Loi Lemoine : Quelles évolutions pour l’assurance emprunteur ?

La Loi Lemoine a été promulguée le 28 février 2022 et a profondément modifié le domaine de l’assurance emprunteur. Cette assurance demandée de manière obligatoire par les établissements bancaires pour couvrir les risques décès, invalidité et incapacité, souffrait de certaines limites.

Qu’il s’agisse de la possibilité d’accès à ce type de garantie pour les emprunteurs malades ou la possibilité de changer de contrat en cours d’emprunt, il existait certains verrous difficiles à faire tomber.

A quoi sert la Loi Lemoine ?

La Loi Lemoine vise à rendre le marché de l’assurance emprunteur plus accessible, simple et transparent pour tous les emprunteurs. Elle introduit des mesures dont les objectifs sont :

• De faciliter la substitution d’assurance lorsque le prêt immobilier est en cours d’amortissement
• D’améliorer l’accès au crédit pour les personnes ayant des antécédents médicaux ou souffrant d’une pathologie
• De renforcer les obligations d’information des assureurs envers leurs clients.

Avant la mise en place de cette loi :

• Tous les emprunteurs souhaitant adhérer à une assurance de prêt immobilier devaient compléter un questionnaire médical pour obtenir un accord de garantie décès PTIA IPT ITT
• Il était difficile de jauger le coût de l’assurance sur une période limitée (en cas de solde de l’emprunt avant son terme par exemple)
• L’information sur la date possible de résiliation du contrat groupe n’était pas claire et surtout cette capacité ne pouvait être exercée que durant la première année de l’emprunt ou une fois par an à échéance

La député Patricia Lemoine, après avoir entendu les difficultés d’accès à l’emprunt remontées par les associations de malades et les blocages sur les résiliations d’assurance précisés par les associations de consommateurs, a donc décidé de présenter une proposition de loi qui a été adoptée par l’Assemblée Nationale.

 

La Loi Lemoine s’applique-t-elle à tout type d’emprunt ?

La Loi Lemoine s’applique essentiellement aux crédit immobilier destinée à l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou à un investissement locatif.

De manière plus générale, dès lors que le prêt immobilier est destiné à acquérir un immeuble à usage d’habitation comme cela est précisé dans l’article L 313-1 du code de la consommation, la Loi Lemoine s’appliquera.

Pour le cas des achats en SCI, il pourra exister une interprétation juridique propre à chaque banque puisqu’il semble que certaines d’entre elles n’accordent pas le droit à résiliation même lorsque qu’il s’agit d’une offre de prêt immobilier soumise à l’article L313-1.

Pour ce qui concernera l’aspect santé et afin de savoir si vous pouvez bénéficier de la Loi Lemoine, vous devrez également prendre en compte les anciens crédits contractés s’ils sont toujours en vigueur.

La Loi Lemoine ne s’appliquant pas pour les prêts professionnels ou les crédits à la consommation (y compris regroupement), vous ne pourrez pas en bénéficier pour un changement d’assurance ni pour accéder à l’emprunt avec une maladie.

 

Une résiliation possible à tout moment lors du remboursement du prêt

C’est certainement la mesure de la Loi Lemoine qui est la plus connue des emprunteurs et qui concerne le plus grand nombre.

Avant l’entrée en vigueur de la Loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient changer d’assurance de prêt immobilier uniquement à des moments spécifiques, notamment lors de la première année du prêt (loi Hamon datant de 2014) ou à chaque date anniversaire du contrat (amendement Bourquin de 2017).

Désormais, depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats de prêt et le 1er septembre 2022 pour les prêts immobiliers en cours de remboursement, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni pénalités. Il est donc désormais possible comme pour les mutuelles, l’auto ou l’habitation de bénéficier d’une résiliation infra annuelle.

Pour que la demande de résiliation d’assurance soit acceptée par la banque, il faudra respecter les critères d’équivalence précédemment mis en place par le CCSF (comité consultatif du secteur financier).

