Obtenez la meilleure assurance emprunteur pour vos prêts gros capitaux

Vous désirez acheter une maison qui coûte 800 000 euros ou vous envisagez de réaliser un investissement de plusieurs millions d’euros ? Il est essentiel de trouver une bonne assurance emprunteur gros capitaux pour garantir votre crédit ! Grâce à la délégation d’assurance et l’expertise de votre courtier, mettez toutes les chances de votre côté pour favoriser la réussite de vos plus grands projets !

L’assurance de prêt gros capitaux pourra aussi bien concerner les emprunts immobiliers que les investissements professionnels. Même si les garanties pourront varier, la logique restera identique.

Investissement à gros capitaux : pourquoi l’assurance emprunteur est-elle primordiale ?

Au sein de nombreux établissements bancaires et compagnies d’assurance, on parle de « gros capitaux » lorsque le montant du prêt dépasse les 500 000 € ou 1 million d’euros. Ces projets qui nécessitent un concours bancaire significatif peuvent être de natures diverses :

• Acquisition d’une résidence principale haut de gamme ;
• Investissement à haut rendement ;
• Investissement patrimonial ;
• Investissement en SCI ;
• Rachat par d’entreprise par une holding financière
• Achat de locaux commerciaux…
• Montage avec crédit in fine pour optimiser la fiscalité IR ou IS

Tout comme l’objet du crédit, le profil des emprunteurs est multiple : chefs d’entreprise, CSP+, professions libérales, expatriés…

En raison de leur montant élevé, ces crédits immobiliers ou professionnels induisent tout logiquement des risques plus importants, tant pour la banque que pour les emprunteurs. C’est pourquoi ces derniers ne doivent pas négliger leur choix d’assurance emprunteur afin d’obtenir une couverture ajustée à leur situation et leur projet.

L’assurance de crédit immobilier a en effet pour rôle de prendre en charge le remboursement du prêt dans les conditions définies au contrat, lorsque l’emprunteur se retrouve dans l’impossibilité de le faire. Or, quand de gros capitaux sont engagés, les mensualités s’avèrent très élevées et il est donc fondamental de diminuer au maximum les risques avec des garanties adéquates (voire renforcées).

Côté faisabilité, vous aurez parfois atteint le plafond d’assurance bancaire ou serez soumis à des plafonnements de prestation sur les couvertures IPT et ITT.

L’aspect formalités médicales et financières pourront également entrer en ligne de compte lorsqu’il s’agira de choisir le contrat.

Pour ce qui concerne l’aspect prix, l’écart augmentera entre l’assurance de groupe et son système de mutualisation et certaines assurances individuelles qui pratiqueront un taux d’assurance emprunteur au kilo (plus on emprunte, moins c’est cher).

 

Assurance emprunteur : quelles garanties sont exigées pour les gros capitaux ?

Comme pour un crédit immobilier classique, votre banquier conditionnera votre prêt à la souscription de certaines garanties (qui varient selon votre établissement bancaire, votre projet et votre situation).

Au-delà des garanties Décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) toujours obligatoires, elle pourra réclamer :

• Les garanties IPP/IPT (invalidité permanente totale/partielle)
• La garantie ITT (incapacité de travail totale) ;
• La garantie perte d’emploi…

Pour des prêts gros capitaux, les banquiers auront généralement des exigences plus poussées. Par exemple, ils demanderont souvent des assurances avec des garanties croisées pour leurs clients co-emprunteurs, avec une quotité 100 % sur les garanties décès et PTIA. Sur ce point, tout dépendra de l’interlocuteur bancaire que vous aurez en face.

Concernant le choix des garanties et du contrat, vous devrez être particulièrement attentif aux montants des plafond d’indemnisation. Cela vaudra tant pour le capital maximum assuré (sur l’ensemble des contrats souscrits auprès du même assureur) que pour les garanties ITT/IPT/IPP. Un assureur, connu sur le marché de la délégation, et qui dit être en mesure d’assurer des capitaux élevés, indique par exemple qu’il ne verse pas plus de 1 900 000€ au titre des garanties complémentaires.

