Comparatifs d’assurance de prêt immobilier

Lorsque vous faites un prêt immobilier, il est impératif d’effectuer des comparatifs sur l’assurance emprunteur. Ce comparatif vous aide dans un premier temps à baisser le cout de votre contrat puisque celui est intégré au TAEG de votre offre de prêt. Dans un second temps, le comparatif vous permettra d’améliorer les garanties et donc votre couverture d’emprunt.

Bien que la banque vous propose systématiquement son assurance groupe, la Loi Lagarde vous permet de choisir librement l’assurance de votre prêt immobilier. Si par manque de temps ou manque de possibilité dans la négociation vous n’avez pas su souscrire l’assurance de votre choix, la Loi Lemoine vous permettra de résilier le contrat de la banque dès la signature de l’offre de prêt.

Courtier spécialisé en assurance emprunteur, voyons ici les différents points de comparaison pour réduire votre coût d’assurance emprunteur et optimiser votre couverture.

Faut-il faire des comparatifs assurance emprunteur pour trouver le meilleur contrat ?

Le meilleur contrat d’assurance de prêt immobilier n’existe pas. En revanche, la meilleure assurance emprunteur sera celle qui vous correspond au mieux. Suivant votre âge et votre durée d’emprunt, vous aurez un prix ou un taux plancher en dessous duquel vous ne pourrez pas descendre.

Le comparatif de tarifs va donc initialement vous servir à connaître la fourchette de prix bas. Lorsque vous comparez les assurances emprunteur, il ne faut pas mettre en concurrence les banques.

Les banques sont les établissements qui proposeront les assurances emprunteur les plus chères. En effet, sous couvert de vous faire faire un gain sur le taux du crédit, elles récupèreront la marge sur la partie assurance faisant ainsi augmenter votre TAEA et dans la foulée votre TAEG.

De plus, le nombre de banques est au final assez faible et les produits totalement standardisés. Vous ne pouvez pas demander à votre banquier de payer plus cher pour être couvert comme vous le souhaitez. La couverture est celle prévue par le contrat et il est rare d’avoir des options de couverture supplémentaire.

Les comparatifs se doivent d’être faits sur des contrats en délégation, c’est-à-dire externe aux banques.

Vous y trouverez ici une multitude d’offres et une concurrence plus forte, ce qui a pour effet de faire baisser le taux du contrat.

Si vous ne comparez pas, vous paierez suivant votre âge 30 à 50% plus cher que le prix du marché et subirez une couverture qui ne sera la plupart du temps pas adapté à votre souhait.

L’équivalence de garanties limite-t-elle les comparatifs ?

Lorsque vous souhaitez comparer les assurances de prêt immobilier, il y a une méthode à suivre. Cette méthode c’est celle de l’équivalence de garanties. L’équivalence de garanties, c’est ce qui est demandé par votre banque pour accepter le contrat en délégation que vous allez lui proposer en lieu et place du contrat groupe.

Même si chaque banque vous demande, de souscrire :

• Une couverture décès PTIA pour un investissement locatif
• Une couverture décès PTIA IPT ITT pour un achat de résidence principale ou secondaire

Il y aura des spécificités qui varient selon les banques. Ces points spécifiques, appelés critères d’équivalence, sont indiqués :

• Sur la FSI (fiche standardisée d’informatique) que vous remet votre banquier en même temps que votre première simulation de crédit
• Sur le site internet de banque

Vous y constaterez par exemple que le Crédit Agricole demande une garantie ITT qui couvre les affections dorsales sans restriction alors que le LCL accepte sur cette même garantie qu’une condition d’opération soit présente pour être indemnisé.

Il existe des critères d’équivalences de garantie sur :

• La garantie décès
• La garantie PTIA
• La garantie incapacité (ITT)
• La garantie invalidité (IPT et IPP)

Vous devez donc dans vos comparatifs commencer par rechercher un contrat ayant des garanties équivalentes afin qu’il puisse être accepté par votre banque.

Inutile de chercher le meilleur contrat, car si votre banque ne l’accepte pas, vous ne pourrez pas en bénéficier. En matière d’assurance emprunteur, oubliez la logique appliquée habituellement, c’est la banque qui aura le dernier mot.

Quels sont les points de comparaison sur les garanties d’assurance emprunteur ?

Lorsque l’on est en attente d’une couverture de qualité, le comparatif se doit d’être fait sur les garanties du contrat, mais aussi leur fonctionnement. Ce dernier point sera d’ailleurs le plus important.

