Assurance prêt immobilier sénior

Le terme sénior pour une assurance emprunteur n’existe pas vraiment. Certaines banques proposent des contrats séniors dès que vous avez 50 ans car vous arriverez au terme de votre crédit au-delà de l’âge limite du contrat standard.

Dans les faits, on pourra considérer que l’emprunteur est sénior s’il est retraité et ne peut donc plus prétendre aux garantie ITT et IPT. Il faudra dans ce cas, fournir une garantie décès PTIA à la banque pour qu’elle vous accorde le prêt.

Le tarif et la durée de couverture seront donc les principaux points à étudier. Ainsi après 60, 65 ou 70 ans, de réelles contraintes seront à prendre en compte et des points spécifiques tel que le TAEA et la TAEG devront attirer votre attention.

Conscient que le coût d’assurance représentera une part non négligeable du coût global de l’emprunt, vous avez tout intérêt en prendre en compte l’assurance de prêt comme point central de votre négociation.

Courtier spécialisé en assurance emprunteur voici quelques éléments de réponses dont vous devrez à minima tenir compte.

L’importance de l’âge pour un prêt immobilier sénior

Souscrire à un prêt immobilier à un âge avancé comporte certaines spécificités qu’il est important de comprendre avant de se lancer. Premièrement, il faudra que le prêt immobilier soit couvert par une assurance jusqu’à son terme. Si une banque ne peut pas vous assurer au-delà de 75 ans, elle limitera la durée de votre emprunt.

Avec l’âge, le coût de l’assurance augmente sensiblement. Les séniors représentent un risque accru pour les assureurs en raison de leur espérance de vie réduite et de la probabilité plus élevée de problèmes de santé. De ce fait, les primes d’assurance sont généralement plus élevées pour les emprunteurs âgés. Un emprunteur de 70 ans peut s’attendre à payer des taux d’assurance beaucoup plus élevés qu’un emprunteur de 40 ans. Comptez 3 ou 4 fois avec pourtant des garanties moins importantes puisque la garantie arrêt de travail n’est plus incluse.

L’état de santé peut également être un frein. Les assureurs requièrent souvent un questionnaire médical détaillé et, parfois, des examens médicaux pour évaluer les risques. Même si certains assureurs ne demandent pas d’examen jusqu’à 500 000€ d’emprunt, le déclaratif santé pourra faire pencher la balance du prix du mauvais côté. Les surprimes sont fréquentes pour des déclaratifs de diabète ou d’hypertension par exemple. Pour des pathologies cardiaques (pose de stent, arythmie cardiaque) le niveau des surprimes montera encore d’un cran.

Quelles sont les garanties d’assurance demandées par la banque ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier en tant que sénior, plusieurs garanties peuvent être exigées par la banque. Voici un aperçu des principales garanties :

La couverture du risque décès

La garantie décès permet à l’assurance de prendre en charge le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur. Cette garantie obligatoire dans le contrat et peut être souscrite jusqu’à un âge avancé, généralement jusqu’à 85 ans. Vous pourrez ainsi être couvert jusqu’à 90 ans avec une assurance externe à votre banque. Cela vous permettra d’allonger le durée du prêt et de baisser votre endettement.

La Perte Totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Cette garantie couvre le risque où l’emprunteur se trouve dans une situation d’incapacité totale et permanente de travailler, nécessitant l’assistance d’un tiers pour effectuer les actes essentiels de la vie quotidienne. Elle est souvent associée à la garantie décès et est généralement disponible jusqu’à 65 ou 70 ans. Nombre de banques ne demandent plus cette garantie après 65 ou 67 ans car leur contrat groupe ne peut pas vous assurer sur ce risque.

L’invalidité permanente totale (IPT)

Cette garantie intervient si l’emprunteur présente un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66 %, empêchant toute activité professionnelle. L’âge limite de souscription est souvent fixé à 65 ans. Cette garantie vous sera demandée si vous êtes en activité. Si vous devez prendre votre retraite prochainement, pensez à en parlez au courtier assurance emprunteur. Vous aurez ainsi une astuce pour baisser votre taux d’assurance.

L’incapacité temporaire de travail (ITT)

Elle couvre les mensualités du prêt en cas d’incapacité temporaire totale de travail suite à une maladie ou un accident. Même chose que pour la garantie IPT. Elle est demandée uniquement quand vous êtes en activité. Si la banque vous la demande alors que vous êtes retraité, consultez-nous. Nous aurons la réponse à cette objection sur la non-équivalence de garantie avec le contrat groupe bancaire.

La Garantie Perte d’Emploi

Bien que moins courante pour les séniors déjà à la retraite, cette garantie peut être incluse pour les emprunteurs proches de l’âge de la retraite encore en activité. Elle couvre les mensualités en cas de perte involontaire d’emploi.

Combien coûte une assurance emprunteur sénior ?

L’assurance emprunteur représente un coût significatif, surtout pour les séniors.

