Comment fonctionne le PTH lisseur ?

Le PTH lisseur est une ligne de crédit intégrée à l’offre de crédit immobilier Facilimmo du Crédit Agricole.

Cette ligne de prêt aura ses propres caractéristiques et ses propres options.

Assortie d’une assurance emprunteur, une petite subtilité sera à connaître si vous souhaitez optimiser le TAEG de votre emprunt Crédit Agricole.

Comme nous le disons régulièrement, le taux immobilier obtenu est une chose, le coût du crédit en est une autre.

En parcourant cet article dédié au PTH (prêt tout habitat) du CA, vous cernerez le fonctionnement de cet emprunt mais aussi le petit point où il faudra agir si vous désirez en réduire le coût.

Comment fonctionne le PTH ?

Le PTH (prêt tout habitat) est une ligne de crédit intégrée dans le prêt Facilimmo qui est le contrat de crédit du Crédit Agricole.

Ce prêt immobilier est destiné à financer tout type d’achat immobilier. Il pourra s’agir d’acquérir votre résidence principale ou secondaire, d’acheter pour faire un investissement locatif ou encore de faire construire (achat du terrain + construction). On parlera ici de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Dans ce dernier cas le PTH sera associé à une période d’anticipation qui est généralement de 36 mois. Dans ses offres de prêt, le Crédit Agricole indiquera alors PHT avec anticipation. C’est une sorte de franchise partielle où vous ne paierez les intérêts d’emprunt que sur les fonds qui sont débloqués pour les travaux ou appels de fonds.

Si vous empruntez 300 000 € avec un taux de 3% et que 100 000€ sont débloqués vous allez payer 250€ de mensualités. Cette échéance d’emprunt ne correspond qu’à des intérêts auxquels s’ajoute la cotisation d’assurance.

Le calcul est le suivant :

100 000€ * 3% de taux annuel / 12 mois = 250€

Chaque mois, vous paierez cette mensualité jusqu’au nouveau déblocage de fond. Si 100 000 nouveaux euros sont débloqués votre échéance passera à 500€. Une fois que l’ensemble des fonds sont débloqués, le prêt rentre en amortissement et vous aurez à régler les échéances indiquées sur votre tableau d’amortissement.

Ici la mensualité aura été calculée selon la formule du prêt amortissable.

Cette période d’anticipation a donc un coût que la Crédit Agricole vous indiquera dans l’offre de prêt immobilier Facilimmo. Le coût de l’assurance sera également à ajouter et c’est pour cela qu’il convient de s’y intéresser en étudiant la possibilité de changer d’assurance (nous contacter)

Le PTH va se décliner en différent type de prêt :

• PTH FACILIMMO qui est le prêt classique
• PTH AVEC ou SANS ANTICIPATION FACILIMMO pour les crédits qui peuvent nécessiter des travaux ou des déblocages de fond successifs
• PTH LISSEUR SOUPLE : qui sera associé à d’autres crédits (prêt à taux zéro avec amortissement différé ou un prêt de plus courte durée)
• PTH MODULABLE PLUS
• PTH VERT amortissable souplesse si vous financer un bâtiment à basse consommation
• PTH INGENIUM
• PTH fixe Credit Revente qui sera associé à un prêt relai et qui aura des dispositions spécifiques à la revente de votre bien actuel
• …….

Les options

Le principe du PTH est d’inclure des options que vous aurez la possibilité d’exercer lors du remboursement de votre emprunt.

Les options utilisables sous réserve que la banque accepte, sont les suivantes :

• Différé de 4 mois du prélèvement de première mensualité de prêt. vous payerez des intérêts intercalaires et l’assurance sur les 4 premiers mois. Cela peut permettre de faire un peu de trésorerie si vous devez acheter des meubles ou payer un déménagement par exemple.
• Exercer la modulation d’échéance : le Crédit Agricole vous autorise la réduction ou la hausse de votre échéance d’emprunt jusqu’à 30%. Si vous avez une échéance de prêt à 1200€ vous pourrez donc l’augmenter pour passer à 1560€ ou la réduire à 840€. Bien entendu cela impactera votre durée d’emprunt.
• Options temporaires court terme : réduction de votre échéance de 50% pendant un an ou suspension pendant 6 mois.
• Options temporaires projet : vous ajusterez votre mensualité à la baisse pour une période allant de 24 mois (2 ans) à 84 mois (7 ans).

