Le refus d’assurance sur un prêt immobilier

L’assurance emprunteur est une composante essentielle de votre demande de prêt immobilier. Elle protège à la fois l’emprunteur et le prêteur en couvrant les mensualités du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur.

Cependant, il arrive que des demandes d’assurance emprunteur soient refusées. Etat de santé défavorable, âge ou bien encore activité professionnelle ou sportive, les motifs peuvent être nombreux.

Heureusement des solutions pourront exister dans une multitude de cas. Courtier spécialiste de l’assurance emprunteur, nous traitons chaque année nombre de dossiers refusés par des assurances bancaires.

Bien souvent ceci peut être anticipé.

Comprendre le refus d’assurance emprunteur et ses incidences sur votre crédit

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur et pourquoi est-elle nécessaire ?

L’assurance emprunteur est une garantie demandée par les banques pour vous accorder le crédit immobilier.

Elle vous couvre et garantie la banque en cas :

• De décès,
• D’invalidité (IPT ou IPP)
• D’incapacité de l’emprunteur (ITT)

Suivant le cas, elle prendra en charge les mensualités du prêt immobilier ou le capital restant dû indiqué sur votre tableau d’amortissement.

En cas de décès, l’assurance solde votre crédit et vos héritiers ne supportent plus le poids de la dette. Si vous faites face à un arrêt de travail (ITT) ou une invalidité totale, là aussi l’assureur interviendra pour régler vos mensualités à votre place.

Par conséquent, une assurance emprunteur est souvent perçue comme une condition obligatoire pour que la banque vous accorde le prêt immobilier. Un refus d’assurance sera donc vu par le banquier comme une croix rouge sur votre dossier et il restera difficile de lui présenter des solutions alternatives qui lui conviennent.

L’assurance emprunteur a-t-elle le droit de refuser votre adhésion ?

Oui, une compagnie d’assurance a le droit de refuser de couvrir un emprunteur si elle estime que le risque est trop élevé. C’est pour cela que vous entendrez parler de risque aggravé de santé ou de convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Il n’existe donc pas de droit à l’assurance emprunteur comme c’est le cas pour les assurances auto. Même en payant plus cher, tout n’est pas toujours faisable. Néanmoins, et je vous dis cela par expérience, une méthode et des connaissances spécifiques augmentent fortement les chances d’accéder à des solutions.

Si votre refus d’assurance est lié à votre état de santé (diabète, pathologie cardiaque, problème rénal, maladie chronique, …), l’assureur vous détaillera rarement une explication précise.

Les assureurs évaluent les risques en se basant sur plusieurs critères :

• L’âge : ce sera principalement des refus de garantie (PTIA ou ITT/IPT)
• L’état de santé
• La profession
• Les loisirs (activité sportive à risque)
• Et le lieu de résidence de l’emprunteur.

Si l’un de ces critères présente un risque plus élevé que ce qui est accepté par l’assureur dans son prix de base, il refusera de vous garantir ou proposera des conditions plus strictes comme des exclusions de garanties (exclusion ITT et IPT) ou des surprimes.

Quelle est la conséquence sur la demande de prêt immobilier et l’accord de principe ?

Nombre d’emprunteurs en situation de refus le sont généralement au dernier moment. La Banque n’ayant pas une grande maitrise du risque assurance et santé, elle gère cette partie du dossier de crédit à la fin. Vous êtes ainsi régulièrement mis devant le fait accompli avec une situation à gérer en urgence.

La principale conséquence d’un refus d’assurance est tout simplement le risque que la banque remette en cause l’accord de principe et ne vous accorde plus le prêt. Si vous relisez votre accord de principe, vous comprendrez que celui-ci n’a été établi que sur la base des conditions financières et qu’il contenait des réserves. Dans les réserves, il était noté « fournir une couverture assurance emprunteur à 100% décès PTIA IPT ITT ».

Si vous n’avez pas d’assurance à fournir à la banque, c’est cette réserve qui n’est pas levée. La banque peut donc revenir sur cet accord et ne plus vous accorder l’emprunt faute d’assurance.

Les causes du refus d’assurance emprunteur

Lorsque l’on travaille dans le domaine de l’assurance emprunteur et que l’on a une expérience significative dans le domaine on constate que les motifs de refus sont potentiellement nombreux. En revanche la connaissance des situations spécifiques que peuvent rencontrer les emprunteurs lors de leur souscription améliore significativement le taux d’échec.

Courtier spécialisé dans les risques aggravés, nous sommes contactés par nombre d’emprunteur subissant des refus d’assurance. Dans la grande majorité des cas ils repartent avec une solution. Un souci d’orientation est bien souvent la cause du refus.