Voici une estimation des coûts en fonction de l’âge :

Âge de l’Emprunteur	Taux d’assurance moyen avec une délégation d’assurance	Exemple de coût pour 200 000 € Emprunté sur 15 ans
50 ans (avec couverture ITT incluse)	Entre 0.25 et 0.42%	Entre 8 600 et 12 500 €
60 ans (avec garantie décès PTIA)	Entre 0.33 et 0.71%	Entre 10 000 et 21 500 €
70 ans (avec garantie décès seule)	Entre 0.90 et 2.45%	Sans comparatif l’assurance pourra ici dépasser les 60 000€

 

Comme vous pouvez le constater, les coûts augmentent avec l’âge. Les écarts entre les assureurs qui sont compétitifs sur les assurances de prêt sénior et ceux qui ne le sont pas, augmentent également.

Savoir comparer les différents types de taux d’assurance

Attention à ne pas confondre taux d’assurance moyen et TAEA. Le taux moyen permet de calculer le coût d’assurance. Le TAEA sert lui, à mesurer, le poids de l’assurance dans le taux global de l’emprunt. D’autre part, si vous empruntez à deux et vous assurez à 100% chacun, la banque ne prendra en compte que la moitié du coût d’assurance dans le TAEA. Un expert de l’assurance emprunteur vous expliquera rapidement cette petite subtilité….

La solution de la délégation d’assurance pour baisser la cotisation

Une solution pour réduire ces coûts est d’opter pour la délégation d’assurance. Cela consiste à choisir une assurance autre que celle proposée par votre banque.

En comparaison, les assurances en délégation offrent souvent des tarifs plus compétitifs. Que vous empruntiez à la Caisse d’Epargne, au CIC, à la Banque Postale, il faut a minima comparer et surtout le faire avant de valider l’offre de prêt avec la banque.

Cela vous permettra de bénéficier d’astuces pour réduire le taux d’assurance mais aussi d’être sûr que vous pourrez changer de contrat après avoir obtenu le crédit. La Loi Lemoine permet de résilier l’assurance de la banque dès la signature de l’offre de prêt. Encore plus simple, utilisez la loi Lagarde et négociez votre délégation en même temps que le prêt immobilier.

Dans certains cas, c’est même le banquier qui vous incitera à vous assurer en externe pour payer moins cher ou contourner un problème de taux d’usure.

Souscrire un contrat via un assureur externe à la banque, dont les cotisations sont moins importantes, présente donc certains avantages.

 

Quelle est la limite d’âge à ne pas dépasser pour souscrire ou être garanti ?

Les compagnies d’assurance fixent des limites d’âge pour la souscription et la cessation des garanties. Voici quelques exemples typiques :

Couverture	Âge limite de souscription	Âge limite de cessation des garanties
Garantie Décès	Jusqu’à 85 ans	90 ans
Garantie PTIA	Jusqu’à 64 ans ou 69 ans	70 ans
Garantie IPT	Jusqu’à 64 ans ou 69 ans	70 ans
Garantie ITT	Jusqu’à 64 ans ou 69 ans	70 ans

 

Il est essentiel de vérifier ces limites lors de la souscription pour vous assurer que vous serez couvert pendant toute la durée de votre emprunt. Comme vu précédemment cela vous permettra aussi d’allonger la durée du prêt.

Nombre de banques vont plafonner votre date de fin de prêt en fonction de votre âge. Ainsi, dans certaines banques il sera possible d’emprunter avec une date de fin de prêt à 75 ans alors que dans d’autres vous pourrez terminer à 80 ans.

Bien souvent, ce n’est donc pas votre âge à la mise en place du prêt qui compte mais votre âge au terme du remboursement.

Avec une délégation, votre prêt pourra se terminer à 90 ans car c’est l’âge maximal auquel vous pourrez être assuré.

Soyez vigilant car certaines banques vendent des assurances qui ne vous couvrirons pas jusqu’au terme du prêt.

Dans vos comparatifs de tarif vous devez donc prendre en compte que la cotisation d’assurance n’est pas facturée jusqu’au terme.

Vous aurez donc l’impression de payer moins cher mais c’est tout simplement parce que vous ne serez plus assuré.

L’importance de l’état de santé quand on emprunte en étant sénior

L’état de santé de l’emprunteur a un impact direct sur le coût et l’accessibilité de l’assurance emprunteur. Les emprunteurs âgés ou ceux avec des antécédents médicaux peuvent se voir appliquer des surprimes. Par exemple, un emprunteur avec un historique de maladies cardiovasculaires pourrait voir sa prime doubler.

Le cumul de pathologies pourra également engendrer des refus d’assurance. Ils sont fréquents sur les contrats d’assurance bancaire.

La Banque souhaite en effet conserver ses marges sur ce type de produit et botte assez rapidement en touche. D’autre part, si vous arrivez au terme de votre prêt après 71 ans, vous ne pourrez pas bénéficier de la convention AERAS ou du droit à l’oubli.

