Assurance prêt immobilier BRED

Souscrire un prêt immobilier implique bien plus que de simples mensualités d’assurance à ajouter à votre tableau d’amortissement. L’assurance emprunteur que vous proposera la BRED peut alourdir considérablement le coût total du crédit.

Derrière un certificat d’adhésion qui mentionne des intitulés de garanties se cachent parfois des exclusions qui peuvent réduire le remboursement de vos mensualités en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité.

Cet article vous aidera à décoder le contrat d’assurance prêt immobilier Prépar Vie proposé par la BRED et à améliorer votre couverture sur les points qui sont à la base en carence.

L’assurance emprunteur de la Bred garantissant les risques ITT, IPT, PTIA et IPP, ce sont les fonctionnements de prise en charge que vous aurez à étudier de plus près.

Comment sont fixés les tarifs de l’assurance de prêt immobilier BRED ?

Le tarif de l’assurance associée à un crédit immobilier (autrement dit le taux d’assurance) constitue un élément clé dans le calcul de la prime mensuelle due par l’emprunteur. Chaque établissement bancaire, dont la BRED, définit ce taux en fonction de critères précis, propres à la situation personnelle et au profil de risque du client.

Chez Prépar Vie qui est l’assurance groupe des offres de prêt immobilier Bred, l’âge de l’assuré reste l’un des indicateurs majeurs dans la tarification.

D’autres paramètres sont systématiquement analysés par la BRED dans le cadre de l’évaluation du risque :

• Les réponses fournies dans le questionnaire médical, qui peuvent entraîner des surprimes ou exclusions selon les antécédents ;
• La quotité assurée, notamment en cas d’emprunt à deux, qui répartit le niveau de couverture entre co-emprunteurs ;
• Le niveau de couverture souscrit, qui peut varier selon la nature du projet (résidence principale, investissement locatif, prêt relais…) et les exigences de la banque (garanties décès, PTIA, ITT, etc.) ;
• Les caractéristiques du crédit immobilier, et en particulier sa durée, influent également sur le taux ;
• Enfin, le mode de calcul des cotisations (assiette du capital emprunté ou du capital restant dû) conditionne le montant total de l’assurance sur la durée du prêt.

Il est important de noter que le taux d’assurance entre dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur indispensable pour comparer plusieurs offres de crédit. En parallèle, le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance) doit obligatoirement être mentionné dans l’offre de prêt : il correspond à l’écart entre le TAEG avec assurance et le TAEG hors assurance, permettant ainsi de mesurer précisément l’impact de la couverture sur le coût global du financement.

Contrairement à une assurance déléguée qui pourrait majorer votre taux d’assurance en cas de certaines habitudes de vie, la compagnie Prépar vie ne vous demandera pas de précisions sur les points suivants :

• Le statut tabagique (fumeur ou non-fumeur), qui impacte pourtant la sinistralité estimée
• La profession exercée ou la catégorie socioprofessionnelle (fonction publique, profession à risque, etc.) ;

Être sociétaire de la Bred pourra donc être avantageux dans certaines situations spécifiques. Si vous travaillez en région parisienne, dans l’Aisne ou encore en Normandie et que vous êtes fumeur de plus de 50 ans, sans doute ferez-vous une économie sur le coût de vos cotisations d’assurance de prêt.

 

À quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

Souscrire une assurance emprunteur est indispensable lors de la mise en place d’un prêt immobilier ou professionnel. Elle permet de sécuriser le remboursement en cas d’imprévus majeurs : décès, invalidité, incapacité temporaire de travail ou perte d’emploi. Ces événements peuvent compromettre votre capacité à rembourser vos mensualités. C’est là que l’assureur intervient, en prenant en charge tout ou partie des échéances, voire en soldant le capital restant dû.

Cette garantie n’est pas qu’une protection personnelle : elle sécurise également la banque et vos proches. En l’absence de couverture efficace, ou en cas de fausse déclaration dans le questionnaire médical, l’établissement prêteur peut recourir à la saisie du bien via l’activation de l’hypothèque ou demande à l’organisme de caution.

