Quelle assurance emprunteur pour un prêt en francs suisses CHF ?

Vous travaillez en Suisse, vous souhaitez acquérir un bien immobilier en France et vous envisagez de souscrire un prêt en devises CHF ? Un prêt en francs suisses peut être potentiellement plus attractif qu’un prêt en euros, mais il présente aussi des inconvénients et peut complexifier votre accès à l’assurance emprunteur.

Tout comme sur un prêt immobilier classique, l’établissement bancaire imposera une assurance emprunteur obligatoire et celle-ci sera soumise à un questionnaire de santé.

Quels sont les avantages du prêt en francs suisses (CHF) ?

Les crédits immobiliers en francs suisses ont été pendant longtemps très prisés pour leurs taux d’intérêt plus avantageux que les prêts en euros. Même si l’ancien taux de référence, le LIBOR CHF, a été abandonné en 2021 pour le SARON régi par la Banque Nationale Suisse (BNS), les taux restent généralement plus bas que les taux euros. Or, un taux inférieur vous permettra tout logiquement de réduire le coût total de votre crédit ou d’obtenir une meilleure capacité d’emprunt.

De plus, si vous êtes travailleur frontalier et avez des revenus en francs suisses, choisir un prêt en CHF simplifiera votre gestion financière avec des revenus et des mensualités de crédit dans la même devise. Avec des revenus en CHF, vous serez aussi moins exposé au risque de change ou risque de fluctuation des devises avec un prêt en CHF qu’un crédit en euros.

Ainsi, si vous avez une activité professionnelle pérenne qui vous assure de percevoir un salaire en francs suisses pendant toute la durée de votre crédit et que vous n’envisagez pas un remboursement anticipé, le prêt en CHF peut être une option de financement intéressante. Toutefois, acquérir un bien immobilier en euros avec un prêt en francs suisses dévoile également certains risques.

Quels sont les inconvénients d’un prêt en CHF lorsqu’on achète un bien en euros ?

Commençons bien sûr par aborder l’évolution du taux EUR/CHF, qui peut vous être défavorable si le CHF se renforce par rapport à l’euro. Comme nous l’avons vu précédemment, si votre salaire est en CHF, le risque de change est moins important avec un crédit CHF qu’un prêt en euros, mais vous pouvez quand même y être soumis :

• Entre la signature de l’offre de prêt CHF et le déblocage des fonds (particulièrement dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement — VEFA) ;
• Le jour où vous vendrez votre maison ou appartement ;
• Si vous voulez procéder à un remboursement anticipé de votre crédit ;
• En cas de sinistre couvert par l’assurance emprunteur ;
• Si vous venez à perdre votre emploi.

Dans ce dernier cas, vos indemnités chômage seront versées en euros et il vous faudra donc les convertir pour continuer de rembourser votre prêt en CHF. Bien entendu, vous subirez aussi de plein fouet le risque de change si vous retrouvez un nouvel emploi, payé en euros.

Pourquoi est-il plus difficile d’assurer un prêt immobilier en francs suisses ?

Les banques ne proposent plus de prêts en CHF avec des mensualités en euros pour limiter les problèmes dus au risque de change, rencontrés par exemple dans l’affaire Helvet Immo. Cependant, les compagnies d’assurance demeurent toujours plus frileuses devant un prêt en devises étrangères.

La volatilité du taux de change complexifie en effet le dossier, car il complique l’évaluation du coût potentiel des sinistres et les calculs de la prime d’assurance. De plus, travailler en Suisse peut être considéré comme un profil à risques : droit du travail plus souple et moins protecteur pour le salarié ; mobilité professionnelle plus forte ; métiers techniques plus exposés ; critères d’invalidité différents entre la Suisse et la France…

Certains assureurs refusent donc de couvrir un emprunt immobilier en CHF, les autres se montrent prudents ou restrictifs. Ils procéderont à une analyse approfondie de votre dossier avant de vous donner une réponse et peuvent vous imposer des exclusions et des surprimes. Si les garanties décès et PTIA sont assez fréquemment accordées, il existe surtout un risque de refus pour l’ITT et l’IPT. Or, si vous n’obtenez pas les garanties exigées par votre établissement prêteur, celui-ci peut remettre en question l’accord de prêt.