 

L’ensemble de ces options contiennent des limitations qui seront indiquées dans votre offre de prêt. De la même manière, elles ont un impact sur la durée de votre amortissement mais aussi le coût de votre emprunt.

Si vous exercez des options qui ont pour effet de retarder l’amortissement de l’emprunt, vous aurez plus d’intérêts à payer. Sur la même logique, plus la durée de l’emprunt s’allonge plus le coût de l’assurance augmente. Même si le taux d’assurance n’est pas impacté au CA, la cotisation d’assurance sera prélevée pendant plus longtemps et cela vous coûtera donc plus cher.

Si vous avez réduit la durée de votre emprunt en augmentant vous mensualité vous aurez réduit le montant des intérêts. En revanche votre taux immobilier n’aura pas été revu à la baisse. Suivant le contexte des taux d’intérêt, un rachat par une autre banque sera peut-être plus judicieux.

Pour la partie assurance, si vous avez réduit la durée du crédit, il sera judicieux de s’intéresser à la délégation d’assurance et de sélectionner un contrat où les cotisations sont calculées sur le capital restant dû. Si le CA ne modifie pas le taux d’assurance selon la durée de l’emprunt, c’est le principe même des assurances externes que de baisser leur taux quand la durée est courte.

Ainsi un taux d’assurance sur 15 ans sera moins cher qu’un taux sur 25 ans.

Le prêt Lisseur

Le PTH lisseur est une version du PTH classique qui sera utilisé lorsqu’il est nécessaire de mettre en place des paliers de remboursement. On pourra parler d’un prêt gigogne ou de prêt à paliers.

Le principe du prêt lisseur est d’aller s’emboîter avec un crédit existant pour que la mensualité globale de votre emprunt soit fixe.

Ainsi le prêt lisseur sera associé :

• A un prêt amortissable de plus courte durée.
• A un prêt règlementé (prêt à taux zéro, prêt PAS pour accession sociale, PEL, action logement, prêt conventionné, PSLA, …)

Les optiques du lissage seront différentes selon la motivation du lissage.

En effet un prêt lissé peut avoir deux objectifs :

• Faire baisser le taux moyen de l’emprunt. La banque va cumuler un prêt amortissable de courte durée (10 ans, 12 ans, 15 ans) qui aura un taux d’intérêt plus bas, avec un prêt lisseur sur une plus longue durée (donc un taux d’intérêt plus élevé). La moyenne des deux taux d’intérêts fera que vous aurez un taux moyen plus faible que si vous aviez eu un seul crédit sur 25 ans par exemple.

 

• Avoir une mensualité de crédit fixe sur la durée de l’emprunt. Si vous avez un prêt à taux zéro sur 25 ans avec un différé de 15 ans, vous allez payer 0€ pendant 15 ans et ce n’est qu’ensuite que vous aurez à régler les échéances. Si vous cumulez ce prêt avec un autre prêt amortissable sur 25 ans, cela créé un déséquilibre. Le lissage va permettre que sur le prêt lisseur la mensualité soit plus importante les 15 premières années et plus faible sur les 10 années restantes. Ainsi c’est votre amortissement qui se module en fonction des caractéristiques du prêt réglementé.

Ainsi voici à quoi ressemble votre lissage de crédit :

D’un côté, un prêt amortissable qui est remboursé rapidement et de l’autre le prêt lisseur qui module son échéance en fonction du remboursement de la première ligne de prêt.

Pour faire un lissage, la banque doit diminuer la part d’intérêts dans la mensualité. Sinon cela ne fonctionne pas. Il y a donc un principe mathématique qui s’applique et une formule qui permet de trouver la bonne combinaison entre les deux montants d’emprunt.

Cette combinaison sera parfaite avec un simulateur de prêt à palier dans le cas où vous ne faites pas un prêt réglementé. Si vous avez droit à un prêt à accession sociale, ce n’est en effet pas vous qui allez choisir son montant.

Si l’utilisation du prêt lisseur a pour objectif de baisser le taux moyen, encore faudra-t-il qu’il existe un écart de taux important entre la durée courte et la durée longue.

