Assurance prêt immobilier expatrié

Les expatriés, qu’ils soient des non-résidents français ou des Français vivants et travaillant à l’étranger, rencontrent souvent des difficultés spécifiques lorsqu’ils cherchent à obtenir un crédit immobilier.

Une des difficultés pourra être l’obtention d’une assurance emprunteur. Parfois certaines garanties du contrat pourront être refusé à cause d’un lieu de résidence jugé trop risqué.

Pour des emprunteurs expatriés en Europe les difficultés seront moindres, l’assureur connaissant bien ce secteur géographique, il sait qu’il existe une certaine stabilité.

En revanche si votre lieu de résidence se situe dans certaines zones d’Afrique, d’Amérique du Sud ou d’Asie, certains assureurs refuseront de fournir les garanties d’assurance demandées par la banque.

Ces garanties pourront varier selon que vous empruntez pour un investissement locatif en France ou pour un projet de résidence secondaire.

Pour ce qui est de l’accord du crédit sur le l’aspect financier, la stabilité de l’emploi de l’expatrié est un critère essentiel. Les banques préfèrent généralement les emprunteurs ayant un contrat à durée indéterminée (CDI) avec une entreprise bien établie, de préférence une multinationale française. En revanche, ceux qui travaillent pour des petites entreprises ou qui sont indépendants peuvent rencontrer plus de difficultés.

Il faudra également prendre en compte des règles telles que FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) aux États-Unis et TRACFIN (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins) en France. En termes d’assurance emprunteur certains assureurs refusent encore des personnes de nationalité Américaine ou Canadienne.

Les garanties demandées par la banque pour financer un expatrié

Lorsqu’en tant qu’expatrié, vous sollicitez un crédit immobilier, les banques exigent certaines garanties pour minimiser les risques associés à votre situation particulière.

L’apport personnel

Les banques exigent souvent un apport personnel plus élevé pour les expatriés. Un apport de 30 % est généralement requis, couvrant tous les frais liés au prêt. Cet apport élevé est destiné à réduire le risque que la banque prend en vous accordant l’emprunt. D’autre part, la banque se dit également que plus vous avez d’apport et plus vous aurez de capacité d’épargne. Elle espère ainsi capitaliser sur la relation à long terme.

La stabilité de votre situation professionnelle

Les banques préfèrent les emprunteurs ayant un CDI avec une entreprise reconnue. Les travailleurs indépendants ou ceux ayant un contrat temporaire peuvent rencontrer plus de difficultés. Autant la banque connaît le modèle du salarié expatrié qui travaille pour Total, autant elle maîtrisera moins le modèle du travailleur freelance qui bosse à son compte sur des projets informatiques et facture à une société basée en France.

Les revenus et les documents justificatifs

Vous devrez fournir des justificatifs de revenu tels que des fiches de paie, des relevés bancaires et des avis d’imposition. Si ces documents sont dans une langue étrangère, ils devront être traduits. Dans certaines banques, il existe un service crédit spécialisé pour les résidents étrangers ou expatriés. Vous avez donc tout intérêt à solliciter un organisme qui a ce type de service. Si vous passez par votre conseiller bancaire habituel, l’obtention du prêt sera complexe. Des documents manquants vous seront redemandés les uns après les autres, car le process ne sera pas maitrisé. Vous perdrez un temps certain.

L’assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt immobilier

Cette assurance va couvrir le remboursement du prêt en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité permanente totale (IPT), d’invalidité permanente partielle (IPP), d’incapacité temporaire de travail (ITT) et, parfois, de perte d’emploi. Elle protège la banque contre le risque de non-remboursement du prêt. Suivant votre pays de résidence et votre projet, la banque pourra se limiter à une couverture décès PTIA et s’exonérer de la garantie ITT.

Ici vous aurez un choix à faire entre l’assurance groupe proposé par votre banque ou une assurance externe souscrite en délégation. Les délégations d’assurance sont généralement moins chères que les offres bancaires. Elles permettent également d’être mieux couvert. En effet nombres de contrats bancaires prévoient des limitations. Des assurances de crédit immobilier auront des prestations indemnitaires en cas d’incapacité ou d’invalidité, d’autres ne vous garantiront pas en cas d’invalidité inférieures à 66%. Et pour finir certaines offres prévoiront des exclusions sur les maladies psychiques ou les problèmes de dos

Dans certains cas vous aurez l’obligation de vous assurer en dehors de la banque tout simplement car le contrat groupe ne peut pas assurer un emprunteur qui vit dans certaines zones géographiques.

 

Des conditions d’assurance fixé selon le lieu de résidence de l’expatrié

Le lieu de résidence de l’expatrié est le point essentiel vis à vis des conditions d’assurance emprunteur qui pourront être obtenues. Les assureurs évaluent les risques associés à chaque pays pour déterminer les conditions et les primes d’assurance.