Les deux principales causes de déclenchement des garanties sont les accidents (professionnels ou domestiques) et les problèmes de santé.

Il est aussi possible, en tant que co-emprunteur, de souscrire auprès de compagnies différentes via la délégation d’assurance. Enfin, gardez en tête que les banques dégagent souvent une marge sur ce produit : comparer les offres peut optimiser le coût global de votre financement tout en renforçant votre sécurité financière.

 

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Il n’existe pas de texte de loi obligeant l’emprunteur à souscrire une assurance. Cependant, les établissements prêteurs comme la BRED ne valident quasiment jamais un dossier sans cette couverture.

Il n’est en revanche pas interdit (et même conseiller !) de voir si d’autres offres ne sont pas de meilleure qualité ou tout simplement moins cher que Prépar Vie.

En réponse aux abus de certains organismes, la loi Lagarde a introduit la possibilité de choisir une assurance extérieure dès 2010.

Plus récemment, la loi Lemoine a instauré le droit au changement d’assurance à tout moment, sans pénalité. Ces deux lois ont profondément modifié les rapports entre banques et emprunteurs, en rendant ces derniers plus libres et mieux protégés. Ainsi, si l’assurance est inévitable, son choix, lui, reste entre vos mains.

Le coût d’assurance correspondant aux garanties obligatoires du contrat groupe sera communiqué sous forme d’un TAEA (taux annuel effectif de l’assurance).

Si vous empruntez en couple, seuls les 100% d’assurance seront intégrés dans le TAEG de votre crédit immobilier.

 

Quelles sont les garanties de l’assurance de prêt immobilier BRED ?

Toute assurance emprunteur inclut obligatoirement les garanties décès et PTIA. La garantie décès assure le remboursement du capital dû en cas de disparition prématurée de l’assuré. La quotité choisie conditionne le montant pris en charge : 100 % pour un emprunteur seul, ou une répartition (ex : 70/30) pour un couple.

La PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) complète cette couverture en cas d’invalidité absolue, interdisant toute activité rémunératrice et nécessitant l’assistance permanente d’une tierce personne. Bien que ces garanties paraissent suffisantes pour un prêt locatif, elles s’avèrent limitées pour un crédit immobilier dont l’objet est l’acquisition de la résidence principale.

Ces deux couvertures exigées par la BRED ne fonctionnent qu’en cas de situations extrêmes.

Or, les cas d’incapacité ou d’invalidité totale ou partielle, bien plus fréquents, restent alors non indemnisés.

C’est pourquoi les garanties ITT, IPT ou IPP doivent être envisagées en complément. D’ailleurs, elles seront obligatoirement exigées par la BRED si vous faites un prêt RP ou achetez votre résidence secondaire. Il n’y a que si vous êtes sénior que vous n’aurez pas à les contracter.

Il est également utile de s’intéresser aux exclusions courantes (suicide, pratiques sportives à risque, pathologies non objectivables) ainsi qu’aux délais de carence.

Pour cela, trois documents vous seront remis par la BRED lors de votre simulation de crédit :

• La FSI (fiche standardisée d’information) qui reprend les garanties exigées par la banque pour vous accorder l’emprunt mais aussi la liste des critère CCSF à remplir si vous souhaitez faire une substitution d’assurance
• L’IPID qui est un document qui reprend les caractéristiques principales du contrat Prepar vie géré par Kereis France
• La notice d’information qui reprend toutes les caractéristiques de la souscription et les modalités de demande d’indemnisation en cas d’arrêt maladie

La Bred proposera un contrat qui couvre globalement tous les risques (y compris dorso psy).

Néanmoins, vous aurez tout intérêt à étudier les offres concurrentes si vous souhaitez obtenir un meilleur rapport qualité prix ou encore un meilleur fonctionnement sur la garantie IPT.

