Assurance emprunteur et désolidarisation de crédit immobilier

La désolidarisation de crédit est une opération mise en place par la banque si vous êtes amené à vous séparer de votre moitié ou à divorcer.

Une fois passée la question de l’endettement de celui qui reprendra la mensualité de prêt à son compte, l’établissement bancaire vous demandera d’assurer votre emprunt avec une quotité d’assurance à 100 %.

Si vous étiez déjà assuré à cette hauteur, la banque pourra éditer l’avenant de désolidarisation.

Si votre quotité était de 50, 70 ou 80 %, vous devrez remplir un nouveau questionnaire médical.

Dès lors que l’on est seul à rembourser les mensualités, de nouvelles questions seront alors à se poser :

• État de santé actuel vs passé
• Nouveau coût de l’assurance vs antérieur
• Besoin d’être mieux garanti, car seul à assumer les mensualités du crédit

Voyons les différents cas qui peuvent se produire et quels sont les points importants à traiter sur la partie assurance emprunteur.

Qu’est-ce qu’une désolidarisation de crédit immobilier ?

La désolidarisation d’un prêt immobilier consiste à retirer l’un des co-emprunteurs du contrat de crédit immobilier (ou offre de prêt) initialement souscrit à deux. Après cette opération, le crédit ne sera qu’à un seul nom et seul l’emprunteur principal supportera la charge de la dette.

Lors d’une rupture de PACS ou d’un divorce, se pose bien souvent la question de qui va garder la maison ou l’appartement. Si un des deux emprunteurs dispose d’un montant de revenu assez élevé, il pourra alors proposer au notaire de reprendre le prêt de la résidence principale et de payer en complément une soulte (cas fréquent en cas de plus-value immobilière).

La désolidarisation ne porte que sur l’engagement bancaire et l’obligation de remboursement de l’emprunt. Parfois, la soulte occasionnera un financement complémentaire car elle ne peut être intégrée dans l’ancienne offre de prêt.

En 2026, une banque prête à 3.50 %, en 2020, elle prêtait à 1.50 %. Si votre emprunt immobilier a quelques années, autant essayer de le conserver.

Une désolidarisation peut aussi intervenir dans un cadre familial plus large. Il peut y avoir désolidarisation du prêt lors d’une succession ou d’une réorganisation patrimoniale entre héritiers copropriétaires d’un bien financé à crédit.

Pour accepter de passer l’emprunt sur une seule tête, la banque va :

• S’assurer que l’emprunteur restant dispose de revenus suffisants pour assumer seul la totalité du remboursement (taux d’endettement inférieur à 33 %).
• Demander une assurance emprunteur à hauteur de 100 % du capital restant dû. Comme dans le financement d’origine, l’assurance décès invalidité ou décès PTIA IPT ITT reste obligatoire.
• Demander aux deux co-emprunteurs de signer l’avenant de crédit.

En cas de pépin de santé, depuis la mise en place du financement ou si vous avez depuis, une affection de longue durée, posez-vous la question de votre assurabilité avant même de voir votre banque (cas où vous n’êtes pas assuré à 100 %).

Une assurance emprunteur obligatoire pour garantir 100 % du financement

Pour octroyer un prêt immobilier, une banque demande que vous souscriviez plusieurs garanties d’assurance disponibles dans les conditions générales de vente.

La première, c’est la garantie décès.

Elle garantit le remboursement intégral du capital restant dû aux héritiers en cas de décès de l’assuré.

La PTIA, ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie est la seconde garantie.

Elle permet également le solde du prêt si vous veniez à être totalement dépendant d’un tiers pour accomplir les actes ordinaires de la vie courante, avant l’âge de la retraite. Ici, on parlera régulièrement d’invalidité totale équivalente à un niveau 3 de la Sécurité sociale.

Viennent ensuite deux garanties d’invalidité :

• L’IPT, Invalidité Permanente Totale, qui permet la prise en charge de vos échéances d’emprunt si votre taux d’invalidité reconnu par l’assureur est supérieur à 66 %.
• L’IPP, Invalidité Permanente Partielle, qui permet la prise en charge de la mensualité de prêt si votre taux d’invalidité est compris entre 33 % et 66 %.

L’ITT (incapacité temporaire totale) sera la dernière garantie. Si vous êtes en arrêt maladie, la compagnie rembourse votre crédit après 90 jours de franchise.

La garantie perte d’emploi reste peu souscrite et sera bien souvent considérée comme une couverture facultative. Vous pourrez donc la résilier en cours de prêt.

Chaque banque pourra exiger des critères d’équivalence et un niveau de couverture plus ou moins important si vous décidez de souscrire une délégation d’assurance (souscrire votre assurance hors banque grâce à la Loi Lagarde).

En revanche, pour la quotité, la banque imposera un 100 % de manière obligatoire. En effet, l’établissement de crédit souhaite que le prêt soit intégralement soldé si un coup dur devait se produire durant le remboursement du prêt.

Le coût de ces 100 % d’assurance correspondra au TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) que vous retrouverez dans votre offre de prêt.

Comment procéder pour assurer le prêt si votre état de santé a changé avant la désolidarisation ?