Les formalités médicales et financières

La loi Lemoine ne supprimant l’étape du questionnaire médical que pour les crédits inférieurs à 200 000 euros (et remboursés avant l’âge de 60 ans), vous serez également tenu de remplir un questionnaire de santé. L’assureur exigera fréquemment des rapports complémentaires, des analyses ou des examens, mais aussi le détail financier de votre projet. Eh oui, la souscription d’une assurance emprunteur gros capitaux est généralement soumise à des formalités médicales plus rigoureuses et une étude financière plus poussée que les contrats classiques.

Pour la sélection médicale, vous pourrez être soumis à partir des 1M€ d’emprunt ou 500 000€ si vous avez plus de 45 ans à :

• Une prise de sang
• Un examen des urines
• Une visite médicale pour faire remplir un questionnaire santé approfondi
• Un examen cardiologique + ECG

Pour les formalités financières, les documents demandés par la compagnie d’assurance varieront en fonction des capitaux à assurer, mais aussi en fonction de l’objet du financement (prêt personnel, crédit professionnel, rachat d’entreprise de type LBO, …). Tous les organismes n’auront pas les mêmes seuils et un courtier spécialisé dans ce type de demande, vous serez donc très utile.

On ne souscrit clairement pas une assurance de prêt pour des capitaux élevés sur une plateforme de type comparateur en ligne.

Voici la liste des documents qui peuvent vous être demandés :

• 2 derniers avis d’imposition ou dernière déclaration fiscale
• Contrat de prêt ou contrat rédigé par le notaire
• En cas de souscription via une SCI : statuts, K-bis et les 2 derniers bilans de la SCI
• 2 derniers bilans, liasses fiscales et comptes de résultat de la société souscriptrice (y compris en cas d’investissement locatif avec justificatif du montant de loyer si création de structure
• Organigramme en cas de groupe d’entreprise
• Convention et commissariat aux apports si capitaux investisseur

Cet ensemble de documents sera à fournir en même temps que les éléments d’ordre médicaux et sera étudié par le médecin-conseil.

Prêt gros capitaux : décrochez un meilleur contrat grâce à la délégation d’assurance

Le tarif de votre assurance gros capital dépendra de nombreux facteurs, dont votre âge, les garanties choisies, votre état de santé, le capital emprunté… Or, ce prix aura un impact non négligeable sur le coût total du crédit. C’est pourquoi il est important, plus encore que pour un prêt immobilier classique, d’optimiser les charges associées pour ne pas augmenter en vain le montant de votre investissement.

Dans le cadre d’un investissement locatif (achat immeuble de rendement) le prix de l’assurance impactera directement votre TRI (taux de rendement interne)

Rares sont les banques à proposer des contrats groupes qui assurent des capitaux très élevés. Certains banquiers (cela dépend des organismes) feront alors appel à leur contrat « défensifs ».

Ici c’est tout simple et c’est le professionnel de l’assurance qui parle, le risque (pour vous bien entendu) augmentera de manière importante. Un conseiller bancaire ou le service auquel il pourra confier la tâche auront un niveau de maîtrise très limité. Les bonnes questions ne seront pas posées, les risque d’erreurs existeront et les allers retours ou perte de temps se muliplieront. Les risques sont déjà importants sur un prêt immobilier classique, qu’en sera-t-il lorsqu’il s’agira de garantir plusieurs millions d’euros.

Sauf erreur, et bien entendu sans dénigrer, vous ne confiez certainement votre comptabilité ou votre déclaration de revenus à un stagiaire qui est en première année de BTS comptabilité.

Même si votre organisme prêteur propose de couvrir votre emprunt, vous avez le droit de souscrire un contrat externe grâce à la loi Lagarde. Il vous suffira de trouver un contrat qui respecte le principe d’équivalence des garanties, c’est-à-dire qui comporte au minimum les garanties exigées par votre établissement de crédit.

