Les 5 modes de cotisations sur une assurance de prêt immobilier

Si l’assurance de prêt calculée sur le capital restant dû ou sur le capital emprunté reste les deux modes de cotisations les plus connus et les plus utilisés, certains assureurs ont depuis innové.

L’attrait de la prime fixe et l’adaptabilité à tous les types de profil (remboursement anticipé, prêt à pallier, différé d’amortissement, passage des 40 ou 50 ans) ont permis au courtier grossiste et à certaines compagnies ou mutuelles de présenter des offres qui mêlent le meilleur des deux systèmes.

Si les banques ne vous laissent pas le choix du type de cotisation et vous proposent des contrats peu flexibles, certains courtiers assurance emprunteur pourront étudier tout type de solutions au sein de leur gamme de produits.

C’est quoi le mode de cotisation ?

Le mode de cotisation, c’est la façon dont l’assureur va vous faire payer votre prime d’assurance.

La compagnie d’assurance a fixé des taux d’assurance en fonction de :

• Votre âge
• Votre métier
• Les garanties que vous allez souscrire
• Votre durée d’emprunt

Ces taux sont appliqués soit sur le capital restant dû, soit sur le capital emprunté.

Ensuite, la compagnie pourra décider de facturer le montant de manière brute ou alors le retraité afin de facturer le coût de manière linéaire, par palier ou encore sur une durée limitée.

 

1 La cotisation en capital restant dû

C’est ce mode de cotisation qui a permis de mettre en avant le marché de la délégation d’assurance. En appliquant un taux sur le risque réel (capital que vous devez encore rembourser), la première compagnie présente sur ce marché a pu présenter des tarifs bien plus attractifs que ceux des contrats groupe bancaires.

Calculée sur la base du capital restant à rembourser, la cotisation est différente chaque année. Le montant des primes augmente les premières années du prêt pour baisser ensuite jusqu’à la fin du prêt.

C’est essentiellement l’effet âge et amortissement du capital qui permet de fixer la courbe de cotisation sur la durée de l’emprunt.

Exemple d’échéancier

2 La cotisation sur capital initial

On parlera ici d’un taux d’assurance appliqué sur le capital emprunté ou initial.

C’est le système historique mis en place par les banquiers.

Autrefois, il y avait un taux unique appliqué sur cette somme que l’on soit jeune, sénior ou quadragénaire.

Ici aussi, les assureurs alternatifs se sont illustrés en appliquant le même mode de cotisation, mais en individualisant le calcul de risque. Un jeune de 30 aura un taux de moins de 0.10% et celui-ci sera tout de même appliqué sur le montant emprunté.

Cela permet d’avoir une cotisation identique sur toute la durée de l’emprunt.

Parfois, le montant de la prime pourra baisser si vous partez à la retraite. Sur un contrat individuel souscrit en délégation, l’assureur arrête de facturer les garanties ITT, IPT, IPP si vous ne pouvez plus y prétendre.

Ce mode de cotisation est aussi plus simple à tarifer si l’amortissement de votre crédit n’est pas linéaire (crédit gigogne, période de préfinancement ou d’anticipation).

Exemple de tableau de cotisation, si l’assurance est calculée sur le capital emprunté

 

3 La facturation de cotisation sur une durée limitée

Si vous entendez un vendeur d’assurance vous indiquer qu’à la fin du crédit les cotisations sont gratuites, c’est que l’on vous propose une assurance dont la cotisation est facturée sur une durée limitée.

C’est le discours commercial de la compagnie qui vous sera ici retranscrit. On semble vous remercier de votre fidélité alors que, dans les faits, cela permet tout simplement à l’organisme d’afficher une cotisation fixe (ça plaît bien au client qui cherche un prix fixe) alors qu’il prend tout simplement sa marge sur une durée qui lui convient mieux.

Quand on sait que la durée de détention moyenne d’un prêt immobilier est de 8 ans, on n’a pas envie que le gain financier soit après la 15^ème année de remboursement.

Sur un prêt de 25 ans, la cotisation sera, par exemple de 50€ pendant 20 ans et ensuite de 0€ les 5 dernières années du crédit.

À noter que le calcul initial de la cotisation aura été fait sur le capital emprunté.

Comment reconnaitre ces offres ?

Voici deux extraits de devis pour illustrer ce mode de cotisation :

• Avec une facturation symbolique pour que la banque n’émette pas d’objection sur une absence de couverture à la fin du prêt

 

• Avec la soi-disant cotisation gratuite ou bonus fidélité, au choix

4 La cotisation par palier

La cotisation par palier est faite à partir d’un calcul du coût de l’assurance sur le capital initial.

Une fois que l’assureur a le montant total de la facture, il va calculer des paliers.

Ici, vous aurez une cotisation fixe sur 5 ans, puis une cotisation un peu moins élevée sur les 5 ans suivants et ainsi de suite.