Votre état de santé actuel ou vos antécédents médicaux

Les antécédents médicaux ou les maladies dont vous souffrez sont l’une des principales causes de refus. Après avoir évalué votre questionnaire santé et généralement des documents médicaux complémentaires, l’assureur peut considérer votre situation santé comme trop risquée. Le risque est ici, pour lui, de devoir accorder une prestation décès, invalidité ou arrêt de travail en cours de contrat.

La limite d’âge atteinte pour être assuré sur certaines garanties

Les emprunteurs âgés peuvent également faire face à des refus, car les risques de décès ou d’invalidité augmentent avec l’âge. Dans ce cas, ce ne sera pas un risque directement lié à la santé. Le refus tout simplement prévu par les conditions générale de ventes. Vous ne pourrez pas accéder après 65, 67 ou 70 ans aux garantie ITT, IPT et PTIA.

L’exercice d’une activité professionnelle à risque ou d’un sport dangereux

Certaines professions jugées dangereuses ou la pratique de sports extrêmes peuvent entraîner un refus d’assurance. Ce sera notamment le cas si votre banque ne vous propose pas le contrat groupe. Par exemple, les métiers liés à la construction, la police ou l’aviation, ainsi que des sports comme le parachutisme ou la plongée sous-marine, sont considérés comme présentant des risques élevés.

Les assureurs considèrent que ces activités augmentent significativement le risque d’accidents ou de blessures graves, ce qui rend la couverture plus coûteuse ou carrément impossible. Refus de couvrir le risque ne signifie pas pour autant refus de garantie. Vous serez parfois assuré mais sous réserve d’une clause d’exclusion.

Le lieu de résidence si vous êtes résident étranger ou expatrié

Les emprunteurs résidant dans des pays jugés à risque (en raison de l’instabilité politique, de la sécurité, ou des infrastructures médicales insuffisantes) peuvent également se voir refuser une assurance. Ce peut aussi être le cas si votre situation de résident étranger ou d’expatrié n’est pas liée à votre activité professionnelle.

Si vous n’êtes pas dans de grandes villes, vous déplacez par votre propre moyen ou logez chez l’habitant, vous sortez des statistiques dont dispose l’assureur. Etant donné qu’il ne connait pas le risque, il préfère refuser.

Le cas spécifique du refus ciblé sur le co-emprunteur

Lorsque vous empruntez à deux, chaque emprunteur fait une demande d’assurance individuelle. Le profil santé du co-emprunteur peut être différent du vôtre et la décision de l’assureur également.

La banque pourra vous demander de trouver une solution alternative pour que votre conjoint soit couvert pour toutes les garanties ou a minima les garanties décès PTIA. Cela dépendra de la banque et de votre répartition de revenus. Bien souvent le co emprunteur aura été refusé pour raison de santé. Sachez que parfois le dossier de crédit doit être adapté en amont ou fait dans une banque qui sera moins exigeante sur la partie assurance emprunteur.

Réduire la quotité d’assurance ou passer l’assurance à 100% sur votre tête ne sera pas toujours la solution pour débloquer la situation.

Sur cette situation précise, un courtier risque aggravé pourra vous donner quelques astuces si vous n’êtes pas pris par les délais. Une ré étude du dossier d’assurance par une assurance en délégation est généralement possible sous 72h si le dossier médical est complet.

Les différents types de refus d’assurance emprunteur

Les refus d’assurance pourront être de différent type et porteront sur différentes garanties. Il est important que la situation soit claire pour ensuite pouvoir trouver une solution. Dans le cadre de notre métier un refus d’assurance au niveau 2 si vous passez au niveau 3 n’est pas encore un refus définitif. Néanmoins il nous fait d’ores et déjà mener des actions spécifiques.

Le refus total de l’adhésion

Dans ce cas, aucune couverture ne vous est accordée. L’assureur ne peut accorder ni les garanties décès PTIA, ni les garanties incapacité invalidité. Il est estime que selon sa grille d’acceptation médicale interne le risque est trop élevé. Pour un emprunteur sénior c’est un refus décès PTIA. Pour un emprunteur en activité, c’est un refus décès PTIA IPT ITT et IPP.

L’accord partiel plus connue sous l’appellation refus de garantie

Un accord partiel signifie que l’assureur accepte de couvrir certains risques, mais en exclut d’autres. Dans le jargon on appelle cela un refus ITT ou exclusion totale des garanties ITT. Vous n’aurez donc que les garanties décès et PTIA qui seront accordées.

