Peut-on avoir des primes fixes sur une assurance de prêt calculée sur le capital restant dû ?

Vous êtes nombreux à avoir cerné l’avantage de la cotisation fixe d’assurance emprunteur, mais aussi les contraintes d’un mode de calcul sur le capital emprunté.

De la même manière, certains emprunteurs voient les avantages de l’assurance de prêt calculée sur le capital restant dû tout en mesurant les limites de ce modes de calcul.

Sans doute vous êtes-vous demandé s’il n’était pas possible d’avoir le meilleur des deux systèmes ?

Courtiers en assurance de prêt immobilier, nous allons aujourd’hui répondre à une question que nombre d’emprunteurs nous ont déjà posée :

Est-il possible d’avoir une cotisation fixe si l’assurance emprunteur est calculée sur le capital restant dû ?

Les vendeurs novices vous répondront que NON, les experts vous diront que OUI.

Mais avançons un peu…

Assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû : avantages et inconvénients

Lorsque l’on souscrit un crédit immobilier, le mode de calcul de la cotisation d’assurance est un des éléments à prendre en compte dans le choix du contrat.

Payer ses cotisations sur la base du capital restant dû, c’est se dire que l’on souhaite que le prix soit facturé selon le risque réel.

Ainsi, plus on avance dans le temps, plus la somme versée par l’assureur se réduit.

En début de crédit on paie pour un emprunt de 300 000€ par exemple, mais si on décède 3 ans avant le terme de l’emprunt, la compagnie ne paiera que 35000€.

Les assureurs ont donc mis au point ce système afin de réduire le taux moyen d’assurance.

Les assurances individuelles dont le taux est appliqué sur le capital restant dû sont donc bien souvent moins onéreuses.

Cependant, il y a un inconvénient majeur, vous payez des primes d’assurance plus élevées sur le premier tiers de l’emprunt (c’est ce que l’on constate sur des crédits de 20 ou 25 ans notamment).

Le budget global d’assurance n’étant pas étalé sur la durée, et ce de, manière linéaire, vous aurez payé plus cher si vous n’allez pas au terme du prêt (solde du prêt, revente du bien, …)

En revanche, et même si cela est rarement mis en avant, ce système de cotisation est particulièrement intéressant dans les deux cas suivants :

• Vous faites un remboursement anticipé partiel après quelques années de remboursement
• Vous activez l’option de modulation à la hausse de vos échéances d’emprunt

Dans le premier cas, si vous remboursez un tiers du capital restant dû, votre cotisation sera réduite de manière proportionnelle (33% de rabais).

Dans le second cas, si vous réduisez la durée de votre emprunt, la compagnie va prendre en compte le fait que votre crédit va s’amortir plus vite et cela aura pour effet une baisse de votre taux moyen d’assurance.

Les offres en capital restant dû, bien que réduisant le TAEA, ne concernent donc pas tous les publics. Certains préfèreront accéder à des contrats dont les cotisations sont fixes tous les mois afin de mieux gérer leur budget.

Cotisation fixe sur l’assurance emprunteur : la stabilité du budget mensuel

À l’opposé du système dégressif, la cotisation fixe repose sur un principe simple, vous payez tous les mois le même montant de cotisation.

Si votre mensualité de crédit hors assurance est de 1000€ et la cotisation assurance de 100€, vous aurez une charge de remboursement de crédit de 1100€ sur toute la durée de remboursement du prêt.

Les offres à cotisation fixes sont mises en avant depuis la Loi Lemoine de 2022. Cette loi a imposé aux assureurs d’afficher le coût d’assurance sur 8 ans.

Vous pouvez ainsi voir le montant réellement payé si vous soldez votre emprunt après 96 mois (durée de détention moyenne d’un crédit immo).

Nombre d’emprunteurs se sont alors aperçus que, sur 8 ans, l’assurance fixe était souvent moins chère.