S’il y a bien un point que l’on ne maîtrise pas et sur lequel on peut difficilement se projeter, c’est la santé.

Si vous envisagez de faire une désolidarisation de prêt, que vous n’étiez pas assuré à 100 % et, que des événements de santé ont eu lieu entre le moment où vous avez fait votre achat immobilier et aujourd’hui, anticipez.

L’anticipation vous permettra en effet de parfois sauver votre opération de financement.

Cette réflexion est valable pour la désolidarisation mais aussi si vous avez prévu de financer le rachat de soulte à crédit.

La banque ne percutera pas sur ce type de problématique.

Pour un conseiller bancaire, l’assurance emprunteur, c’est une formalité administrative. Si votre banquier ne vous a jamais expliqué vos garanties d’assurance ou leur fonctionnement, c’est tout simplement qu’il ne maîtrisera pas les rouages de ce contrat.

Pour autant, sur un dossier avec des spécificités l’accompagnement sur les points techniques est primordial.

Quand le questionnaire santé n’est pas vierge, la compagnie d’assurance peut :

• Refuser votre adhésion
• Appliquer des surprimes
• Pratiquer des exclusions sur les garanties incapacité invalidité

Aussi, si vous avez eu :

• Un cancer
• Un diagnostic de diabète, de spondylarthrite ou de rhumatisme psoriasique
• Un infarctus ou un événement cardiaque

Attendez vous à ce que la convention AERAS ne règle pas toutes vos problématiques.

Contacter un courtier en assurance spécialisé dans les risques aggravés de santé sera la meilleure solution. Ce professionnel des situations spécifiques sur l’aspect médical pourra, contrairement à un comparateur d’assurance, réfléchir à votre situation.

Ce n’est que dans un second temps, qu’il vous orientera vers une compagnie d’assurance adaptée.

Pourquoi faut-il changer d’assurance emprunteur après l’édition de l’avenant de désolidarisation ?

La désolidarisation est souvent l’occasion idéale de revoir les conditions de l’assurance de prêt, d’autant que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, facilite considérablement le changement d’offre.

Si vous étiez assuré sur le contrat groupe de votre banque et avez fait auditer votre contrat par un courtier en assurance emprunteur indépendant, sans doute avez-vous pris conscience des carences de votre protection actuelle :

• Prestation indemnitaire qui limite la prise en charge de l’assureur si vous n’avez pas de perte de revenus
• Absence de remboursement si vous n’atteignez pas 66 % d’invalidité
• Problèmes de dos ou dépression couverts uniquement sous certaines conditions
• Absence de prestation si vous êtes sans emploi au moment de l’arrêt maladie
• Arrêt du versement des indemnités au moment du passage à l’âge de la retraite
• Arrêt du versement des prestations IPT ou IPP si vous revendez votre bien immobilier
• …….

Passer par un courtier indépendant permet d’identifier les problématiques d’un contrat. Contrairement à certaines plateformes qui ne lisent pas forcément ce qui est écrit dans votre contrat et sont obsédées par l’équivalence des garanties, ce professionnel vous permettra d’envisager une substitution sans perte de garanties associées.

Oui, vous avez bien lu. Vous pouvez tout à fait vous retrouver avec moins de garanties après un changement d’assurance. Il suffit pour cela de passer par des outils automatisés ou des intermédiaires qui utilisent ces mêmes outils.

Quand on ne lit pas et que l’on laisse les outils travailler à notre place les résultats sont à la hauteur des investissements en temps.

Passer par un expert n’est pas plus cher. Il est même très fréquent de payer moins cher que sur des simulateurs. En effet, si l’on maîtrise le fonctionnement des couvertures, on a aussi tendance à maîtriser les systèmes de tarification.

On pourra donc appliquer certaines astuces tarifaires dont les informaticiens de plateformes d’assurance emprunteur n’ont jamais entendu parler.

Ainsi, pour des dossiers où le montant de cotisation est significatif, autant prendre le temps de parler à un conseiller.

Un emprunteur unique se doit d’être bien couvert en cas de souci de santé sur les 15 ou 20 prochaines années. Pour cela, il est conseillé d’utiliser la Loi Lemoine.

Fonctionnement et avantages de la Loi Lemoine

La Loi Lemoine permet tout d’abord de résilier et de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une date d’échéance annuelle comme c’était le cas auparavant avec l’amendement Bourquin.

Elle a aussi, dans des cas bien précis instauré également une exonération du questionnaire de santé. Cette souscription sans questionnaire médical concernera notamment les jeunes emprunteurs et les montants de crédit peu élevés (inférieur à 200 000 €).

Une modification du contrat d’assurance de prêt peut aussi occasionner des économies qui sont bonnes à prendre lorsque l’endettement personnel augmente.

Dernier point, cette substitution peut aussi être l’occasion de passer d’une cotisation d’assurance dégressive (plus chère sur les premières années d’emprunt car calculée selon le capital emprunté) à une cotisation fixe.

Même si votre taux d’assurance n’est pas toujours plus bas, le coût réellement payé deviendra plus intéressant en cas de remboursement votre emprunt avant son terme.