Tous les contrats du marché présentent une couverture décès invalidité et arrêt de travail (décès PTIA IPT ITT). Ainsi, quand vous demandez un devis, ces garanties apparaîtront systématiquement. Au mieux, le devis inclura, suivant la banque indiquée, des options complémentaires demandées pour satisfaire les fameux critères d’équivalences, mais cela s’arrêtera là. Rares seront les devis qui vous donneront les explications complémentaires sur le fonctionnement des garanties. On peut donc penser que tous les produits sont identiques.

Vous serez donc face à une illusion de comparaison.

L’outil reflétant au mieux cette illusion est le comparateur d’assurance de prêt. Il sera indiqué sur votre devis « 100% équivalent à votre banque », mais ceci est systématiquement faux. Un contrat c’est 15 pages de conditions générales. Il est donc impossible qu’elles soient identiques.

Passons en revue les points sur lesquels il y a des variantes, et ce, garantie par garantie. 

Les points à comparer sur la garantie décès

Sur une garantie décès, il faut en priorité comparer les durées de couverture, c’est-à-dire l’âge jusqu’auquel vous pouvez être couvert. Au niveau bancaire nombre de contrats arrêtent de vous couvrir en cas de décès à compter de vos 75 ans. C’est d’ailleurs un des problèmes rencontrés pour la durée d’emprunt des séniors.

En délégation d’assurance, vos comparaisons vous amèneront à trouver des contrats qui peuvent vous couvrir jusqu’à 80, 85 ou même 90 ans. Bien entendu, ce point doit être pris en compte si votre emprunt se termine après 70 ou 75 ans.

Autre point de comparaison, les exclusions. Vous devrez vous attarder sur le fait d’être couvert pour des pratiques sportives ou des déplacements à l’étranger. Veillez aussi à ce que l’exclusion sur les accidents liés à la consommation d’alcool soit la moins restrictive possible.

On va trouver par garanties des différences de fonctionnement.

Des comparatifs sur la définition de la garantie PTIA

Pour la garantie PTIA votre comparatif doit en priorité porter sur la définition de ce qu’est la PTIA pour l’assureur. Dans certains contrats, il est fait mention de plusieurs actes de la vie courante que vous ne pourriez plus exercer. Dans d’autres, on parle de l’impossibilité de se livrer à une quelconque activité professionnelle.

Ici aussi les comparatifs, à l’instar de la garantie décès, vous amèneront à des durées de garanties différentes. Vous pourrez être couvert selon les contrats jusqu’à vos 65, 67 ou 70 ans.

Une multitude de point à comparer sur la couverture IPT

La garantie IPT est une des plus techniques du contrat d’assurance emprunteur. Sur cette garantie les différences seront :

• La définition de ce qu’est pour l’assureur, une IPT (invalidité permanente totale)
• L’évaluation du taux d’invalidité
• L’âge maximal de versement des prestations si la mensualité est prise en charge (65/67/70 ans)
• Le seuil à compter duquel l’assureur verse la prestation IPT
• Le mode de prestation (capital ou rente)

Autant, comparer une garantie décès PTIA est accessible pour un emprunteur qui passera un peu de temps à lire les conditions générales de vente, autant au vu du nombre de points de comparaison sur une garantie IPT, le comparatif sera bien trop complexe.

Ici vous aurez tout intérêt à passer par un courtier expert de l’assurance emprunteur pour avoir ce que vous souhaitez en termes de couverture.

Une garantie IPP (invalidité partielle) à inclure dans le comparatif si elle est exigée par la banque

Cette garantie est une extension de la garantie IPT vue ci-dessus. L’aspect technique y sera identique. Il faudra ici aussi comparer les dates limites de couverture et l’évaluation du taux d’invalidé.

8 fois sur 10, cette garantie n’est pas demandée par la banque. C’est pourquoi il ne faut pas se limiter à la simple équivalence de garantie demandée par le prêteur lorsque l’on souhaite être correctement assuré.

À noter que pour être en IPP il faudra la plupart du temps dépasser les 33% d’invalidité.

Lorsque vous faites des comparatifs de contrat, vous vous apercevrez qu’à taux d’invalidité identique, l’assureur peut prendre en charge de 1 à 100% de votre mensualité de crédit. Ici c’est donc le mode de calcul de la prestation sur lequel il faut s’attarder.

Des exclusions concernant les affections dorsales ou psychiques sont régulièrement présentes si l’on s’assure en incapacité ou invalidité (totale ou partielle). Soyez vigilant !

