Combien coûte une assurance de prêt immobilier ?
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les suprimes peuvent majorer le coût d'assurance sur un prêt immobilier
- 23 octobre 2023
- Envoyé par : Assurances
- Catégorie: taux d'assurance emprunteur
Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’assurance représente en général entre 20 et 50 % du coût total du crédit. Le pourcentage sera proche de 20 % pour les jeunes emprunteurs qui n’ont pas un profil médical ou professionnel à risque ; il augmentera avec l’âge, les problèmes de santé et les facteurs de risque. Mais le coût total de l’assurance est également lié aux modes de calcul des cotisations, aux garanties sélectionnées et aux caractéristiques du prêt, dont son montant et la durée de remboursement. De plus, il existe des différences d’une compagnie d’assurance à l’autre. Dans cet article, nous vous présentons donc tous ces facteurs qui font varier le prix de l’assurance emprunteur.
Le courtier spécialisé en assurance emprunteur sera le professionnel à même de vous exposer les différents facteurs influençant le coût d’assurance de votre prêt immobilier. Il maîtrisera les paramètres qui permettront de diminuer ce coût ainsi d’obtenir un TAEG plus bas que celui initialement proposé par votre banque.
Un taux pour calculer le coût de l’assurance emprunteur sur le prêt immobilier
quels sont les paramètres utilisés pour fixer le taux d'assurance emprunteur
Pour l’expliquer simplement, l’assureur calcule en amont des taux d’assurance en lien avec le profil des emprunteurs, qui sont notamment influencés par l’âge, la profession, les activités et l’état de santé.
L’âge de l’assuré
Plus la personne qui souscrit un crédit immobilier est jeune, plus elle bénéficie d’un taux d’assurance emprunteur bas. L’assurance estime en effet que les risques de maladie augmentent avec l’âge. C’est pourquoi elle se couvrira davantage en appliquant un taux plus élevé aux assurés âgés ou retraités.
Les activités de l’assuré
L’assurance appliquera un taux plus important aux emprunteurs qui exercent une activité à risque dans le cadre de leur vie personnelle ou professionnelle. Au titre des sports, on peut par exemple citer le canyoning, le parachutisme, la plongée, l’escalade, la course automobile… Dans la liste des métiers, on retrouve les sapeurs-pompiers, les gendarmes et policiers, les marins, mais aussi les chauffeurs routiers et les conducteurs de taxis. À l’inverse, une personne qui exerce une activité professionnelle sédentaire et qui a donc moins de risque d’avoir un accident de trajet bénéficiera d’un taux plus bas.
L’état de santé de l’assuré
Une personne qui n’a pas d’antécédents médicaux bénéficie d’un taux plus faible qu’un assuré qui déclare des pathologies sur son questionnaire de santé. En présence de risques aggravés de santé ou d’un emprunteur fumeur, la probabilité que l’assureur doive prendre en charge le remboursement du crédit augmente, c’est pourquoi il majorera le taux.
Une fois le taux déterminé d’après tous ces paramètres, l’assureur calculera vos cotisations selon l’une des deux méthodes suivantes : le calcul sur la base du capital emprunté ou le calcul sur la base du capital restant dû.
Le taux appliqué sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû permet de déterminer le coût d’assurance
un taux d'assurance qui s'applique en sur le capital empunté ou restant dû selon le contrat
Le mode de calcul de la cotisation influence aussi le coût de l’assurance de prêt immobilier.
Le calcul sur la base du capital initialement emprunté
Historiquement, les banques appliquent leur taux d’assurance sur le capital emprunté, ce qui induit une cotisation mensuelle constante jusqu’à la fin du crédit. Par exemple, pour un capital de 300 000 euros et un taux d’assurance de 0,2 %, cela correspond à 50 euros par mois, soit 600 euros par an. Bien logiquement, le coût global augmentera avec la durée de remboursement : il sera donc de 9 000 euros pour un prêt de 15 ans et de 15 000 euros pour un prêt de 25 ans. Ce mode de calcul n’est pas le plus intéressant sur le long terme, c’est pourquoi nous vous conseillons de le privilégier uniquement si vous prévoyez de revendre votre bien ou de solder votre crédit avant la fin du prêt.