On est vraiment sur un principe d’escalier.

En tant que client, vous avez une prime fixe et lisible sur quelques années et, pour l’assureur, il y a optimisation de marge sur les premières années de l’emprunteur.

Si vous vous rendez sur un comparateur d’assurance et souscrivez en ligne en regardant uniquement le coût total sur la durée, c’est typiquement le type de petit détail que vous allez louper.

Je vous rassure, certains novices de l’assurance emprunteur qui vous fourniront uniquement le gain financier par rapport à l’assureur de la banque font la même erreur.

Ils pensent aussi au passage que vous ne pouvez pas être moins bien assuré si vous avez des garanties équivalentes.

Le système de facturation par palier pourra avoir certains avantages dans certaines situations. Il faudra tout simplement savoir les identifier.

Tableau de primes avec facturation en escalier

 

5 La prime lissée aussi appelée cotisation linéaire

Ce système de cotisation est particulièrement apprécié par les courtiers spécialisés en assurance emprunteur.

Ici, le calcul de la cotisation est effectué à partir de différents taux appliqués année par année sur le capital restant dû. Ensuite, l’assureur donne la possibilité de lisser le montant de la prime sur la durée de l’emprunt pour que l’assuré soit facturé avec une cotisation fixe tous les mois.

Le mode de calcul sur le capital restant dû permet de bien prendre en compte les remboursements partiels de crédit ou les modulations d’échéance.

Si vous réduisez la durée de votre emprunt, le taux d’assurance va baisser, car l’amortissement du prêt se fera plus rapidement.

La principale difficulté est d’identifier les offres qui pratiquent ce système de facturation de prime. Bien souvent, les comparateurs en ligne ou les courtiers qui utilisent ce type de simulateur ne voient que CI ou CRD et savent au mieux vous dire que la cotisation est identique tous les mois.

L’échéancier de cotisation sera identique à celui d’une assurance de prêt capital initial. Il faudra savoir lire les conditions générales de vente pour savoir si vous êtes concerné.

 

Quel mode de cotisation dans quelle situation ?

Vous l’aurez compris, quand on s’intéresse à un mode de cotisation, on ne se limite pas à étudier ou comparer :

• Le taux moyen d’assurance
• Le cout d’assurance sur 8 ans
• Le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance)
• Le coût global sur la durée

On va poser ce type de cotisation, car on sait que, dans le futur, il va y avoir de possible changement ou évolution.

Certains auront une augmentation de salaire, d’autres une rentrée de cash, d’autres encore voudront avoir une visibilité sur leur budget crédit maison sur le long terme.

Certains d’entre vous me parlent aussi du fait qu’avec l’inflation, mieux vaut payer les cotisations les plus élevées à la fin du financement.

D’autres auront une facturation de cotisation très élevée au début du crédit tout simplement parce que leur banque leur facturera des primes exorbitantes pendant la constriction de leur maison (ou VEFA si livraison du bien immobilier dans 24 ou 36 mois).

Pour vous aider, nous avons construit un tableau qui reprend nombre de situations possibles et vous indiquons le type de cotisation à privilégier :

Exemple de situation	Mode de cotisation à privilégier au moment de souscrire l’assurance emprunteur
Vous avez prévu de rembourser votre prêt avant le terme	·       Cotisation sur le capital restant dû ·       Prime lissé ou linéaire
Vous avez prévu de réduire la durée du prêt grâce à l’option de modulation	·       Cotisation lissée
Une somme d’argent doit arriver et vous souhaitez faire un remboursement anticipé partiel	·       Cotisation sur le capital emprunté si c’est fait rapidement après l’obtention du prêt ·       Cotisation calculée sur le capital restant dû
Vous avez obtenu votre prêt sur 20 ans, mais vous souhaitez rapidement allonger la durée pour passer sur 23 ou 25 ans	·       Calcul sur le capital initial ·       En cas de prime lissée vous allez rapidement comprendre que l’assurance n’était pas en CI… ·       Prime facturée sur une fraction du durée
Vous avez adhéré sans questionnaire santé et en allongeant la durée vous allez dépasser vos 60 ans au terme du prêt	·       Souciez-vous de la possibilité pour l’assureur de dépasser vos 60 ans (âge de cessation de garantie) et non du mode de cotisation
Vous avez un risque aggravé de santé	·       Si c’est le contrat groupe bancaire qui vous a pris, choisissez une banque qui a des cotisations fixes le temps de trouver mieux avec une délégation d’assurance
Vous allez demander une suspension de vos mensualités de crédit	·       Capital emprunté pour ne pas être impacté en terme de tarif
Vous souhaitez réduire vos charges pour limiter votre endettement pour un futur projet	Tout système, la banque regarde le coût moyen d’assurance pour calculer un taux d’endettement. Réduisez votre quotité pour baisser le montant de la prime