurance dans les compagnies. Ainsi si votre pathologie est lourde, récente ou mal connue de l’assureur interrogé, celui-ci pourra refuser votre adhésion. La solution pourra être ici de vous orienter vers un courtier assurance emprunteur spécialisé dans les risques aggravé de santé. Ce professionnel sera en capacité de vous orienter vers une compagnie adaptée à votre déclaratif de santé. Celui-ci ne vous garantira pas un accord mais au moins vous solliciterez votre adhésion auprès d’un organisme qui connaît votre maladie.
- Les garanties ITT et IPT sont refusées: lorsque vous demandez un crédit immobilier de résidence principale, la banque vous demande un contrat couvrant les garanties décès PTIA IPT ITT. Si vous n’êtes pas en activité (retraités notamment), elle se limitera aux seules garanties décès PTIA. Même si la banque vous a fait un accord de principe, celui-ci est lié à l’obtention de toutes les garanties d’assurance.
Là aussi, les garanties ITT et IPT, qui sont des destinées à vous couvrir en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité, pourront vous être refusée pour raison de santé. A noter que les refus de garantie IPT et ITT son fréquent pour des diabètes de type 1, des affections cardiovasculaires ou des antécédents de cancer.
- Taux d’endettement assurance incluse supérieure à 35% : depuis janvier 2021, Le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande un taux d’endettement de 35% assurance emprunteur incluse. Il arrive donc que dans certains cas le coût de l’assurance emprunteur fasse dépasser ce seuil.
Ici, il suffira donc de vous assurer en dehors de la banque. Cela peut paraître simple comme solution mais c’est au final la clé dans une majorité de cas. L’assurance de la banque est généralement plus chère que les assurances emprunteur en délégation. Quand on sait que les coûts peuvent varier du simple au triple, prendre une assurance externe permettra dans nombre de cas de baisser votre endettement et donc de passer sous le seuil des 35%
- Taux d’usure dépassé (TAEG trop élevé) : le taux d’usure est une norme banque de France à respecter sur un emprunt immobilier. Chaque trimestre la Banque de France indique un TAEG de crédit immobilier au-delà duquel la banque doit vous refuser le crédit. L’assurance emprunteur étant intégrée dans le TAEG du crédit, si son coût est trop élevé, il y aura dépassement de taux d’usure. Le coût de l’assurance peut être trop élevé si vous êtes âgé ou que l’assureur vous a appliqué une surprime (santé, sport, résident étranger ou expatrié,…).
Dans le cas d’un prêt refusé pour dépassement de taux d’usure, il faudra identifier les garanties obligatoire ou la part obligatoire de l’assurance emprunteur. En effet, seule la part obligatoire est intégrée dans un TAEG. L’assurance emprunteur s’ajoute ensuite au taux du crédit, aux frais de dossier et aux coûts de garantie (caution, hypothèque, PPD). Le tout forme le un taux représentant les frais obligatoire pour l’obtention du crédit. Cette partie étant assez technique et pas forcément toujours lié à un facteur clairement identifié, il convient de s’orienter vers un courtier spécialiste de l’assurance emprunteur. Celui-ci vous indiquera les actions à mener auprès de la banque afin d’avancer rapidement.
Lire la suite en version détaillée sur le Blogpatrimoine : Quelles solutions face à un refus de prêt immobilier à cause de l’assurance emprunteur ?
Peu importe le motif de refus de prêt en lien avec l’assurance, la plupart du temps la connaissance et la réflexion d’un courtier spécialisé en assurance emprunteur vous sera d’un aide précieuse si vous êtes en recherche de solution ou d’alternative.
Nous sommes ici sur des problématiques sur mesure ne pouvant être traitée et complètement réglée par une gestion industrielle.
Comment procéder quand la banque refuse le crédit à cause de l’assurance ?
A qui faire appel si la banque refuse le crédit à cause de l’assurance ?
La convention AERAS peut-elle intervenir si j’ai un refus de prêt à cause de l’assurance ?
Un courtier immobilier permet-il d’éviter les refus de crédit ?
Quelles sont les alternatives si la banque refuse le crédit à cause d’un problème d’assurance ?
Voici une série de questions provenant d’emprunteurs qui ont souhaité bénéficier de nos compétences pour trouver un une solution suite à un refus de prêt lié à l’assurance. Pour des questions personnalisées n’hésitez pas à utiliser votre formulaire de contact. Vous pourrez ainsi nous adresser votre simulation de prêt, votre offre, votre tableau d’amortissement ou tout autre document en rapport avec votre questionnement.
Votre conseiller bancaire pourra être utile mais ce n’est certainement pas lui qui débloquera la situation. En effet votre refus de crédit était un minimum anticipable. Un spécialiste de l’assurance emprunteur anticipe les refus d’assurance ou à minima de garantie tout comme il peut évaluer un TAEG. Si votre banquier ou votre courtier immobilier n’avait pas pris la mesure du TAEG, il faut s’orienter vers un courtier assurance emprunteur expérimenté sur le sujet du taux d’usure.
La convention AERAS n’intervient pas directement sur les dossiers d’emprunt. Son texte prévoit uniquement un dispositif à mettre en place par les banques et les compagnies d’assurance si vous avez un risque aggravé de santé. Suivant le coût de votre assurance, il peut en revanche être étudié le principe de l’écrêtement de surprime. Il faudra que la surprime représente plus de 1.4% dans votre TAEG. Pour ce qui est du refus d’assurance, la convention AERAS vous a permis d’accéder aux niveaux 2 et 3. Si vous avez un refus d’assurance emprunteur, il faut s’orienter vers une compagnie adaptée à votre risque aggravé de santé.
Le courtier immobilier permet d’avoir accès aux informations sur le taux du crédit (recherche du meilleur taux) mais aussi de monter son dossier correctement. Il faut y comprendre ici qu’il est en capacité d’adapter votre dossier sur la partie financière. Pour tout ce qui concerne la partie assurance emprunteur, il s’agit pour lui généralement d’un métier annexe. Il saura vendre un contrat d’assurance ou vous expliquer les grandes lignes des garanties. En revanche sur une problématique purement technique sur l’assurance il n’aura pas toutes les connaissances. Même s’il ne faut pas faire de généralité, rare seront les courtier immobiliers expert en assurance. Si c’était le cas, vous n’auriez pas de problématique d’assurance sur votre dossier car celle-ci aurait été anticipé. En revanche le courtier immobilier peut être un bon interlocuteur lorsqu’il s’agira d’exposer à la banque la solution trouvée par le courtier assurance emprunteur.
Si le courtier assurance emprunteur n’a pas pu trouver de solutions pour votre assurance emprunteur, vous pourrez envisager les solutions proposées par la convention AERAS.
Il faudra alors finir votre emprunteur avant vos 71 ans et assurer moins de 420 000€ d’emprunt pour être dans le cadre.
Vous pourrez ainsi proposer la caution d’un tierce personne, un couverture prévoyance personnelle ou une hypothèque sur un autre bien. La convention AERAS s’appliquant en cas de risque aggravé de santé, cette solution ne sera pas envisageable si vous avez un prix d’assurance trop important à cause de votre âge.
Les solutions en cas de refus de prêt lié à l’assurance
Après analyse de votre dossier, nous trouverons ensemble la meilleure solution d’assurance pour votre prêt immobilier