Le calcul sur la base du capital restant dû
Si vous faites appel à un assureur externe pour assurer votre emprunt, vous bénéficierez généralement d’un calcul de vos cotisations sur la base du capital restant dû. Dans ce cas de figure, le montant de votre prime évoluera chaque année, proportionnellement au capital restant à rembourser : les cotisations seront par conséquent plus élevées en début de prêt et diminueront au fil du temps. Comme le taux d’assurance est en lien avec votre âge et la durée restante de l’emprunt, il variera d’une année à l’autre. Pour comparer plusieurs offres, il vous faudra donc regarder le coût total de l’assurance, ainsi que le Taux annuel effectif d’assurance (TAEA), qui représente la part de l’assurance dans le prix de votre crédit immobilier. Si vous n’envisagez pas de rembourser votre emprunt avant terme et partez sur un prêt longue durée, ce sera la solution la plus avantageuse. En revanche, si vous préférez une cotisation fixe, sachez que cela reste possible en délégation d’assurance, car certaines compagnies le proposent en option.
Des coûts d’assurance emprunteur différents entre les banques et les assureurs alternatifs
les taux d'assurance emprunteur sont plus haut et augmente le coût du crédit
le mode de calcul de la cotisation fait baisser le coût de la délégation d'assurance
les assurances en délégation individualisent le coût d'assurance de prêt
Votre banquier vous proposera toujours de souscrire une assurance emprunteur au sein de sa compagnie ; c’est ce qu’on appelle un contrat de groupe. Cependant, vous pouvez librement choisir d’assurer votre crédit auprès d’un autre assureur grâce à la délégation d’assurance.
Dans 80 à 90 % des cas, les assureurs alternatifs vous permettront d’obtenir des contrats avec des coûts d’assurances plus bas. Au-delà de la différence dans le mode de calcul qui induit généralement une diminution du coût, les assureurs externes proposent de nombreux rabais tarifaires ; par exemple pour les non-fumeurs, les emprunteurs sédentaires ou les salariés sans risque professionnel. Vous pouvez donc facilement bénéficier d’une assurance adaptée à votre profil à un prix attractif.
Cette disparité dans le calcul de la cotisation et la segmentation des tarifs en fonction des risques créent des écarts qui peuvent aller de 10 à 60 % entre les contrats externes et les contrats de groupe. Or, cela correspond souvent à une économie potentielle de milliers d’euros sur la durée du crédit.
En plus d’obtenir une assurance équivalente moins onéreuse, la délégation d’assurance peut parfois vous permettre de trouver une solution lorsque la banque refuse d’assurer votre prêt. Certaines compagnies sont en effet plus à l’aise que d’autres avec les risques aggravés de santé, les professions à risque ou la pratique de sports extrêmes.
Le TAEA pour évaluer le coût de l’assurance sur un prêt immobilier
le TAEA réprésente le coût de l'assurance emprunteur sous forme d'un taux
à quoi correspond le TAEA sur une offre de prêt immobilier ?
le TAEA peut ne pas représenter le coût réel de l'assurance sur un prêt immobilier
La législation a mis en place le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) afin de mesurer l’impact du coût d’assurance dans un prêt immobilier.
En effet, les 0,10 % de taux d’assurance ne coûtent pas la même chose que les 0,10 % de taux de prêt immobilier. Ces taux ne s’appliquent pas de la même façon sur le capital emprunté ou restant dû. La formule de calcul est également différente.
Le TAEA peut prendre deux formes ou être présent de deux façons :
- Dans un devis d’assurance prêt immobilier, il correspond à la conversion de votre taux d’assurance en taux de crédit immobilier. Ainsi, si l’on vous indique que le TAEA est de 0,30 %, cela signifiera que votre assurance coûte la même chose qu’un emprunt immobilier dont le taux serait de 0,30.
- Dans une offre de prêt immobilier, l’objectif est de montrer quel est le poids de l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit. Si votre TAEG (taux global de l’emprunt) est de 4 % et que vous avez un TAEA de 1 %, cela signifie que l’assurance pèse un quart dans le coût total de l’emprunt. En effet, ici la formule pour calculer le TAEA sera : (TAEG avec assurance) — (TAEG sans assurance).
Petit problème : la législation poursuivait un objectif de clarté, mais la banque a légèrement joué sur ces affichages de TAEG.
En effet, un TAEG intègre uniquement le coût de l’assurance « obligatoire ». Si vous empruntez en couple et que vous avez une quotité de 100 % chacun (200 % au global), la banque ne rentrera que 100 % dans votre TAEG. Les 100 % restants étant considérés comme facultatifs, ils n’apparaîtront nulle part.
Ainsi, votre TAEG ne représentera pas le coût réel de votre emprunt et le TAEA ne représentera donc pas non plus le poids réel de l’assurance dans votre crédit immobilier.
Voici pour illustrer notre propos l’extrait d’une offre de prêt immobilier Caisse d’Épargne.
Les éléments intégrés dans le TAEG y sont repris.
Le montant de la part assurance emprunteur obligatoire est 36 157,60 € et le coût total du crédit est noté à 112 409,56 €.
Voici la suite de l’offre de prêt, dans laquelle apparaissent les coûts de l’assurance emprunteur.