Cet accord partiel peut malheureusement entrainer un refus de prêt de la banque. Rappelons que la banque demande une couverture d’assurance complète, c’est-à-dire avec couverture de l’incapacité et de l’invalidité.

Les refus ITT sont très fréquents notamment sur les spondylarthrites, polyarthrites, maladies rénales, maladies cardiaques ou encore des cancers considérés comme récents par l’assureur.

Dans notre activité de courtage, c’est la situation pour laquelle nous sommes le plus sollicités. Aussi, il est simple de vous exposer les solutions selon votre situation.

Certaines banques qui appliquent un refus partiel d’assurance (refus IPT et ITT) continuent en revanche de vous facturer la cotisation correspondante. Il est donc important de bien regarder si votre taux d’assurance a baissé ou pas.

L’ajournement de la décision du médecin conseil à une date ultérieure

Dans cette situation, votre dossier est refusé pour une durée déterminée. Généralement, la compagnie vous indique que votre dossier ne peut faire l’objet d’une étude. Il est généralement indiqué que votre dossier est ajourné pour une certaine durée. Cette durée peut être de 1 mois, 6 mois ou quelques années.

Souvent, cet ajournement fait suite à une pathologie encore trop récente pour être étudiée par l’assureur. Une pure histoire de statistique….

Si vous avez eu un cancer sur lequel l’assureur n’a pas assez de recul de temps, que vous avez été opéré récemment (by pass de moins de 6 mois par exemple) ou que vous devez l’être prochainement, ou encore si on vous a diagnostiqué une maladie récemment, vous risquez un ajournement.

Toutes les compagnies n’auront pas les mêmes délais concernant cet ajournement. A titre immédiat considérez cela comme un refus. La date indiquée par l’assureur précise que votre dossier pourra être étudié, en aucun cas, que vous aurez un accord.

La convention AERAS : une première solution pour trouver une assurance

La Convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un dispositif visant à faciliter l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Elle repose sur plusieurs principes et procédures qui assurent une couverture adaptée tout en protégeant les emprunteurs.

Ce texte a été signé par l’ensemble des organismes d’assurance et de crédit. Elle s’applique donc partout et de manière automatique. Elle s’active systématiquement sans démarche complémentaire de votre part dès lors qu’il a un refus d’assurance emprunteur.

Quel est le principe du texte mis en place par les pouvoir publics et les associations de malades ?

La Convention AERAS a pour but de permettre aux personnes ayant ou ayant eu un problème de santé de pouvoir s’assurer et ensuite emprunter dans des conditions convenables. Un texte de référence a été établi entre les différents acteurs (banquier, assureur, état et association de malades). Il n’y a donc pas de droit à l’assurance mais dans certains cas des process ou décisions sur certaines pathologies sont imposés aux assureurs de banques mais aussi à ceux dit alternatifs.

Les différents niveaux d’étude votre demande d’assurance emprunteur

La convention prévoit trois niveaux d’étude par les assureurs pour évaluer la demande d’assurance :

• Niveau 1 AERAS : La demande est traitée selon les critères standards de l’assureur. Si le risque est jugé acceptable sans surprime ou exclusion, l’assurance est accordée et votre contrat est édité et votre crédit sera accepté. Pensez à sélectionner un contrat moins onéreux ou plus couvrant restera votre seule préoccupation.

• Niveau 2 AERAS : Si le risque ne peut être couvert au premier niveau, le service médical de l’assureur et le médecin conseil examinent plus en détail votre dossier médical. Dans les faits, il vous est demandé de fournir des éléments médicaux complémentaires (certificat médicaux, compte rendu opératoire, questionnaire spécifique à votre maladie, compte rendu ECG,…). Si vous êtes refusé au niveau 2 AERAS, vous n’aurez généralement pas accès aux couvertures ITT. Contactez rapidement un courtier risque aggravé de santé afin de voir si une solution est envisageable avec un assureur externe à la banque.

• Niveau 3 AERAS : Si le risque ne peut toujours pas être couvert, la demande est transmise à la Commission AERAS pour une évaluation finale. Ce sont des réassureurs qui vont étudier les possibilités d’assurance. Au mieux vous aurez une garantie décès PTIA et généralement des surprimes.

L’essentiel de notre activité de courtier risque aggravé de santé se fait suite au passage au niveau 2 OU 3 AERAS.

Certaines compagnies d’assurance ont communiqué sur l’annulation des surprimes en cas d’accord au niveau 2 AERAS. Accord sans surprime ne signifie pas pour autant que vous paierez moins cher. D’autres part accord d’assurance ne signifie pas pour autant que votre pathologie ou d’autres d’ailleurs génèreront une indemnisation.