Un comparatif ITT (incapacité temporaire totale) qui ne se limite pas à forfaitaire ou indemnitaire

Ici, il s’agira de la prestation versée en cas d’arrêt de travail. Un des points de comparaison les plus importants est le caractère de la prestation.

Il peut être :

• Indemnitaire : ici la prestation versée par l’assureur sera limitée à votre perte de revenu. En d’autres termes, vous pouvez être assuré à 100% pour votre crédit, mais ne touchez aucune prestation si votre revenu est garanti en totalité sur l’arrêt de travail (prestation sécurité sociale, prévoyance entreprise ou Madelin). Ouvrez l’œil, que vous empruntiez à la Caisse d’Épargne, à la Casden, au CIC, au Crédit Mutuel ou encore à la Banque Populaire. Ce type de prestations est particulièrement pénalisant puisque vous payez une cotisation pour une prestation nulle. Dans les faits, ce n’est pas un refus de prise en charge de l’assureur, mais bien un calcul qui vous est totalement défavorable.

• Forfaitaire : ici la prestation versée correspond à celle notée sur le contrat. Vous êtes assuré pour une quotité de 100%, l’assureur prend en charge la totalité de votre échéance. Les documents en rapport avec votre maintien de salaire ne vous seront pas demandés en cas d’indemnisation.

Comme pour l’IPT et l’IPP vu précédemment vérifié, l’âge de fin de garantie et la définition de ce que l’assureur appelle une incapacité de travail.

Certains demanderont une incapacité à TOUTES les professions alors que d’autres demanderont que vous ne puissiez pas effectuer le métier déclaré à la souscription du contrat.

Pour l’ITT il sera fixé une franchise. Elle est généralement de 90 jours, mais certaines banques pratiquent les 30 jours ou les 180 jours. Vous serez donc indemnisé après 1 mois, 3 mois ou 6 mois selon les contrats.

Le comparatif des barèmes d’invalidité pour les professions médicales

Si vous exercez une profession médicale (médecin, chirurgien-dentiste, vétérinaire, …) et notamment en libéral, vous devez étudier le mode de calcul pris en compte pour l’évaluation de votre taux d’invalidité.

La très grande majorité des contrats prévoient un barème croisé, c’est-à-dire la prise en compte de l’invalidité fonctionnelle et professionnelle. Vous serez donc systématiquement pénalisé si vous avez une spécificité dans votre métier (travail manuel de précision, capacité d’analyse d’une situation complexe).

Perdre la pince quand on est chirurgien-dentiste ne doit pas avoir le même impact en termes d’invalidité que pour Madame et Monsieur tout le monde.

Vous devez donc comparer les solutions d’assurance emprunteur adaptées aux professions médicales.

Vous aurez donc deux comparatifs à effectuer :

• Barème croisé d’invalidité vs barème d’invalidité professionnel
• Barème vs expertise par un médecin-conseil

Dans le deuxième cas, ce sont les comparaisons de définition de ce qu’est une invalidité professionnelle et comment elle est évaluée qui devront être appréciée.

Comment comparer les tarifs d’assurance emprunteur ?

Le comparatif des prix d’assurance emprunteur peut sembler simple au premier abord. En effet, en tant qu’emprunteur, vous serez poussé vers des comparateurs en ligne qui vous donneront un total de cotisations sur la durée du crédit et une économie réalisée par rapport à l’offre de votre banque.

Nombre d’emprunteurs s’arrêtent ici et ne réalisent pas les gains optimums liés à leur situation.

Même si un simulateur d’assurance de prêt vous donne des prix en 30 secondes, il ne fait que faire ce que vous lui demandez en utilisation là aussi les informations que vous lui communiquez. Il ne se trompera pas, mais il ne réfléchira pas non plus.

Il compare des prix par ordre croissant et vous communique dans le devis :

• Un coût total d’assurance sur la durée
• Le coût mensuel moyen
• Un taux moyen d’assurance calculé sur le capital emprunté
• Un coût d’assurance sur 8 ans (affichage imposé par la Loi Lemoine)
• Un TAEA (taux annuel effectif d’assurance)

Vous constatez ensuite que les primes d’assurance seront fixes ou dégressives dans l’échéancier

Voyons point par point ce que vous devez comparer sur ces différents indicatifs de prix :

Le coût total de l’assurance emprunteur sur la durée de l’emprunt

C’est un des éléments les plus simples à comparer, mais pas forcément celui qu’il convient de regarder en priorité. Le coût total est calculé en additionnant toutes les cotisations annuelles ou mensuelles du devis. Dans une offre de prêt immobilier et si l’on souhaite comparer avec le tarif de sa banque, cette information est la plus simple à retrouver. Attention, certaine banque affiche le coût uniquement de la partie obligatoire de l’assurance, c’est-à-dire celle intégrée dans le TAEG du crédit.