Pour bien comprendre leur vision, il faut retenir que les payes vont être « classés » selon différent type de risques.  En assurance la logique est toujours fonction d’un risque statistique selon la durée de votre emprunteur. C’est ainsi qu’un assureur accepte votre adhésion, la refuse ou en majore la cotisation.

Ce que vous devez retenir c’est que chaque assureur aura ses propres conditions. Ainsi si vous vivez en Argentine, un premier assureur pourra vous accepter sans surprime, un second majorer

Afin que vous puissiez anticiper la problématique d’assurance sur votre dossier de prêt immobilier voici comment

Les pays considérés à risque faible selon l’assureur

Les pays européens comme l’Allemagne, le Royaume-Uni et la Suisse sont souvent considérés comme présentant un faible risque. Les expatriés résidant dans ces pays bénéficient généralement de conditions d’assurance plus favorables. Ils peuvent ainsi obtenir des cotisations standards, sans majoration, et n’ont pas de problèmes pour obtenir les garanties ITT qui peuvent être demandées pour un crédit de résidence secondaire.

Vous pourrez faire jouer la loi Lemoine pour résilier le contrat de la banque. Vous pourrez ainsi baisser votre TAEG d’emprunt et obtenir un meilleur fonctionnement de garantie en cas d’incapacité ou d’invalidité. Eviter par exemple les contrats dont les prestations sont indemnitaires (indemnisation limitée à votre perte de revenus).

Des pays à risque modéré pour la compagnie d’assurance

Des pays comme le Brésil, l’Argentine le Maroc ou la Chine présentent un risque modéré. Les expatriés y résidant pourront en fonction des contrats sélectionnés, subir quelques surprimes sur les garanties décès PTIA.

L’assureur, notamment si vous passez par une délégation d’assurance (assureur externe à la banque) aura pris le soin de vous demander quelques précisions. Si vous vivez hors des grands centres urbains ou vous déplacez par vos propres moyens, l’aspect risque pourra augmenter pour l’assureur.

Néanmoins, même avec surprime, vous avez plus de chance de payer moins cher qu’à la banque. A noter que le coût de la garantie décès PTIA des assurances emprunteur bancaires est bien souvent très élevé. Vous ressentirez cette différence sur votre cotisation dès lors que vous empruntez dans un but locatif.

La liste des pays à hauts risque pour les organismes d’assurance de prêt immobilier

Les expatriés résidant dans des pays considérés comme à haut risque, tels ceux de l’Afrique centrale, certaines régions d’Amérique du Sud ou encore les pays où les manifestations populaires sont fréquentes, se verront appliquer des primes d’assurance beaucoup plus élevées et des refus de garantie sur la partie incapacité du contrat.

Pour ces pays, certains assureurs vont pratiquer la surprime en pour millage. On ne vous dira pas que vous allez payer deux ou trois fois le taux d’assurance initial mais bien une surprime forfaitaire. C’est ici que vous avez tout intérêt à comparer les offres par le biais d’un courtier spécialisé dans les risques aggravés. En effet si un premier assureur majore votre prime d’assurance mensuelle de 200€ et que le second applique un surcoût de 100€, il est important que vous ayez cette information.

Cette surprime en pour millage est en revanche limitée dans le temps. Dès que vous serez revenu sur le territoire français ou quitterez le pays en question, la surprime pourra être annulée après ré étude de votre dossier par l’assureur.

Si vous vivez en France mais vous déplacez régulièrement à l’étranger dans le cadre de vos activités professionnelle (développement du marché export par exemple), vous devez en informer l’assureur de votre crédit dès la souscription du contrat. Pour ce qui est de vos voyages à l’étranger vous pouvez consulter la liste des pays à risque selon le ministère de l’Europe et des Affaires étrangères. Cette liste à mise à jour régulièrement.

Si votre contrat d’assurance emprunteur est déjà en cours je vous invite à vérifier que vous êtes couverts pour vos déplacements. Il faut que votre contrat ait des garanties irrévocables (ou incontestables selon le jargon employé par la compagnie d’assurance). N’hésitez pas à nous soumettre votre contrat pour vérification des conditions appliquées dans la notice.

Quelles sont les formalités pour obtenir une assurance emprunteur expatrié ?

Pour obtenir une assurance emprunteur en tant qu’expatrié ou résident étranger, plusieurs formalités doivent être accomplies.

Comme pour tout emprunteur, et à moins que vous rentriez dans le cadre de la Loi Lemoine (absence de questionnaire santé), il y a aura un déclaratif médical.

Sur ces contrats qui ne sont pas spécifiquement mis en place pour les résidents étrangers ou expatriés, il faudra une dérogation pour pouvoir adhérer.