Choisir une délégation d’assurance, c’est bénéficier de deux avantages déterminants :

• Faire jouer la concurrence pour réduire considérablement le coût de votre assurance de prêt ;
• Accéder à un niveau de couverture aligné avec votre profil et vos besoins spécifiques.

L’assurance gros capital constitue donc un enjeu financier majeur, tant sur la durée du crédit qu’en cas de sinistre : vous devez la percevoir comme un véritable levier stratégique.

 

Assurance emprunteur et gros capitaux : les conseils de votre courtier

Mal choisir votre assurance pour un emprunt de 1 million d’euros vous expose à de lourdes conséquences, telles que :

• Un refus de prêt (suite refus d’assurance) ;
• Un surcoût important pouvant induire un déséquilibre patrimonial ;
• Une mobilisation de votre patrimoine personnel ;
• Des dettes laissées à vos héritiers…

La comparaison des offres d’assurance gros capitaux ne se limite pas au prix, elle doit passer par une étude complète de toutes les clauses (niveau de garanties, exclusions, mode de prise en charge, délais de franchise et de carence…).

Contacter un courtier expert, c’est bénéficier de l’accompagnement d’un spécialiste qui vous aidera à optimiser coût et garanties, vous guidera dans la gestion des formalités médicales et vous fera gagner un temps précieux.

Votre projet immobilier ou professionnel est ambitieux ? Il mérite une solution sur mesure, alors misez sur un expert en assurance gros capitaux, capable de cibler les compagnies à l’aise avec votre profil et capables de vous suivre.

Vous vous demandez quelle assurance choisir pour un prêt immobilier élevé afin de diminuer au maximum votre taux d’assurance (TAEA) ? Vous avez un profil à risque à cause d’une exclusion médicale ou de votre profession à risque ? Quelle que soit votre situation, nous procédons à une étude personnalisée de votre dossier et vous aidons à optimiser la mise en place de votre assurance emprunteur gros capitaux.

Notre FAQ sur la couverture des capitaux élevés en assurance emprunteur

La couverture des gros capitaux est la niche de l’assurance emprunteur. Il est aussi régulier qu’elle puisse s’accompagner de risques aggravés (risques sportifs, couverture de déplacement à l’étranger, risques médicaux).

À ce jeu-là tout le monde ne sera pas au même niveau puisque l’on parle de « sur mesure ». Oubliez les comparatifs de taux en ligne, ce ne seront pas les outils à utiliser pour obtenir le meilleur prix. Sur des montants, les compagnies elles-mêmes ne se vaudront pas et il en sera de même pour les distributeurs. Quand on doit couvrir 3, 10 ou 20 millions d’euros, le métier ne se limite pas à ouvrir un espace client et à fournir les coordonnées des centres médicaux.

Votre expert-comptable, votre notaire ou encore votre avocat vous recommanderont très certainement l’approche d’un expert. Si vous avez un risque spécifique, peut-être n’aurez-vous pas envie ou le temps de faire 5 visites chez le médecin ou le cardiologue, car vous ne trouvez pas de solutions.

Quel est le prix d’une assurance « gros capitaux » ?

Sur un emprunt d’un gros montant, la part de l’assurance est généralement de 10 à 30%. Cet élément variera selon votre âge, la durée du crédit et bien entendu le taux d’intérêt nominal qui vous a été consenti.

Dernier point et pas des moindres, le montant à assurer. Certaines compagnies vont réduire leur taux d’assurance de 30% dès que vous allez dépasser le million d’euros.

Comme toujours, en faisant étudier votre dossier par un courtier ayant une expertise sur les montants élevés, vous aurez la meilleure offre. La connaissance spécifique du marché permettra d’aller solliciter des organismes qui ne sont pas référencés sur les comparateurs. Plusieurs milliers d’euros d’économie seront ici à la clé.