Sur le coût total, vous constaterez que suivant votre âge et votre montant d’emprunteur vous pouvez économiser de 1000€ à 50 000€ sur votre crédit. Faut-il pour autant se jeter sur le coût le plus bas sur la durée ?

Surtout pas !

Dans 90 % des cas, vous serez perdant par rapport à d’autres contrats proposés en délégation.

Le coût mensuel moyen d’assurance

Ici, il s’agit de la prime mensuelle c’est-à-dire le coût total divisé par la durée de l’emprunt (300 mois si vous empruntez sur 25 ans par exemple). Ici, les écarts de prix seront forcément moins importants. Vous aurez des écarts qui seront de 10, 20, 50€ par mois.

Vous devez surtout comparer le type de cotisations d’assurance (fixe ou dégressive) pour savoir si vous allez faire une économie sur votre échéance de crédit.

Dans certaines simulations de crédit (Banque Postale, CIC, LCL, Crédit Mutuel) la banque vous annonce la cotisation mensuelle minimale et maximale. Cela doit vous faire comprendre que l’assurance est calculée sur le capital restant dû et qu’il va y avoir un pic de cotisation à un moment dans votre emprunt.

Sur un prêt immobilier de 25 ans, vous allez constater que votre cotisation évolue à la hausse sur 5 ou 6 ans et commence ensuite à décroître au fur et à mesure que vous avancez dans le remboursement de votre emprunt.

Dans votre comparatif, vous pourrez ainsi voir votre gain mensuel s’accroître si vous avez un contrat à cotisation fixe.

La comparaison des taux moyens d’assurance

Dans le même principe que pour les taux d’emprunt, il est possible de comparer des taux dans le domaine de l’assurance emprunteur. On parlera de taux moyen d’assurance.

Ce taux est calculé de la façon suivante :

Taux d’assurance emprunteur = (cotisation sur la durée / durée en année) /montant assuré

Exemple :

(20 000€ de cotisation / 25 ans) / 300 000€ d’emprunt assuré à 100% = 0.26% de taux d’assurance

Ne comparez pas le taux d’assurance avec votre taux de crédit immobilier, ils ne sont pas calculés de la même façon.

D’ailleurs 0.10% de taux d’assurance correspond à peu près à 0.20% si l’on parle de taux d’emprunt.

En pratique, il vaut mieux voir le taux d’assurance comme le taux qui sert à calculer la cotisation annuelle. Contrairement à ce que l’on entend régulièrement, ce taux moyen n’est pas appliqué sur le capital restant dû si c’est ce mode de calcul de cotisation que vous avez sélectionné. C’est un taux qui se détermine à la toute fin. Classer les taux d’assurance pour effectuer son comparatif n’est donc pas la bonne méthode.

Comparer les taux d’assurance sur 8 ans en cas de remboursement par anticipation prévu

Le coût d’assurance sur 8 ans est indiqué dans les devis d’assurance emprunteur en délégation, les simulations de crédit et les offres de prêt immobilier. On le retrouve aussi dans la FSI (fiche standardisée d’information). C’est une obligation légale.

Les 8 ans correspondent à la durée de détention moyenne d’un crédit immobilier.

Cet indicatif de prix et particulièrement intéressant si vous avez prévu de ne pas aller au terme de votre emprunt (revente du bien) ou de faire des remboursements anticipés partiels.

Il vous permet de débusquer lors de vos comparaisons les contrats qui vous facturent le maximum en début d’emprunt. C’est ainsi que vous vous apercevrez que sur un emprunt de 20 ans à la Banque Populaire ou à la Caisse d’Épargne, 60% du coût d’assurance CNP vous est demandé sur les 8 premières années.

Prenez bien en compte cette information si vous êtes jeunes, car vous avez de grandes chances (ce sont les statistiques qui parlent) de ne pas aller jusqu’au terme de votre emprunt.

Vous limiterez ainsi le coût des cotisations d’assurance qui seront à régler à l’assureur du crédit.

Étudier le TAEA pour comparer les offres d’assurances est-il une bonne méthode ?