A noter que le lissage n’augmente pas les pénalités en cas de remboursement anticipé puisque les intérêts pour chaque mensualité restent égaux à ceux d’un prêt amortissable classique.

 

Exemple d’utilisation

Dans une offre de prêt récente transmise par des emprunteurs désireux de faire baisser le coût de leur assurance emprunteur nous avons pu extraire les informations sur le prêt lisseur et les prêts associés.

Montant des échéances sans assurance emprunteur du Prêt lisseur sur 25 ans :

179 échéances de 540,64 EUR (capital et intérêts)

1 échéance de 540,39 EUR (capital et intérêts)

119 échéances de 1 676,61 EUR (capital et intérêts)

1 échéance de 1 673,91 EUR (capital et intérêts)

Second prêt : PRET TOUT HABITAT FACILIMMO sur 25 ans

1 versement de 698,75 EUR

298 versements de 139,13 EUR

1 versement de 137,13 EUR

Troisième prêt : PRET TOUT HABITAT FACILIMMO sur 15 ans

Référence du prêt : 00003086272

1 versement de 3 422,71 EUR

178 versements de 1 160,31 EUR

1 versement de 1 160,56 EUR

Lorsque vous additionnez les échéances et hors premier versement qui contient les frais courtier, les frais de dossier et le coût de la caution CAMCA, vous vous apercevez que la mensualité sur la durée reste fixe à peu ou prou 1 845€.

Le Crédit Agricole réparti les frais par ligne de prêt afin de calculer le TAEG pour chacun des emprunts.

Sans lissage et sur la base d’un prêt amortissable sur 25 ans la mensualité hors assurance aurait été de 1 850 ou 1 855€.

 

L’importance du TAEG assurance comprise sur un prêt PTH lisseur

Concernant le taux du prêt lisseur, quand celui-ci comprend le coût assurance, nombre de points sont à évoquer.

Si l’on reste dans l’hypothèse où vous choisissez de ne pas exercer votre droit à la délégation (Loi Lagarde) ou les possibilités de changement de contrat (Loi Lemoine), on pourra évoquer ce qu’il faut savoir sur le TAEG et la facturation de la cotisation.

Pour ce qui est du calcul du TAEG, prenez en compte que le Crédit Agricole va vous communiquer un TAEG par ligne de prêt.

Vous aurez un TAEG estimé pour le prêt sur lequel le PHT lisseur va « s’emboiter » et un TAEG pour le prêt lisseur lui-même.

Le calcul du TAEG inclura comme toujours :

• Le montant des intérêts
• Le coût de la caution
• Les frais de dossier et de courtier immobilier le cas échéant
• Le coût des assurances obligatoires.

Pour rappel c’est le TAEA qui sera le taux permettant d’exprimer le poids de l’assurance dans le prêt et dans le TAEG.

Gardez en revanche en tête que le CA n’inclut pas systématiquement le coût de l’ensemble des garanties d’assurance dans son TAEG.

Le principal avantage qu’il peut exister sur la partie coût d’assurance dans un prêt lisseur provient du fait que si il est associé à un prêt de courte durée, la facturation de la cotisation d’assurance sera limitée dans le temps sur ce second crédit.

Pour bien comprendre, vous allez forcément payer moins cher d’assurance si vous avez deux prêts de 200 000€ (un premier sur 15 ans et un second sur 25 ans) que si vous avez une seule ligne de 400 000€ sur 25 ans.

Dans le cas 1, si vous payez 30 € par prêt l’assurance coûtera 30€*180 mois + 30€ * 300 mois = 14 400€

Dans le cas 2 (400000€ sur 25 ans), vous allez payer les 60€ d’assurance (prix pour 200 000€ * 2) pendant les 300 mois soit 18 000€.

Donc globalement et sans parler de votre taux immobilier, un prêt gigogne, s’il est associé à un prêt de plus courte durée est moins coûteux en assurance.

En cas de délégation ou de résiliation du contrat du CA

Si l’on refait la même manipulation avec une assurance externe la logique va être la même.

Il va en revanche falloir être attentif à 2 points.