Les 36 157,60 € correspondent effectivement à 14 606,99 € + 21 559,91 €, c’est dire uniquement à la part obligatoire de l’assurance, alors que vous paierez 54 236,29 € en tant qu’emprunteur.
Quand la banque indique le coût total du crédit pour l’emprunteur, elle ne vous communique que le coût du crédit intégré dans le TAEG. C’est ainsi que TAEA et TAEG peuvent devenir des indicatifs de comparaison totalement erronés. Peu de spécialistes maîtrisent cette subtilité. C’est pourquoi, si vous ne souhaitez pas passer à côté d’un coût lié à votre emprunt, il vous faut opter pour l’accompagnement d’un professionnel qui connaît parfaitement son sujet.
Quels sont les autres facteurs qui influencent le coût de l’assurance du prêt immobilier ?
les autres facteurs qui peuvent faire augmenter ou diminuer le coût d'assurance du prêt immobilier
Le coût d’une assurance emprunteur est aussi lié aux garanties sélectionnées, à votre établissement bancaire, aux caractéristiques du prêt et varie selon le nombre d’emprunteurs.
Les garanties de l’assurance emprunteur
Vous êtes tenu de répondre aux exigences minimales de votre banque et donc de prendre au moins les garanties qu’elle demande pour obtenir un accord de prêt, mais vous pouvez aussi choisir des garanties complémentaires. En toute logique, plus vous sélectionnerez de garanties, plus votre assurance vous coûtera cher. Malgré leur prix, il reste important de vous pencher sur ces garanties optionnelles qui vous permettent de renforcer votre couverture et de bénéficier de plus de sécurité en cas de coup dur.
Le type de prêt (résidence principale ou investissement locatif)
Les établissements bancaires n’ont pas les mêmes attentes selon le type de prêt. Généralement, ils vous demanderont d’obtenir les garanties :
- Décès, PTIA, IPT, ITT et parfois IPP pour un financer une résidence principale ;
- Décès et PTIA uniquement pour un investissement locatif.
Comme nous venons de le voir, le prix de l’assurance augmente avec le nombre de garanties ; ainsi, une assurance emprunteur se révélera plus onéreuse pour un prêt de résidence principale que pour un prêt locatif.
La banque que vous choisissez pour emprunter
Les exigences des banques variant d’un établissement à l’autre, le prix de votre assurance dépendra aussi de votre organisme prêteur. Le LCL, la Société Générale, Boursorama ou la Banque Postale demandent par exemple une couverture moindre que certains de leurs concurrents. Vous pourrez ainsi sélectionner une assurance emprunteur sans garantie IPP et sans option Maladies non objectivable (MNO) destinée à couvrir les affections psychologiques et les pathologies du dos. À l’inverse, vous serez obligé d’y souscrire si vous réalisez votre crédit immobilier au CIC ou au Crédit Mutuel.
Les caractéristiques de l’emprunt.
Il y a principalement deux points qui peuvent avoir un impact :
- Le type de prêt (amortissable, in fine, relais…) ;
- Et la durée (10 ans, 20 ans, 25 ans…).
Avec une assurance emprunteur dont le taux d’assurance s’applique sur le capital restant dû, cela aura pour effet d’augmenter votre coût d’assurance.
Sur un prêt in fine, le capital que vous devez rembourser à la banque ne varie pas de 1 € pendant toute la durée du crédit. Ainsi, chaque année, le taux appliqué sur le capital restant dû augmentera en lien avec votre âge et dans le même temps la base de prix ne bougera pas. Si vous avez emprunté 200 000 €, vous aurez un taux d’assurance de 0,11 % puis 0,12 %… et ce jusqu’à la fin du prêt. La cotisation d’assurance augmentera donc pendant toute la durée du prêt.
Pour ce qui est de la durée de l’emprunt, c’est aussi « l’effet âge » qui jouera. Le taux d’assurance augmente chaque année. Alors même si la base du prêt baisse, la moyenne peut s’avérer plus haute si la durée d’emprunt est longue.
Le fait d’emprunter en couple
Ici, le fait de s’assurer en couple aura un effet mathématique. Si les deux emprunteurs s’assurent à 100 %, ils paieront le double en cotisations.
Vous pourrez en revanche bénéficier d’une « réduction couple » sur certains contrats. Elle est généralement de 10 % par personne au maximum. Au lieu de payer 100 € d’assurance par mois chacun, la « réduction couple » vous permettra de payer 180 €. Si vous aviez emprunté seul ou en vous assurant uniquement à 50/50, la cotisation aurait été de 100 ou 90 € si on inclut la réduction.
Il est donc opportun de bien équilibrer la quotité tout en restant cohérent afin qu’en cas de sinistre la prise en charge de l’assureur soit à la hauteur de votre besoin.