Pour valider la substitution, la banque devra aussi disposer du certificat d’adhésion mentionnant le détail des garanties, la quotité sélectionnée, le montant assuré au moment de la reprise, les dates d’effet et de cessation des couvertures.

Aujourd’hui, un emprunteur peut donc décider, dès que son prêt est débloqué de changer d’assurance pour réduire son TAEA ou améliorer sa couverture d’emprunt en ajoutant des garanties dont il ne pouvait bénéficier sur l’assurance groupe bancaire.

 

Une suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions

L’une des avancées majeures de la Loi Lemoine est la suppression du questionnaire de santé pour certains emprunteurs.

Même si cela concerne uniquement les jeunes et les montants d’emprunts faibles, nombre d’emprunteurs en situation de risque aggravé de santé (maladie chronique, ALD, diabète, cardiopathie, …) vont pouvoir accéder plus facilement à un crédit immobilier.

200 000€ maximum et un facteur d’âge

Cette mesure qui consiste à être exonéré de questionnaire médical, s’applique lorsque :

• Le montant assuré par personne ne dépasse pas 200 000 €
• Le remboursement du prêt est prévu avant le 60^ème anniversaire de l’emprunteur
• Le prêt doit être destiné à l’achat d’un bien immobilier à usage mixte ou d’habitation

Ces trois conditions sont cumulatives pour ne pas voir de questionnaire médical à remplir.

Entre dans les 200 000€ d’emprunt, les éventuels crédits immobiliers en cours pour lesquels vous êtes déjà garanti par une assurance de prêt. Pour calculer le plafond déjà utilisé, vous devrez multiplier votre quotité d’assurance par le capital restant dû.

Si vous ne déclarez pas cet en cours, vous serez en situation de fausse déclaration.

Autre point important à prendre en compte en cas d’absence de questionnaire santé, la couverture de la maladie non déclarée. Si la Loi Lemoine interdit que l’assureur vous demande des éléments santé lors de votre souscription, elle n’interdit pas à l’assurance de ne pas couvrir votre pathologie. Soyez vigilant à ce qui est indiqué dans vos conditions générales de vente et faites appel à un courtier assurance emprunteur pour limiter les risques de refus de prise en charge en cas d’incapacité ou d’invalidité.

 

La réduction du délai d’accès au droit à l’oubli qui passe à 5 ans

Le droit à l’oubli est apparu dans la convention AERAS depuis 2015.

Il permet aux personnes ayant été atteintes de certaines maladies de ne pas déclarer leur ancienne pathologie lors de la souscription d’une assurance emprunteur.

Cette disposition concerne essentiellement les cancers et l’hépatite C.

Elle consiste à ne pas déclarer son ancien cancer ou une hépatite C guérie dans le questionnaire santé après un délai de 10 ans après la date de fin du protocole thérapeutique.

Avec la Loi Lemoine, ce délai a été réduit à 5 ans et ce quel que soit l’âge au moment du diagnostic. La seule condition pour bénéficier du droit à l’oubli est que le prêt immobilier soit prévu pour une durée ou l’assuré ne dé passe pas 71 ans en fin de crédit.

Un emprunteur ayant eu un cancer pourra donc bénéficier de la suppression du questionnaire santé ou alors du droit à l’oubli s’il est plus âgé ou emprunte une somme plus importante.

De la même manière, ce droit à l’oubli après 5 ans permet de ne plus avoir de surprime ou d’exclusion pour des emprunts déjà en cours. En utilisant la Loi Lemoine pour résilier l’assurance dont le tarif a été majoré, il est possible d’en avoir une nouvelle avec des garanties complémentaires ou un taux d’assurance plus compétitif.