Nombre d’assureurs ont alors doublé leurs offres produit avec le second contrat où les cotisations seraient calculées à partir du capital emprunté.

Dans ce cas l’assureur annonce un taux de cotisation, mais il est cette fois multiplié par le capital que vous empruntez.

Si vous avez 40 ans et que l’assureur indique un taux de 0.15%, ce 0.15% est alors multiplié par 300 000€. Cela donnera 450€ par an. Que vous empruntiez sur 15, 20 ou 25 ans, ce sera 450€ par an.

Dans l’esprit collectif (et on comptera ici nombre d’intermédiaires en assurance et en crédit), avoir des cotisations fixes passe forcément par un calcul de la cotisation sur le capital initial.

Ainsi, on vous parlera d’un contrat en CI (capital initial) et cela vous permettra de savoir qu’ici la prime est fixe.

Dans les faits ce n’est pas toujours vrai, puisque, si les garanties ITT et IPT sont résiliées (à 65, 67 ou 70 ans), la cotisation baissera.

Certaines compagnies font aussi une cotisation fixe, mais facturent le coût global sur une durée limitée.

La cotisation fixe est forcément plus lisible, plus facile à comprendre et elle permet de réduire le budget d’un crédit quand on prévoit de revendre le bien après quelques années de détention.

En revanche, le contrat est plus rigide.

En effet, une réduction de durée ou un remboursement partiel n’auront quasiment pas d’impact sur la cotisation.

Si après 10 ans de remboursement, vous soldez la moitié du capital restant dû, l’assureur ne bougera pas le montant de votre prime d’assurance.

Dans le meilleur des cas, il proratisera votre remboursement à la somme initialement empruntée. Ainsi, si vous payez 50€ par mois, vous pourriez passer à 45€ alors qu’avoir une ADI en capital restant dû vous seriez passé à 25€ par mois.

Le lissage de cotisation pour avoir une prime fixe malgré le mode de calcul

Au milieu des différentes modes de calcul de cotisation, un système passe souvent inaperçu.

Il s’agit de la prime lissée. Ce système permet que les cotisations soient, dans un premier temps, calculées sur le capital restant dû et, dans un second, lissées sur la durée du crédit.

Ainsi, en payant un surcoût parfois mineur, vous allez pouvoir profiter de tous les avantages :

• Une cotisation fixe qui permet de ne pas payer le gros du coût en début de prêt
• Une meilleure prise en compte des remboursements partiels et de la diminution de durée.

Cette option ne se retrouve pas forcément sur les comparateurs d’assurance de prêt puisqu’au niveau informatique, les règles sont plus difficilement paramétrables.

Une fois de plus, cela illustre que ces outils ne permettent pas d’avoir une analyse complète de l’aspect tarification. D’autre part, il n’est pas non plus du rôle de ces plateformes d’aller passer du temps à améliorer la tarification.

Vous payez moins cher qu’à la banque, c’est déjà pas mal. Si, en plus on vous indique que les garanties sont équivalentes, cela finit généralement par vous convaincre.

Finalement, une vente facile pour ces acteurs et vous ? … Vous verrez bien si cela marche, si un jour vous avez à faire au service indemnisation de la compagnie d’assurance.

Combien coûte une prime d’assurance lissée ?

Courtiers spécialisés, nous avons identifié les offres qui permettaient de faire un lissage de cotisations.

Voici pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans et un emprunteur 40 ans non-fumeur, les écarts de coût constatés pour la souscription de garanties décès PTIA IPT IPP ITT et option dorso psy :

	coût total avec la cotisation dégressive	coût total avec la cotisation lissée	surcoût en pourcentage
offre n°1	7 041 €	8 732 €	24%
offre n°2	8 140 €	10 321 €	27%
offre n°3	9 131 €	11 306 €	24%
offre n°4	8 414 €	10 669 €	27%
offre n°5	8 293 €	9 357 €	13%
offre n°6	7 054 €	8 112 €	15%
offre n°7	7 448 €	8 736 €	17%

On constate que le surcoût va de 15 à 25%. Cependant, nous sommes ici sur un cas bien précis (emprunteur de 40 ans et un crédit de 20 ans). Utilisant régulièrement ce système et pour tout type d’emprunt ou de durée, les écarts sont parfois de 4 ou 5%, ce qui est financièrement intéressant.