La délégation permet-elle de diminuer le coût d’assurance sur le prêt immobilier ?
la délégation d'assurance est à privilégier si on veut baisser le coût d'assurance du prêt immobilier
les comparateurs de délégation d'assurance permettent d'obtenir un devis
le devis peut être réévalué grâce à un courtier assurance emprunteur
Comme nous l’indiquons souvent aux emprunteurs qui nous contactent à la lecture d’articles sur le sujet de l’assurance emprunteur, il faut considérer la délégation d’assurance comme un outil.
Oui, il y a une différence de prix entre les contrats bancaires et ceux commercialisés en externe (délégation). Néanmoins, c’est bien la connaissance de ce marché qui permet de réduire le coût d’assurance à son maximum.
Le fait de faire des devis sur des comparateurs d’assurances prêt immobilier est une première étape, mais en rien une solution.
Suivant votre situation (risques professionnels, fumeur ou non…), vous pouvez passer à côté du bon produit. La plupart des comparateurs d’assurance ne référencent en effet qu’un certain nombre de contrats. Certains se limitent d’ailleurs à leur simple gamme de produits. Ainsi, et sans citer de nom, il y a bien comparaison, mais uniquement sur des produits conçus, gérés et commercialisés par la plateforme. Leur objectif : donner l’illusion de comparer tout en étant certain que le client achète un contrat sur lequel il y a empilement de marge (conception, gestion, commercialisation…). Assez malin pour le vendeur, mais pas à l’avantage du consommateur.
Vous avez donc tout intérêt à vous orienter vers des courtiers indépendants pour éviter ce type d’outils. Bien entendu, il conviendra de vérifier la compétence du professionnel sur le domaine de l’assurance emprunteur. Tout assureur vend des contrats liés à la couverture d’emprunt. Vendre, c’est simple. Connaître les produits et savoir effectuer des comparatifs qui ne se limitent pas au tarif, c’est un autre métier.
La délégation d’assurance a pour avantage de vous donner accès à un large choix de contrats. Il vous faudra ensuite trouver chaussure à votre pied.
Sur le principe, la banque ne vous donne accès qu’à un produit. C’est un peu comme si vous rentriez dans une boucherie et que l’on ne vous propose que des steaks hachés. Le premier jour, on ne se pose pas de questions, on achète. Mais les jours qui suivent, on commence à regarder s’il n’y a pas d’autres magasins.
En assurance emprunteur, c’est la même chose, car il est possible de changer d’assurance emprunteur, grâce à un cadre législatif.
Changer de contrat pour réduire le coût d’assurance emprunteur sur le prêt immobilier ?
la Loi Lemoine permettra de changer d'assurance en cours d'emprunt pour baisser le TAEG
faire une substitution d'assurance permet de baisser le coût de l'emprunt et le TAEG
passer par un courtier assurance emprunteur permet d'optmiser son coût d'assurance emprunteur et son TAEA
La Loi Lemoine permet de résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans préavis, car cette disposition est applicable dès la signature de l’emprunt.
Il n’y a qu’une seule condition à respecter : l’équivalence de garantie avec le contrat commercialisé par la banque. En effet, contrairement aux autres types de contrats d’assurance, il faudra ici l’accord de la banque pour pouvoir effectuer la substitution. Sur le papier, c’est assez simple. En pratique, un peu moins…
Là aussi, il conviendra d’aller au-delà du fait que le prix du contrat en délégation soit moins cher. Obtenir une équivalence des garanties signifie que les garanties sont identiques, mais rien ne vous assure qu’elles fonctionnent de la même façon.
Pour ne pas devenir perdant, choisissez des professionnels aguerris pour vous accompagner dans ces démarches de changement d’assurance. Par définition, celui qui prétend qu’avec des garanties équivalentes vous ne pouvez pas y perdre est déjà hors course.
Le changement d’assurance génère régulièrement des gains de plusieurs milliers d’euros. Il n’est pas rare de dépasser les 10 000 € et si vous additionnez les crédits (résidence principale, secondaire, locative…) cela pourrait bien vous permettre de financer votre voiture.
Notez toutefois qu’il vous faudra négocier vos quotités d’assurance en amont de la finalisation du dossier de crédit. Si vous vous êtes assurés à 100 % chacun, vous ne pourrez généralement pas profiter du changement d’assurance pour réduire les quotités à 50 % par emprunteur.
Assurance de prêt en cas de surpoids ou d’obésité
Combien coûte une assurance de prêt immobilier ?
Après analyse du coût de votre assurance emprunteur dans le prêt immobilier nous trouverons ensemble la meilleure solution pour garantir votre crédit