Ce pourra également être le cas si vous avez subi des exclusions médicales à cause d’un risque aggravé de santé déclaré dans votre questionnaire médical. Les contrats groupes ne sont dans ce cas pas les plus performants.

Quelles sont les conditions d’indemnisation de l’assurance emprunteur BRED ?

L’assurance emprunteur Prépar vie de la BRED rembourse le crédit immobilier en cas de :

• Décès
• Invalidité (PTIA, IPP, IPT)
• Incapacité temporaire (ITT)

Ces garanties doivent figurer dans les conditions particulières que vous avez reçues de Kereis.

La déclaration doit être faite avant la fin du délai de franchise, faute de quoi elle pourra être refusée ou disons réduite si elle est légèrement tardive.

L’assureur, non le banquier, sera votre interlocuteur.

C’est ici que vous comprendrez que celui qui vend n’a que peu d’expérience sur les impacts liés à sa proposition. En effet, comment peut-on conseiller un emprunteur quand on ne peut mesurer l’impact de ce qui est prévu dans les conditions générales de vente ?

Pour être indemnisé, la première chose à faire et de compléter correctement son déclaratif de santé.

Le questionnaire médical est en effet toujours vérifié par le service prestation avant de procéder à la prise en charge des échéances du prêt immobilier accordé par la Bred.

En cas d’omission d’antécédents (diabète, maladies cardiaques, dépression, pathologie qui touche les articulations ou l’appareil digestif,  ….), la compagnie peut résilier le contrat ou limiter les remboursements.

Si tout est conforme et le dossier complet, les mensualités sont prises en charge selon la quotité, ou le capital est soldé en cas de décès garanti à 100 %.

Selon la nature du sinistre, différents justificatifs peuvent être exigés : certificats médicaux, comptes rendus, bulletins d’hospitalisation, bordereaux d’indemnité journalière, avis d’arrêt de travail et les prolongations qui font dépasser le délai de franchise.

Pour prétendre aux garanties invalidité, il faudra en amont que votre état de santé soit consolidé et que le médecin expert puisse fixer :

• Un taux d’invalidité professionnel
• Un taux d’invalidité fonctionnel

Si vous dépassez les 66% d’invalidité et si vous êtes assuré à 100%, Prépar vie prend en charge l’intégralité de votre mensualité de crédit immobilier.

 

Comment souscrire l’assurance emprunteur Prépar vie de la BRED ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la Bred va systématiquement proposer son assurance emprunteur Prépar vie et vous demande de la souscrire. Celle-ci peut être souscrite en ligne, après avoir validé vos données personnelles date de naissance, adresse, …), précisé les garanties souhaitées (décès, PTIA, ITT, chômage, …) et rempli un questionnaire médical.

En fonction de votre âge ou du montant emprunté, des examens médicaux complémentaires peuvent vous être demandés : analyses sanguines (hémoglobine, hématocrite, numération globulaire, sérologie HIV, hépatite B et C, formule leucocytaire, numération des plaquettes,  …..) tests cardiaques, voire épreuves d’effort.

Toutefois, depuis la mise en application de la loi Lemoine, la procédure peut être considérablement simplifiée. Si le capital assuré ne dépasse pas 200 000 € et que le crédit se termine avant vos 60 ans, vous êtes dispensé de toute formalité médicale. Cette règle permet une adhésion rapide, au tarif standard, même si vous avez des antécédents de santé (SEP, asthme, maladie de parkinson, …).

Si votre profil médical est jugé complexe (pathologie chronique, ALD, invalidité), l’assureur peut ajuster les garanties, appliquer une surprime ou refuser la couverture. Dans ces cas-là, la convention AERAS peut permettre l’accès à une assurance adaptée.

Ici, trois niveaux d’étude pourront être mis en œuvre pour obtenir une solution.

En cas de refus d’assurance, la Bred devra étudier la possibilité de garantie alternative telle que :

• Hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire
• Prévoyance personnelle déjà souscrite
• Epargne assurance vie ou compte titre

 

Comment négocier une assurance emprunteur déléguée à la BRED ?