Cette dérogation sera alors accordée grâce à un questionnaire spécifique appelé « risque de séjours ». C’est grâce à ce document pourra vous communiquer vos conditions d’assurance personnelle (refus, surprime, exclusion, ajournement, …)

Compléter un questionnaire santé vérifier si vous êtes éligible à l’adhésion

Pour adhérer à une assurance de prêt immobilier vous devrez remplir un questionnaire de santé et déclarer vos antécédents de santé, maladie, hospitalisation, arrêt de travail,…

Selon votre âge et le montant emprunté, des examens médicaux supplémentaires peuvent être requis. L’assureur pourra notamment vous demander des examens de sang ou encore un examen médical (ECG, dosage PSA,  ….).

Certains assureurs habitués à assurer des expatriés pourront vous fournir des questionnaires établis dans la langue de votre pays de résidence. Pour les analyses de sang ou les examens cardiologiques, c’est très pratique. Il est en effet parfois compliqué de traduire des termes médicaux spécifiques. Sachez que des questionnaires sont disponibles en anglais, en espagnol ou en italien.

Notez également que sur certains contrats auxquels nous avons recours en tant que spécialiste de l’assurance emprunteur, il est possible d’assurer 1 Million d’euros avec un simple déclaratif santé. Le système d’adhésion en ligne et le questionnaire medical entièrement digitalisé permettent d’accélérer les délais de traitement mais aussi la gestion des risques aggravés de santé entrant dans le cadre de la convention AERAS.

En complément de votre état de santé, la compagnie d’assurance va s’attarder sur votre façon de vivre dans le pays. Ce sont ici vos habitudes de vie notamment professionnelle qui vont être scrutées.

Le questionnaire risque de séjour

Les assureurs effectuent une analyse des risques liés à votre pays de résidence. L’assureur, pour calculer son risque, disposera déjà de statistiques sur votre pays de résidence.

Ce qui l’intéressera désormais, est de savoir pourquoi vous vivez dans ce pays (professionnel ou personnel), vos missions sur place (développement commercial d’une marque par exemple), de savoir si vous vous déplacez dans ce pays mais aussi dans d’autres.

Si c’est le cas, il vous demandera si vous séjournez à l’hôtel ou si vous trouvez un logement par vos propres moyens. Il voudra également savoir si vous avez déjà eu des incidents lors de votre déplacements. Il prendra également la peine de vous demander quelle est la fréquence de ces déplacements et leur durée.

Grâce à ces informations, il déterminera si vous êtes dans une situation qu’il maitrise et si les statistiques sont bonnes. Suivant le résultat, il vous attribuera des conditions d’assurance plus ou moins favorables (accord décès PTIA sans surprime, refus de garantie ITT ou exclusion de certains risques, accord de garantie décès PTIA avec surprime).

Que vous soyez expatrié, résident étranger ou que vous fassiez des déplacements réguliers dans d’autres pays que la France, le questionnaire sera identique.

Que faut-il savoir sur les tarifs d’assurance emprunteur pour les expatriés ?

Les tarifs d’assurance sont calculés en fonction d’un taux d’assurance. Certains assureurs appliqueront leur taux sur le capital restant dû quand d’autres utiliseront comme base le capital emprunté. Une fois le calcul effectué et les cotisations déterminées c’est un taux moyen qui vous est communiqué.

Les critères généraux pour fixer le taux d’assurance d’un prêt immobilier

Les tarifs de l’assurance emprunteur pour les expatriés varient tout d’abord en fonction de plusieurs facteurs généraux :

• L’âge : plus vous avancé dans l’âge et plus le tarif de l’assurance emprunteur augmente. C’est principalement votre âge à l’adhésion qui est pris en compte.

• La durée de votre prêt immobilier : plus vous empruntez sur une durée longue, plus le taux moyen d’assurance sera élevé. C’est notamment le cas pour les assurances de prêt calculées sur le capital restant dû.

• Votre état de santé : sans parler de votre lieu de résidence, votre état de santé peut d’ores déjà engendre des conditions d’assurance défavorable (majoration de la cotisation, restrictions sur les garanties. Si vous êtes diabétique ou avez une pathologie cardiaque tout en vivant à Dubaï, la problématique d’assurance sera doublée. Néanmoins l’étude santé et risque de séjour sont faites de manières indépendantes.

• Les garanties souscrites : en toute logique si vous demandez une assurance décès PTIA pour un investissement locatif cela coûte moins cher qu’une couverture décès PTIA IPT IPP ITT pour un crédit immobilier de résidence secondaire.

• Votre profession : sur la plupart des contrats les tarifs sont fixés selon le risque. Si vous travaillez dans un bureau vous aurez moins de risque d’arrêt de travail ou d’invalidité que vous votre métier consiste à être sur un chantier.