Des obligations d’information sur les tarifs et dates d’échéance

La Loi Lemoine impose aux assureurs et aux prêteurs de renforcer l’information délivrée aux emprunteurs. Depuis juin 2022, les établissements doivent informer annuellement leurs clients de leur droit de résiliation à tout moment. Chaque année vous recevrez donc par mail, courrier ou par une notification sur votre espace client, une information pour vous préciser que vous disposez à tout moment d’un droit à résiliation sur l’assurance de votre prêt immobilier.

Cette information vous est adressée à date d’échéance (date de signature de votre offre de prêt) mais vous pouvez bien demander une résiliation au moment qui vous convient. Même si cela n’est pas obligatoire, vous pouvez par exemple attendre qu’un déblocage de fonds soit effectué en intégralité.

Néanmoins plus vous attendez et moins votre économie sur les cotisations sera importante. En effet le taux d’assurance calculé par l’assureur est principalement fonction de votre âge. Chaque année le taux est donc un peu plus élevé que l’année précédente.

La Loi Lemoine a aussi souhaité renforcer l’information permettant les comparatifs tarifaires. Jusqu’ici les emprunteurs disposaient du taux d’assurance, du TAEA et du coût total des cotisations. Cette Loi impose désormais aux banques (dans leurs simulations ou contrats de crédit) et aux assureurs alternatifs (dans leurs devis et leur conditions particulières), d’afficher le montant des cotisations sur 8 ans. Cette disposition permettra à l’emprunteur de mieux appréhender les cotisations réellement payées en cas de revente anticipé de son bien.

Un bon moyen pour choisir entre cotisation d’assurance calculée sur le capital restant dû (montant de prime différent chaque année) et cotisation d’assurance calculée sur le capital emprunté (cotisation fixe tous les mois).

 

L’interdiction de modifier le tableau d’amortissement après le changement de contrat

S’il y a bien une mesure qui est passée inaperçue dans le texte de la Loi Lemoine, c’est bien l’interdiction de modifier l’amortissement du crédit après prise en compte de la résiliation du contrat groupe bancaire.

Certaines offres de prêt immobilier ayant un fonctionnement un peu plus complexe que la moyenne, prévoyaient et prévoit toujours, un lissage de la mensualité hors assurance sur le montant de la cotisation ADE.

L’amortissement est donc moindre par rapport à ce qui se pratique en général dans le milieu bancaire.

Avant la mise en place de la Loi Lemoine, la banque, une fois son assurance emprunteur (généralement dégressive) retirée du contrat de prêt, en profitait pour remettre en place un amortissement linéaire. Cela avait pour effet immédiat de rehausser la mensualité de prêt hors assurance. Certains emprunteurs, se retrouvaient donc avec une échéance globale (crédit + assurance) plus élevée alors même que le coût d’assurance était plus faible.

Le système étant mal maitrisé par des intermédiaires en assurance ou en crédit peu spécialisé, la règle a été modifiée pour rendre moins complexes les explications. Ce recalcul de l’amortissement était pourtant bénéfique à l’emprunteur puisque celui-ci pouvait rembourser son capital plus rapidement et avait moins de pénalités en cas de remboursement anticipé.

Depuis juin 2022, ces banques ne suppriment que les cotisations d’assurance de leur tableau d’amortissement mais ont interdiction de le modifier.

L’emprunteur qui ne souhaite pas être pénalisé par ce type de crédit avec lissage de mensualité doit donc privilégier une négociation d’assurance externe en utilisant la Loi Lagarde.

 

Quel sont les effets de la Loi Lemoine sur le marché de l’assurance emprunteur ?

La Loi Lemoine a principalement eu trois effets sur le marché de l’assurance emprunteur.

Premièrement, le fait de pouvoir résilier son assurance emprunteur à tout moment a fait l’objet d’une grosse campagne de communication. En effet, il s’agissait là d’informer les emprunteurs sur une mesure en faveur du pouvoir d’achat. Quand on sait que souscrire une assurance individuelle permet généralement de réduire le coût de 30% à 50% par rapport à un contrat bancaire, le fait de gagner plusieurs milliers d’euros sur son emprunt a motivé un public important. L’économie moyenne se situe entre 10 et 15 000€ sur la durée du prêt.