Depuis la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir librement leur assurance de prêt immobilier. Cette avancée législative a mis fin au monopole des banques comme LCL, Société Générale ou Caisse d’Épargne, en ouvrant la voie à la délégation d’assurance. Cette solution permet non seulement de réaliser des économies significatives (jusqu’à 30 % de baisse de cotisations) mais aussi d’accéder à des garanties plus avantageuses : couverture des maladies non objectivables, garanties forfaitaires IPP, ITT, IPT, suppression des exclusions (dos, psy), ou encore prise en charge renforcée en cas d’invalidité.

Les emprunteurs peuvent désormais changer d’assurance à tout moment grâce à la loi Lemoine, ce qui permet une réévaluation continue des besoins. Que vous soyez jeune emprunteur, sénior, expatrié ou avec des antécédents médicaux, une assurance déléguée peut être mieux ajustée à votre profil.

Les banques ne peuvent refuser votre demande si l’équivalence de garanties est respectée. Néanmoins, les comparateurs en ligne ne tiennent souvent compte que des prix, ignorant les subtilités contractuelles. L’accompagnement par un courtier spécialisé reste essentiel pour sélectionner un contrat réellement protecteur, optimiser son TAEA, et réduire le TAEG global de l’emprunt.

 

FAQ sur l’assurance emprunteur Prépar vie

Voici notre FAQ sur l’assurance Prépar vie associé au prêt immobilier de la BRED

Comment est calculé le TAEA ?

Le TAEA est obtenu en calculant la différence entre le TAEG avec assurance et celui sans assurance. Ce taux reflète le coût réel de l’assurance sur le crédit et permet une comparaison transparente entre différentes offres d’assurance emprunteur.

Si la BRED vous demandé de vous assurer à 100% par tête, le TAEA ne prendra en compte qu’une répartition de coût à hauteur de 100% d’assurance. Ainsi ne vous fiez pas au TAEA pour effectuer votre comparatif sur un simulateur d’assurance.

Mieux vaudra comparer le coût total ou la moyenne des cotisations mensuelles sur la durée du crédit immobilier.

Que signifie PTIA, IPT, ITT, IPP ?

Ces sigles désignent les niveaux de couverture liés à la santé de l’assuré. Ils encadrent les cas d’invalidité ou d’incapacité, temporaire ou permanente, qui permettent le déclenchement de garanties prévues dans le contrat d’assurance emprunteur.

Le contrat Prépar Vie couvre tous ces risques.

En revanche c’est le fonctionnement de ces garanties qui vous devrez étudier et comparer.

Par exemple, la garantie IPT ne solde pas l’emprunt. D’autres contrats en délégation permettront, par exemple, de mieux garantir le risque invalidité.

Faut-il se fier aux avis sur l’assurance emprunteur ?

Les avis en ligne peuvent aider à évaluer la qualité du service client ou la rapidité de prise en charge. Cependant, ils ne remplacent pas une analyse détaillée du contrat, notamment sur les exclusions et les garanties proposées.

Seuls les emprunteur insatisfaits (généralement à la suite d’un refus d’indemnisation) se manifestent.

Consulter les conditions générales de vente et solliciter un courtier assurance emprunteur pour vous les commenter vous permettra de mieux rentabiliser votre temps.

En étant mieux garanti, vous limiterez vos chances de faire partie des emprunteurs non indemnisés.

Quels sont les taux moyens proposés ?

Les taux moyens d’assurance proposés par la Bred se situent plutôt dans la fourchette haute du marché.

En effet, un contrat groupe bancaire a un niveau de marge assez élevé.

Il se situe généralement 30% au-dessus des tarifs proposés par des assureurs alternatifs via une délégation.

Ce taux moyen peut aussi augmenter si vous indiquer une affection dans votre questionnaire médical. Dans ce cas, c’est une surprime qui fera augmenter le taux moyen de l’assurance emprunteur de la BRED.