Comment obtenir une assurance emprunteur pour un prêt en CHF ?

Pour souscrire une assurance pour un prêt en francs suisses, vous devrez soumettre un dossier complet et transparent sur votre situation. Votre profession, votre âge, votre état de santé et votre stabilité financière seront en effet des éléments clés dans la décision de l’assureur.

Gardez en tête que les conditions de couverture et les tarifs peuvent énormément varier d’une compagnie à l’autre. Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance groupe de votre banquier. Ainsi, veillez à bien comparer plusieurs contrats et à faire jouer la concurrence avant d’effectuer votre choix. En sollicitant un assureur habitué aux profils frontaliers et aux prêts en CHF, il vous sera parfois possible d’obtenir toutes les garanties requises par votre organisme bancaire sans exclusions ni surprimes.

Si vous optez pour la délégation d’assurance, il vous faudra proposer à votre banque un contrat qui respecte l’équivalence des garanties, c’est-à-dire un contrat d’assurance équivalent ou supérieur au sien. Or, dans le cas d’un prêt CHF, les établissements de crédit ont souvent des exigences plus élevées que pour un prêt classique et il ne sera pas toujours aisé de les atteindre.

C’est pourquoi il est particulièrement recommandé de s’entourer de courtiers compétents en la matière afin d’obtenir un contrat adapté et au meilleur prix.

Prêt en CHF : comment bien choisir son assurance de prêt ?

Privilégiez les contrats d’assurance sur mesure, spécialement conçus pour les prêts en devises étrangères. Lisez attentivement les conditions générales, analysez le tarif, mais aussi les franchises, les exclusions et les délais de carence. Enfin, regardez comment l’assureur prend en compte le risque de change :

• Le contrat exclut-il purement le risque de fluctuation du taux de change ?
• L’indemnisation est-elle limitée ? Calculée sur la mensualité réellement due en CHF ?
• Devez-vous payer une surprime à cause de votre profil plus « risqué » ?
• L’assureur peut-il vous imposer une révision tarifaire si le taux subit une grande variation ?

Pour trouver l’assurance de prêt CHF la plus avantageuse et bénéficier d’une bonne couverture pendant toute la durée de votre crédit, faites appel à un courtier spécialisé dans les dossiers complexes et les prêts en francs suisses. Celui-ci pourra vous orienter vers les assureurs à l’aise avec les prêts en CHF et vous aider à :

• Comparer efficacement les différents contrats et attirer votre attention sur leurs points forts et leurs écueils ;
• Négocier les exclusions et les surprimes en cas de risque médical ou professionnel ;
• Ajuster la quotité entre co-emprunteurs…

Vous souhaitez contracter une assurance autre que le contrat groupe de votre banque prêteuse ? Vous voulez changer d’assurance de prêt immobilier CHF en cours de crédit dans le cadre de la Lemoine ? Au sein de notre cabinet, nous connaissons parfaitement les particularités des prêts en francs suisses et des travailleurs frontaliers et nous mettons notre expérience à votre service pour vous permettre de mener à bien votre projet.

FAQ sur l’assurance emprunteur en francs suisses

Quelles sont les garanties d’assurance exigées pour un crédit immobilier en francs suisses ?

Les garanties exigées par les banques sont strictement identiques à celles d’un crédit immobilier classique réalisé en euros.

• Pour un crédit de résidence secondaire le prêteur exige aussi les garanties décès PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) IPT (invalidité permanente totale) ITT (incapacité temporaire totale

Pour accepter une délégation d’assurance certains établissements bancaires demanderont des critères CCSF complémentaires à savoir une option dorso psy ou la garantie invalidité partielle (IPP).

Pour bien couvrir votre prêt CHF et même si la banque ne le demande pas, vous avez tout intérêt à rajouter ces options.

Quels assureurs acceptent de couvrir un prêt immobilier en francs suisses ?