Le premier sera que les assurances emprunteur en capital restant dû ne seront pas les plus performantes sur ce type de prêt. Cela n’est pas systématique, mais nombres d’entre elles offrent un taux d’assurance plus élevé pour les prêts à paliers.

Tout dépendra du poids du prêt le plus court dans le montant global d’emprunt.

D’autre part si vous allez sur des solutions automatisées, type comparateur d’assurance, vous n’allez pas pouvoir saisir le détail des paliers. Votre devis sera donc faux et vous risquez de sélectionner une offre qui au final va être plus cher. Un mauvais comparatif à la base ne peut pas donner la bonne solution.

Que vous fassiez une délégation d’assurance ou demandiez à résilier le contrat d’assurance du Crédit Agricole en cours d’emprunt, la problématique restera identique.

Vous pourrez à contrario optimiser encore un peu le TAEG assurance comprise de votre emprunt si vous arrivez à trouver un produit qui :

• A un taux d’assurance plus faible sur le prêt de courte durée
• N’est pas impacté par les différentiels d’amortissement du prêt long.

Bien entendu ce type de recherches ne sera pas à la portée de tous les courtiers assurance emprunteur.

Donc oui la délégation d’assurance permet de faire un gain financier mais pour une réelle optimisation c’est votre interlocuteur qui fera la différence.

Comme bien souvent le taux immobilier est un élément important du coût total de l’emprunt mais une connaissance spécifique peut aussi amener de l’eau à votre moulin.

 

 

FAQ sur le PTH Lisseur

 

Qu’est-ce qu’un prêt lisseur souple ?

On parlera de prêt lisseur souple dès lors qu’il y aura dans la même ligne de crédit présence d’un prêt lisseur assorti d’option souplesse. Ces options sont la modulation de l’échéance et la suspension de la mensualité sur des durées plus ou moins importantes.

Pour le reste les caractéristiques du PTH lisseur souple seront identiques au prêt lisseur classique. Dans tous les cas vous aurez un contrat de Crédit Facilimmo s’il s’agit d’un prêt immobilier.

 

Pourquoi avez-vous plusieurs TAEG et TAEA dans votre simulation de prêt Crédit Agricole ?

La législation impose qu’un TAEG soit calculé par prêt. Il en sera donc de même pour le TAEA puisque celui est calculé à partir du TAEG. Vous aurez donc un TAEG pour la ligne de crédit amortissable ou le prêt conventionné, le prêt lisseur et éventuellement le prêt relai si vous en avez un. Les garanties d’assurance pourront être différentes. Sur un prêt relai la CA exigera un couverture décès PTIA. Il en sera de même si vous êtes sénior. Pour les prêt amortissables, la banque rajoutera la couverture ITT et IPT voir IPP selon la caisse Régionale où vous empruntez.

 

Qu’est ce qu’un PTH fixe Facilimmo ?

PHT signifie prêt tout habitat. L’indication fixe concernant le taux d’intérêt du crédit. Cette donnée vient s’opposer à taux variable ou taux révisable. Même si pendant une courte période durant la remontée des taux de 2021 à 2023, la banque a pu proposer du taux variable capé, nous sommes sur une forte dominance de taux fixe. Facilimmo est le nom du contrat de prêt immobilier du Crédit Agricole. Lorsque vous signez une offre de prêt au Crédit Agricole vous acceptez les conditions générales de ce contrat de prêt. En cas de litige avec la banque c’est ce document contractuel qui fait foi. C’est ensuite la dénomination du type de prêt qui va donner le fonctionnement de la ligne de prêt associé. Sur le principe un PHT Ingenium n’aura pas le même fonctionnement qu’un PHT lisseur.

 

Comment fonctionne le lissage sur un prêt à taux zéro ?

La première étape sera de connaître vos droits au prêt à taux zéro. Une fois cet élément connu, il faudra savoir quelle est la durée du différé (elle s’étale sur une période allant de 5 à 15 ans) et la durée de l’amortissement (période qui s’étale sur une durée allant de 10 à 15 ans). Une fois que la banque sait quelles sont les périodes de différés et d’amortissement, elle peut calculer les paliers de remboursement. Si vous avez un différé de 15 ans, elle va passer un palier de remboursement plus important sur les 180 premiers mois ce qui fait que l’amortissement du prêt lisseur sera fait en priorité durant cette phase.