En cas d’antécédent de cancer, il faudra donc composer et s’orienter vers un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour connaitre les solutions envisageables.

Les formalités médicales deviennent également plus strictes avec l’âge. Les assureurs peuvent demander :

Âge de l’Emprunteur	Formalités médicales à réaliser avant l’adhésion	Les demandes en lien avec la santé
Moins de 60 ans	Questionnaire simplifié	Hospitalisations, arrêts de travail durant la période d’activité, maladies cancéreuses passées, mesure de la tension
Entre 60 et 70 ans	Questionnaire détaillé + examens médicaux	Idem + examen cardiologique et bilan biologique
Plus de 70 ans	Examen médical complet + historique détaillé	Idem + échographie cardiaque + test à l’effort

 

Un emprunteur de 65 ans avec un historique médical impeccable pourrait donc être assuré au tarif initial, tandis qu’un emprunteur de 70 ans avec des problèmes de santé pourrait faire face à des coûts beaucoup plus élevés.

En vous orientant vers des assurances externes en délégation vous pourrez bénéficier d’une palette plus importante. Cela vaut pour l’aspect santé mais aussi pour le tarif de base que vous proposera l’assureur.

Sur certains contrats vous aurez des formalités médicales réduites même après vos 60 ans.

Grâce à un courtier vous pourrez étudiez les deux aspects simultanément mais aussi profiter d’une expérience sur le sujet de l’emprunt des séniors.

Quels sont les meilleurs taux d’assurance emprunteurs pour un sénior ?

Les taux d’assurance emprunteur les plus bas se trouveront chez des assureurs alternatifs. Ces assureurs sont ceux qui ont des offres qui peuvent être souscrites en dehors de votre banque : c’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.

La délégation d’assurance se doit d’être envisagée si vous êtes sénior. Elle pourra être une solution si vous avez des antécédents de santé mais aussi un moyen de baisser votre coût d’emprunt et donc votre TAEG.

Voici un comparatif des assurances pour les emprunteurs séniors effectué auprès des compagnies d’assurance suivantes :

Allianz	AXA	Abeille	Generali
Mncap	Swiss Life	Ugip	Afi Esca
Utwin	Suravenir	Assuréa	CNP
MACIF	MAIF	Oradea	Kereis
Cardif	Met Life	Malakoff	Prévoir
Securimut	Multi Impact	Bpsis	Digital Insure

 

Ces compagnies d’assurance sont, pour certaines d’entre elles, correctement placées pour les emprunteurs séniors.

Après avoir réalisé une multitude de comparatif de taux d’assurance selon l’âge et la durée d’emprunt voici notre synthèse des taux les plus bas :

	Meilleur tarif d’assurance de prêt immobilier pour un emprunteur sénior / base 200 000€ emprunt à 3%
	Durée de l’emprunt
Âge de l’emprunteur	10 ans	12 ans	15 ans	20 ans
60 ans	0,29%	0,31%	0,33%	0,39%
61 ans	0,32%	0,34%	0,39%	0,46%
62 ans	0,35%	0,38%	0,43%	0,56%
63 ans	0,38%	0,41%	0,47%	0,58%
64 ans	0,41%	0,45%	0,51%	0,62%
65 ans	0,45%	0,49%	0,54%	0,63%
66 ans	0,49%	0,53%	0,59%	0,65%
67 ans	0,54%	0,58%	0,66%	0,83%
68 ans	0,58%	0,63%	0,73%	0,89%
69 ans	0,64%	0,69%	0,79%	0,86%
70 ans	0,70%	0,76%	0,87%	0,84%
71 ans	0,76%	0,83%	0,90%	0,81%
72 ans	0,83%	0,90%	0,85%	0,76%

 

Si vous avez 66 ans et que vous empruntez sur 15 ans vous aurez un taux d’assurance de 0.59%. Si vous empruntez 200 000€, l’assurance vous coutera 0.59% de 200 000€ soit 1 180€ par an.

En réduisant votre durée d’emprunt, vous baisserez de manière parfois importante votre coût d’assurance et donc le TAEG de votre crédit. Cet aspect peut être déterminant, notamment si la banque vous refuse le prêt pour dépassement de taux d’usure.

S’assurer et emprunter lorsque la banque vous considérera sénior est généralement un peu plus compliqué. Néanmoins si vous êtes correctement accompagné par un courtier assurance emprunteur, vous devriez pouvoir anticiper nombre de problématiques.

Il est généralement intéressant de consulter sa banque en premier lieu afin d’avoir la tendance du taux d’intérêt. Pour des montants d’emprunts un peu plus élevés, l’apport du courtier immobilier peut se justifier pour faire baisser son taux de crédit.

Mais retenez que l’assurance emprunteur sera certainement l’élément clé concernant le coût global de l’emprunte. C’est ce paramètre qui aura le plus d’impact sur la réduction du taux si l’on considère que c’est le TAEG qu’il faut comparer.