Il existe sur le marché des contrats qui limitent leur prise en charge de la mensualité de prêt à votre perte de revenu. La difficulté à trouver une solution d’assurance ne doit pas vous faire oublier le fonctionnement du contrat. C’est pour cela qu’il est recommandé d’avoir l’avis d’un expert.

Votre banquier est là pour vendre son produit. Prenez le temps de regarder ce qu’il se passe à côté. Et surtout faite le avant de souscrire même si les discours commerciaux vous indique que vous pourrez changer de contrat ensuite.

Comment accéder à la convention AERAS ?

Pour bénéficier des dispositions de la convention AERAS, le demandeur doit :

• Avoir un projet d’emprunt immobilier, professionnel ou personnel (à certaines conditions).
• Remplir les critères spécifiques de la convention en termes de montant de prêt et d’âge (assurez moins de 420 000€ et finir le prêt avant 71 ans pour un emprunt de résidence principale par exemple)
• Avoir un risque aggravé de santé (AVC, diabète, pathologie rénale, cardiaque, arythmie, …)

Attention, suivant les dispositifs internes à la convention AERAS (grille des pathologie, droit à l’oubli,…), les conditions de montant d’emprunt ou d’âge peuvent être différentes.

Le droit à l’oubli, une solution spécifique pour les antécédents de cancer

Le droit à l’oubli permet aux anciens malades du cancer ou de l’hépatite C de ne pas déclarer leur maladie passée dans le questionnaire médical. Cela est possible après un délai de 5 ans.

Ce délai de 5 ans court à compter du moment où votre protocole thérapeutique est terminé. Vous ne devez pas avoir fait de rechute pour bénéficier du droit à l’oubli.

En pratique, si vous avez le droit à l’oubli pour votre antécédent de cancer, vous n’indiquez rien dans votre questionnaire santé. Attention en revanche à bien vérifier le cadre. Sinon vous serez en situation de fausse déclaration et votre contrat sera nul.

Contrairement à la convention AERAS classique, vous n’aurez pas de montant maximal d’emprunt (AERAS plafonne à 420 000€ d’emprunt assuré). L’âge maximal de 71 ans au terme du prêt est lui maintenu.

Le droit à l’oubli vous évite donc un possible refus d’assurance lié au cancer et simplifie les accords de garanties incapacité invalidité y compris pour des cancers considérés plus à risque.

La grille de référence pour certaines pathologies cancéreuses plus récente

La grille de référence est un document listant les pathologies spécifiques (essentiellement cancéreuses + VIH) et les conditions dans lesquelles elles peuvent être assurées avec des surprimes modérées ou au tarif classique.

Sous une condition de délai après la date de fin des soins, votre pathologie pourra être assurée sans surprime ni exclusion avant les 5 ans du droit à l’oubli.

Ex : cancer du sein in situ assurance après 1 an sans surcoût et sans restriction. Même chose pour le mélanome de la peau.

Cette grille de référence contient deux parties. Dans la seconde partie, les pathologies listées sont assurables pour certaines garanties uniquement, avec des surprimes qui seront plafonnées (cancer du sein infiltrant assurable 3 ans après la date de fin des soins avec majoration maximale de 100% sur les garanties décès PTIA ITP ITT).

 

Quelles sont les autres solutions en cas de refus d’assurance sur une prêt immobilier ?

Si malgré l’application de la convention AERAS ou des dispositifs complémentaires, il va exister d’autres solutions pour assurer votre emprunt ou même obtenir votre crédit sans assurance.

La Loi Lemoine pour emprunter sans questionnaire santé

La loi Lemoine, adoptée en 2022, a apporté des améliorations significatives à la Convention AERAS. Mais elle permet surtout d’éviter d’avoir un questionnaire santé quand on demande un crédit immobilier.

Bien entendu, il y aura des conditions à remplir :

• Avoir moins de 60 ans au terme du prêt
• Ne pas assurer plus de 200 000€ d’emprunt.

Si vous avez déjà emprunté, et êtes assuré, il faudra décompter votre couverture du plafond des 200 000€.

Si vous adhérez sans questionnaire de santé, pensez à vérifier vos conditions générales car certains assureurs excluent (par une petite ligne) les pathologies présentes à la souscription.

La délégation d’assurance pour une étude médicale sur mesure

La délégation d’assurance permet à l’emprunteur de choisir une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse.

En accédant à un marché bien plus large, vous étendez la possibilité d’obtenir une solution d’assurance. Contrairement à la banque qui ne propose qu’un contrat, le marché de la délégation est très concurrentiel.