Sur des changements d’assurances, les écarts de prix avec la banque sont parfois supérieurs à 50 000€. Il est cependant conseiller d’utiliser la Loi Lagarde pour une mise en place immédiate d’assurance externe que d’espérer activer la Loi Lemoine après obtention du crédit. Sur des prêts entreprise (SCI, SA, SAS, SARL, …), la possibilité de résilier n’est pas acquise dans toutes les banques.

Notez que plus le prêt sera court et plus l’écart de taux entre une assurance dégressive et l’assurance groupe basée sur le capital emprunté sera important.

Quelles sont les meilleures assurances emprunteur pour les gros capitaux ?

Vous souhaitiez des noms de compagnies d’assurance qui soient les meilleures pour les gros capitaux, on peut en citer. Néanmoins, pour une partie d’entre elles, ce sera le service marketing qui aura décidé de mettre en avant une expertise qui ne se vérifie pas toujours en pratique.

On pourra ici citer Axa, Allianz, Malakoff Humanis, SwissLife, Met Life, Afi Esca, Ugip, Utwin, Generali, Cardif, April, Assuréa, Suravenir, Mncap … J’arrête… toutes ont un service VIP et vous indiqueront qu’elle traite votre dossier en 48 h. Eh oui, quand on emprunte, une certaine somme on peut passer sur le haut de la pile et avoir un dossier validé avec des délais réduits.

Toutefois, c’est le cas uniquement lorsqu’on possède tous les documents requis, les infos souhaitées par l’assurance et un dossier médical vierge. Au moindre accroc, une différence commencera à apparaître entre les organismes spécialisés et les autres.

Imaginez que vous ayez eu un problème ligamentaire, que votre associé pratique le kyte surf et que la compagnie attende que vous adressiez votre compte rendu opératoire, pour ensuite demander à votre associé un questionnaire sur les sports de voile pour ensuite lui indiquer qu’il n’est pas couvert …

C’était un exemple récupéré sur un dossier où l’emprunteur a compris en 10 jours qu’il ne souscrirait plus en ligne des assurances pour ses acquisitions professionnelles.

Que faire si vous avez subi un refus d’assurance emprunteur « gros capitaux » à cause d’un risque de santé aggravé ?

Les cas de problèmes de santé augmentent avec l’âge et il est vrai que les emprunteurs de plus de 40 ou 50 ans, qui correspondent à la clientèle des emprunts élevés, ont rarement un questionnaire santé vierge.

Il peut alors arriver que des exclusions ou des surprimes soient appliquées. Ici, nous serons sur une « simple » problématique de prix.

Là où les choses peuvent se complexifier, c’est lorsque l’emprunteur à un problème de santé ou un risque médical plus important. En cas de refus d’assurance emprunteur, c’est toute l’opération immobilière ou professionnelle qui peut être annulée faute d’obtention du crédit.

Sans assurance, un banquier aura du mal à vous suivre sur un financement de plusieurs milliers d’euros.

Vous ne pourrez pas bénéficier d’une assurance sans questionnaire médical et la convention AERAS ne pourra pas non plus s’appliquer. Il ne faut pas dépasser 420 000€ pour ce dispositif. De plus, si vous empruntez via un pool bancaire, c’est encore plus compliqué.

Notre conseil sera simple. 1, anticiper, 2 anticiper.

Première anticipation, le choix de votre interlocuteur. Il vous faudra ici trouver un intermédiaire en capacité de mener une stratégie permettant une solution rapide malgré la présence de votre risque médical.

Deuxième anticipation, le montage du ou des dossiers pour valider vos conditions d’assurabilités. Ici, c’est en amont qu’il faudra agir. Avant de lancer dans votre recherche de financement, il faudra savoir les garanties que vous pouvez obtenir et mener votre négociation de crédit en fonction les garanties d’assurance que vous pouvez apporter.