Le TAEA pourrait être un super élément de comparaison, mais il est la plupart du temps FAUX.

Le TAEA doit représenter la part du coût d’assurance dans le coût global d’emprunt.

Il est calculé de la manière suivante :

TAEA : TAEG du crédit avec assurance – TAEG du crédit sans assurance.

Pour bien comprendre, cela permet de convertir votre coût d’assurance en équivalent de taux de crédit. Ainsi, quand vous avez un TAEA de 0.50%, cela signifie que l’assurance vous coûtera peu ou prou l’équivalent de 0.50% de taux de crédit.

Si vous souhaitez faire un comparatif de TAEA, l’idéal reste de le calculer vous-même. En effet le TAEG affiché par la banque n’incluant pas tous les coûts d’assurance, notamment quand vous empruntez en couple et vous assurez à 100% chacun, la formule de calcul ne vous donnera pas un chiffre exact. Vous devez donc calculer votre TAEG avec tous les coûts d’assurance (part obligatoire et facultative) et ensuite vous pourrez déterminer votre TAEA.

À éviter donc pour faire des comparatifs simples, mais très utiles pour juger du poids de l’assurance dans votre emprunt.

Comme vous le constatez, comparer des garanties ou des tarifs d’assurance emprunteur n’est pas accessible et aussi simple que cela.

Il pourra donc être intéressant de faire appel à un courtier spécialisé en assurance emprunteur. En voici les principaux avantages.

Pourquoi faire appel à un courtier pour son comparatif d’assurance emprunteur ?

Un courtier travaille avec plusieurs compagnies d’assurance, ce qui lui permet d’avoir une gamme assez large. Mais attention, « courtier » est un statut. Cela ne garantit en rien une compétence dans un domaine. Vous avez des courtiers à chaque coin de rue et tout comme le métier de plombier ou d’avocat on retrouvera un niveau d’expertise plus ou moins élevé.

Votre travail d’emprunteur sera donc de chercher un courtier compétent en assurance emprunteur et non une personne qui fait la même saisie que vous dans un comparateur d’assurance. Ici la plus-value sera nulle.

L’avantage du courtier en assurance emprunteur, selon notre vision, est de compiler grâce à ses connaissances sur tout ce que nous avons vu en amont.

• Amener un conseil sur l’utilité de souscrire une garantie ou une option non exigée par la banque
• Savoir comparer une garantie selon son fonctionnement
• Connaître les fonctionnements qualitatifs et ceux qui le sont moins
• Savoir analyser les tarifs selon la situation et le projet de l’emprunteur
• Savoir évaluer la sensibilité de l’emprunteur à la couverture de son prêt
• Savoir déterminer quelle est la quotité d’assurance adaptée si vous empruntez en couple
• Aller au-delà des tarifs affichés par le comparateur et vous indiquer les leviers qui peuvent faire baisser votre coût d’assurance

Le courtier en assurance emprunteur aura accès au même contrat et au même prix que les comparateurs que vous trouverez sur le net. La raison est simple, les comparateurs d’assurance ont le statut de courtier. Passez par un courtier ne coûte donc pas plus cher. Même si parfois des frais de courtage ou de dossier sont appliqués, ils ne s’élèveront jamais aux 1500€ ou 2000€ que peuvent vous demander des courtiers immobiliers.

Pour autant, le gain est parfois plus élevé sur l’assurance que sur le taux du crédit.

Comparer et changer d’assurance de prêt avec PHENIX COURTAGE ?

Le meilleur moyen de faire un gain sur son prêt immobilier est généralement de souscrire une assurance externe ou de changer de contrat si vous vous êtes engagé avec la banque.

Devant la multitude d’offres il reste difficile de s’y retrouver.

Un comparateur d’assurance de prêt vous donne un prix, mais il ne vous garantit en rien que le produit sélectionné est adapté à votre situation. De plus (c’est notre expérience), les gains peuvent être plus importants en passant par un cabinet maitrisant son sujet.

Bénéficiez de notre expertise et faites-vous conseiller en amont de toute souscription.

L’assurance emprunteur peut devenir simple si l’on vous explique les points qui doivent être pris en compte. Si l’on ne vous parle pas du fonctionnement de votre contrat, c’est tout simplement que l’on ne maitrise pas le sujet.

Et sinon ? Votre banquier ? Il a développé avec vous le fonctionnement de votre contrat ? Ou vous pensez qu’il vaut mieux vérifier ?