Certaines compagnies auront un savoir-faire spécifique sur les risques aggravés de santé. La loi Lagarde permet aux emprunteurs de choisir librement leur assurance à condition que les garanties proposées soient équivalentes à celles exigées par la banque.

La délégation peut donc permettre d’obtenir une garantie décès PTIA ou un accord sur toutes les garanties là où la banque a refusé de vous couvrir.

Elle se souscrit auprès d’organisme considéré comme assureurs alternatifs. Il s’agit au final des compagnies d’assurance classiques et connues comme Axa, Allianz, Swiss Life, April, Generali, Cardif, Met Life, Macif, Mnacp, Malakof,….

Au regard du nombre d’offres et de leur spécificité, il restera en revanche plus compliqué de savoir laquelle est adaptée à votre déclaratif santé. Sans courtier spécialisé, vous allez donc multiplier les démarches administratives et les rendez-vous médicaux.

Le courtier spécialiste des risques aggravé de santé

Ce professionnel est, en résumé, le guide pour vous orienter vers la compagnie adaptée à votre risque aggravé de santé. Certains experts peuvent aussi vous orienter vers les banques dans lesquelles il peut être plus simple d’emprunter quand on est malade.

Dans le cadre de nos activités, nous constatons de réelles différences dans les accords d’emprunt pour personnes malades.

Le courtier pourra réduire les surprimes, obtenir un accord de la banque alors que vous avez été refusé sur le contrat bancaire, supprimer une exclusion, régler un problème de taux d’usure mais aussi plus basiquement vous orienter vers un contrat plus couvrant que celui de votre établissement bancaire.

L’étude des garanties alternatives imposées à la banque pour accorder le prêt

En cas de refus d’assurance, la convention AERAS prévoit une liste d’alternatives que la banque se doit d’étudier. Ici nous ne sommes donc plus sur la partie assurance mais bien sur la partie bancaire. En effet c’est le banquier qui décide en dernier lieu de vous accorder le prêt immobilier ou pas.

La convention AERAS impose donc à la banque d’étudier des garanties alternatives en cas d’absence d’assurance suite à un refus.

Cela permet d’augmenter les chances que la banque accorde le crédit immobilier.

Voici les alternatives possibles :

• • Hypothèque d’un bien immobilier : Mettre un bien en hypothèque peut servir de garantie à la banque. Cela signifie que si vous ne pouvez pas rembourser le prêt, la banque peut saisir le bien hypothéqué. Cette hypothèque doit se faire sur un bien dont vous êtes déjà propriétaire.

• • Le nantissement : Utiliser des placements financiers en garantie. Par exemple, des actions ou des obligations peuvent être mises en nantissement pour garantir le prêt.

• • Cautionnement d’une tierce personne : Faire intervenir une personne de confiance qui se porte caution pour le prêt. Il peut s’agir d’un membre de la famille (parents, frères, sœurs, …). Cette personne s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur principal.

• • Mise en garantie d’un contrat de prévoyance existant : Un contrat de prévoyance décès peut être utilisé comme garantie pour le prêt immobilier. Il pourra s’agir d’une prévoyance d’entreprise (si vous êtes salarié cadre par exemple ou fonctionnaire avec une prévoyance privée) ou d’une prévoyance Madelin (Chef d’entreprise non salarié ou profession libérale).

Ces alternatives peuvent être particulièrement utiles si vous avez de la trésorerie ou un contrat de prévoyance qui couvre le risque décès. En revanche rien n’oblige la banque à les accepter.

Les solutions alternatives se doivent d’être étudier en dernier lieu. En effet parfois en bougeant quelques lignes sur le dossier de prêt immobilier, la solution apparaît.

Le souci est que le banquier seul ne le voit. C’est l’inconvénient de travailler avec un logiciel ou de ne pas maitriser le sujet de l’assurance emprunteur de bout en bout.

Dans notre activité de courtage en assurance risques aggravés de santé, plus de la moitié des dossiers nécessite une réflexion humaine.

Cela permet d’obtenir des accords plus facilement, de réduire les délais ou de baisser drastiquement les tarifs obtenus.

Si en tant qu’un emprunteur, si vous laissez le logiciel bancaire chercher la solution la plus appropriée, vous risquez d’attendre longtemps.

Pour ce qui est des comparateurs d’assurance en ligne, là aussi, ne vous attendez pas à trouver la faille pour trouver une assurance. A partir du moment où c’est vous qui faite la demande et saisissez ce que demande la banque, vous retrouverez la même finalité.

Le refus d’assurance emprunteur se doit d’être pris en charge par un expert de votre problématique.

Si vous tombez en panne sur l’autoroute, vous appelez une dépanneuse ou le commercial de la concession ?