Voici pour bien comprendre le détail de l’offre 1 avec la version classique en CRD (capital restant dû) et ensuite la version cotisation lissée :

• Cotisation calculée sur le capital restant dû et dégressive

Année	Capital restant dû (€)	cotisations annuelles (€)	cotisations cumulées
1	250 000,00 €	390,68 €	390,68 €
2	241 211,10 €	523,27 €	913,95 €
3	232 109,61 €	564,33 €	1 478,28 €
4	222 684,40 €	579,91 €	2 058,19 €
5	212 923,98 €	586,71 €	2 644,90 €
6	202 816,40 €	582,10 €	3 227,00 €
7	192 349,32 €	555,83 €	3 782,83 €
8	181 509,97 €	529,67 €	4 312,50 €
9	170 285,11 €	485,98 €	4 798,48 €
10	158 660,98 €	443,87 €	5 242,35 €
11	146 623,41 €	394,33 €	5 636,68 €
12	134 157,71 €	342,82 €	5 979,50 €
13	121 248,65 €	288,79 €	6 268,29 €
14	107 880,45 €	228,89 €	6 497,18 €
15	94 036,79 €	175,02 €	6 672,20 €
16	79 700,76 €	128,05 €	6 800,25 €
17	64 854,84 €	96,29 €	6 896,54 €
18	49 480,90 €	67,62 €	6 964,16 €
19	33 560,15 €	50,00 €	7 014,16 €
20	17 073,15 €	27,76 €	7 041,92 €

 

• Cotisation calculée sur le capital restant dû mais avec lissage pour avoir une prime fixe

Année	Capital restant dû (€)	Total cotisations annuelles (€)	cotisations cumulées
1	250 000,00 €	436,60 €	436,60 €
2	241 211,10 €	436,60 €	873,20 €
3	232 109,61 €	436,60 €	1 309,80 €
4	222 684,40 €	436,60 €	1 746,40 €
5	212 923,98 €	436,60 €	2 183,00 €
6	202 816,40 €	436,60 €	2 619,60 €
7	192 349,32 €	436,60 €	3 056,20 €
8	181 509,97 €	436,60 €	3 492,80 €
9	170 285,11 €	436,60 €	3 929,40 €
10	158 660,98 €	436,60 €	4 366,00 €
11	146 623,41 €	436,60 €	4 802,60 €
12	134 157,71 €	436,60 €	5 239,20 €
13	121 248,65 €	436,60 €	5 675,80 €
14	107 880,45 €	436,60 €	6 112,40 €
15	94 036,79 €	436,60 €	6 549,00 €
16	79 700,76 €	436,60 €	6 985,60 €
17	64 854,84 €	436,60 €	7 422,20 €
18	49 480,90 €	436,60 €	7 858,80 €
19	33 560,15 €	436,60 €	8 295,40 €
20	17 073,15 €	436,60 €	8 732,00 €

Bien que le premier système soit 25% moins cher sur la durée, la prise en compte du cumul de cotisations permet de voir que tant que, vous n’atteignez pas les 15 ans de durée, vous y êtes perdant financièrement.

Vous comprendrez bien ici que si l’écart est de 5 ou 10% sur le devis, peut-être faudra-t-il ne pas comparer que le coût global sur la durée.

Votre difficulté d’emprunteur sera ici d’accéder à ces offres, car vous ne pourrez pas toujours les identifier.

À notre niveau, nous nous basons sur la lecture de la notice d’information. Si nous sommes en capacité de le faire, ce ne sera pas le cas de tous les intermédiaires en assurance…. 😉