• Le fait de fumer : la consommation de tabac augmente le prix de l’assurance emprunteur. Il en sera de même si vous êtes fumeur occasionnel ou vapoteur

Si vous empruntez à deux et que la banque demande ce que vous soyez assuré à 100%, vous pourrez généralement obtenir une réduction couple. En revanche le coût total des cotisations sera doublé puisque il y aura deux contrats.

L’éventuelle surprime liée au pays de résidence

Une fois ces premiers éléments pris en compte, l’assureur appliquer d’éventuellement majoration selon votre pays de résidence et vos habitudes de vie. C’est l’étude de votre questionnaire risque de séjours qui aura permis de les fixer

Les primes d’assurance sont généralement plus élevées pour les expatriés, surtout ceux résidant dans des pays à haut risque. Par exemple, les expatriés en Suisse ou en Italie peuvent bénéficier de primes compétitives, tandis que ceux en Thaïlande ou en Afrique du Sud peuvent faire face à des majorations importantes.

La fourchette de prix exprimé en taux moyen peuvent varier de 0,10 % à 1,10 % du montant emprunté, selon le pays de résidence et le profil de l’emprunteur. Un expatrié résidant en Europe pourrait payer entre 100 € et 1 100 € par an pour une couverture de 100 000 €, tandis qu’un expatrié en Afrique de l’Ouest pourrait voir ce coût doubler ou tripler.

Les assureurs appliquent souvent des exclusions de garantie (ITT et IPT principalement) pour les expatriés résidant dans des zones à risque élevé. Si le risque est exclu, il n’y pas de surprime. Les surprimes s’appliquent uniquement lorsqu’une garantie est accordées et que le risque est couvert.

Si un assureur exclu de sa couverture vos déplacements en Thaïlande au titre des risque ITT et IPT, il ne majorera pas le coût de cette garantie. En revanche s’il couvre ce même risque pour la couverture décès PTIA du contrat, il pourra ici appliquer une majoration tarifaire

Comment les expatriés doivent procéder pour trouver une assurance de prêt ?

Même si chacun peut avoir sa méthode, gardez en tête que vous n’êtes pas un expert de l’assurance emprunteur. De la même manière que vous savez que vous ne pouvez pas vous fiez aux taux de crédit immobilier affichés sur les sites de courtiers en ligne parce vous êtes expatriés, il ne faudra pas non plus se fier au prix affiché sur un comparateur d’assurance.

Utiliser des comparateurs en ligne n’est clairement pas la bonne méthode pour obtenir les meilleurs contrats ou les meilleurs taux d’assurance emprunteur. Ces outils informatiques ne peuvent pas indiquer les conditions d’assurance en amont. Sur le même principe que les comparateurs de vol, on vous donne un prix et une fois arrivé au terme de processus on découvre qu’il faut payer un supplément pour le bagage, ou l’emplacement dans l’avion.

Ils sont construits pour des situations standards c’est-à-dire le résident français en CDI qui emprunte pour sa résidence principale.

L’idéal, pour obtenir vos garanties, mais aussi le taux d’assurance emprunteur le plus bas est de passer par un courtier risque aggravé. Le terme risque aggravé est celui employé par les compagnies d’assurance dès que l’on est sur des souscriptions hors norme.

Même si vous résidez en Suisse, l’assureur peut considérez que vous êtes en risque aggravé. Au regard du nombre de pays dans le monde et des spécificités qu’il existe par pays, mieux vaut passer par un courtier habitué à traiter des situations similaires à la vôtre.

Lorsque l’on est expatrié ou résident étranger, il faut, en résumé, réfléchir à l’envers des autres et être pragmatique.

Il est inutile de comparer des garanties ou des tarifs pour ensuite demander à adhérer et subir surprime ou refus qui changeront totalement la donne.

Vous devez, dans un premier temps, viser l’obtention des garanties et la surprime la plus basse. Ce n’est qu’ensuite qu’il faudra s’attarder sur le fonctionnement des garanties ou les prix pour faire son choix.

Aussi, même si des noms de compagnie circulent sur des forum d’expatriés (April, Met Life, Axa, Cardif, Swiss Life, Allianz, MNCAP, Afi Esca, Generali, Malakoff, Macif,….), gardez à l’esprit que vous n’avez peut pas le même âge ou la même situation de santé que votre compatriote.

De plus, quand on sait que des compagnies comme Axa ou Generali comptent à elles seules plus d’une dizaine de contrats différents, il convient de relativiser le « tuyau » que l’on a obtenu.

Chaque situation est unique et mieux vaut solliciter un expert de l’assurance emprunteur, comme vous l’avez peut-être fait en sollicitant un courtier immobilier pour la partie crédit.

Prêt immobilier et assurance emprunteur sont aussi deux domaines d’activité bien différents avec des connaissances spécifiques sur le statut d’expatrié ou de résident étranger.