Deuxièmement, le fait que la demande d’assurance emprunteur individuelle augmente a aiguisé l’appétit des différents acteurs sur ce marché. La concurrence étant forte, les taux d’assurance ont été revus à la baisse pour être bien positionnés au niveau des prix. Ce sont principalement les emprunteurs de moins de 45 ans, ayant un statut cadre et étant non-fumeurs qui ont bénéficié des plus gros rabais. Mais depuis 20222, des réductions sur les taux d’assurance des non-cadres et le créneau des 45-55 ans a aussi été constaté.

Troisièmement, on a constaté une hausse moyenne de 15% sur les emprunteurs qui n’avaient pas de questionnaire santé à remplir. Les différents assureurs alternatifs étant opposés aux adhésions sans questionnaire médical en ont profité pour revoir leur positionnement tarifaire à la hausse. Un assureur calcule un risque, avec la Loi Lemoine il n’a plus la capacité de le faire. De nouvelles exclusions de garanties ont également vu le jour sur ces contrats sans questionnaire santé. Certaines compagnies indiquent désormais que les pathologies diagnostiquées avant la date d’effet du contrat ne sont pas couvertes.

Toutes ces modifications renforcent le fait qu’il faut s’adresser à des spécialistes de l’assurance emprunteur si l’on souhaite éviter les contrats de mauvaise qualité ou la fausse déclaration.

 

Quelles sont les démarches pour changer d’assurance ?

Pour profiter des dispositions de la Loi Lemoine et réaliser une substitution d’assurance emprunteur, il y a bien entendu des démarches à effectuer. Contrairement à tous les autres contrats d’assurance (auto, habitation, …), la résiliation ne peut être acceptée qu’avec l’accord de la banque.

Aussi on peut changer d’assurance mais à condition que la banque donne son aval.

Voici les différentes étapes par lesquelles il faut passer :

• Identifier les critères d’équivalence de garanties: chaque établissement bancaire a des critères spécifiques que vous devez respecter. Inutile d’aller sur un comparateur d’assurance de prêt si vous ne savez pas les garanties minimales souhaitées par la banque.

• Comparer les garanties et les tarifs: ici vous aurez plusieurs possibilités. Vous pourrez vous caler sur l’équivalence de garantie bancaire ou aller chercher une couverture de meilleure qualité (rajout de garantie IPP, mode de prestation de la couverture IPT, ….). pour les tarifs, ne vous fiez pas uniquement au coût total ou au taux d’assurance affiché.

• Mise en place du contrat pour obtention des conditions particulières: lorsque vous demandez un changement d’assurance vous devez joindre le certificat d’adhésion et la notice d’information pour que la banque étudie l’équivalence de garantie. Il faudra donc valider document de souscription et questionnaire médical.

• Envoi de la demande de changement d’assurance: à réception, la banque a 10 jours ouvrés pour vous répondre. Si elle refuse, elle doit justifier sa position à l’écrit. Elle ne peut évoquer un autre motif que la non-équivalence en lien avec 1 des 18 critères CCSF.

• Edition de l’avenant à l’offre de prêt immobilier: en cas d’accord un avenant est édité gratuitement par la banque. Aucun frais ne peut être ajouté. Cet avenant vous est adressé par voie postale ou est mis à disposition sur votre espace client. Une fois que vous aurez accusé réception, vous devrez attendre 11 jours pour le signer et le retourner à la banque.

L’assurance de la banque sera résiliée une fois le contrat de crédit réceptionné.

Si vous résiliez un contrat qui était déjà souscrit en délégation, vous devrez ensuite faire une démarche auprès de l’organisme concerné.

Chez Phenix Courtage, nous réalisons toutes les démarches pour votre compte. Ainsi vous êtes accompagné de la sélection du produit jusqu’à validation de la résiliation par la banque.