Spécialiste du sujet et ayant une gamme de contrat d’assurance emprunteur assez étoffée, je vais situer à 25% ou 30% la part des assureurs en capacité de couvrir les prêts en CHF.

Aussi si vous résidez à Annemasse, Annecy ou encore à Divonne-les-Bains et que vous sollicitez uniquement des courtiers locaux, il se peut que vous n’ayez pas accès à toutes les possibilités d’assurance. Nombre de courtiers travaillent uniquement avec des gammes réduites ou celle mise à disposition par leur franchise de courtage en crédit immobilier.

Il faudra donc comparer avec des courtiers d’assurance spécialisés en assurance emprunteur et voir ce qui est le plus intéressant pour vous.

La possibilité de couverture du prêt CHF est une chose, le conseil et la sélection des garanties appropriés en est une autre.

Comment fonctionne l’assureur sur un prêt en francs suisse vis-à-vis du taux de change ?

Dans le cas où vous trouvez une compagnie qui accepte de couvrir les prêts en francs suisses, notez qu’il existe un fonctionnement général.

A l’adhésion, l’emprunteur indique à la compagnie la contrevaleur en euros du prêt contracté en francs suisses. Le montant du prêt converti en euros permet de fixer le montant du capital assuré au regard de la quotité garantie. Le barème alors utilisé reste applicable pendant toute la durée du prêt et ne peut être actualisé qu’en cas de renégociation du prêt ou remboursement anticipé.

En cas de demande d’indemnisation (cas d’un arrêt maladie, d’une invalidité ou d’un décès), le montant des prestations est arrêté en fonction du tableau d’amortissement en vigueur au jour du sinistre, après conversion en euros selon le barème contre-valeur applicable à la même date, dans la limite du montant assuré. L’assureur ne garantira pas le risque de change qui est à la charge de l’adhérent et/ou de(s) assuré(s).

Sans astuce ou conseil complémentaires le risque de change ne pourra pas être couvert en totalité ou même de manière partielle. Cependant certains courtiers spécialisés auront une solution alternative.

La Loi Lemoine est-elle applicable sur les prêts en CHF ?

La Loi Lemoine prévoit deux aspects principaux :

• La suppression du questionnaire médical si le capital assuré est de moins de 200 000€ et que dans le même temps votre emprunt se termine avant vos 60 ans.
• La possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment si vous présentez un contrat en substitution contenant des garanties équivalentes.

Sur le second point vous pourrez réalisez un gain financier allant de 10 à 50%. Mais vous pourrez aussi et surtout compenser les carences de votre contrat actuel.

Vous pourrez alors mettre en place une solution compensant le risque existant sur le taux de change.

La Loi Lemoine s’applique si votre crédit immobilier est réalisé dans le cadre de l’article L 313-1 et suivant du code de la consommation.

Si vous êtes résident suisse, certaines compagnies ne vous accorderont pas la possibilité d’être exonéré de questionnaire médical. C’est une position de leur service juridique et donc leur interprétation de cet aspect légal.

Combien coûte une assurance emprunteur en francs suisses ?

Le tarif de l’assurance de prêt et donc son coût dépendra du taux d’assurance. Celui-ci pourra être appliqué sur le capital emprunté ou le capital restant dû.

Pour calculer ce taux la compagnie va se baser essentiellement sur :

• Votre âge
• Les garanties d’assurance souscrites
• La durée de votre emprunt
• Le statut fumeur / non-fumeur
• Votre statut professionnel (cadre, non cadre, gérant de société…)
• Votre état de santé (après étude du questionnaire santé des surprimes et/ou exclusions peuvent être intégrées)

Vous retrouverez des différences de prix importantes entre les offres des bancassureurs et les assurances individuelles.

À titre d’exemple un emprunteur de 40 ans pourra obtenir un taux d’assurance de 0.12% s’il emprunte sur 20 ans (240 mois).

À 50 ans et sur une durée de crédit de 15 ans, un taux de 0.22% pourra être obtenu si l’emprunteur est salarié cadre non-fumeur.

Si vous faites un prêt locatif avec des garanties obligatoires décès PTIA, le coût sera réduit de moitié.