J’ai eu un cancer : dois je souscrire l’assurance de la banque pour avoir mon crédit ?

En tant que courtier spécialisé dans les risques aggravés de santé, vous êtes nombreux à nous contacter car après avoir négocié votre taux de crédit, vous êtes inquiet de savoir si la partie assurance ne risque pas de complexifier l’accord de votre emprunt.

Pour une grande majorité d’entre vous, vous aurez raison de vous poser la question.

La plupart du temps, vous nous expliquerez que le banquier vous a indiqué qu’une solution alternative par le biais d’une délégation d’assurance ne serait envisageable que si le contrat groupe est refusé.

Vous aurez parfois même été poussé vers le contrat groupe par le courtier immobilier qui vous aura indiqué qu’il vaut mieux souscrire l’assurance de la banque dans un premier temps et en changer après que l’emprunt ait été obtenu.

Tout ceci est bien joli et facilite les objectifs commerciaux de fin de mois de certains intermédiaire crédits mais qu’en est-il de votre intérêt personnel ?

Avez-vous réellement l’obligation de souscrire l’assurance emprunteur proposée par votre établissement bancaire ?

A quel moment devez-vous entamer des démarches alternatives ?

Cette démarche ne va-t-elle pas vous coûter plus cher si l’on regarde le TAEG de votre crédit ?

L’assurance de la banque sera-t-elle refusée si vous indiquez un cancer dans le questionnaire médical ?

L’obligation de souscrire une assurance emprunteur pour obtenir son prêt immobilier

Lorsque le banquier vous indique que l’assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir le prêt immobilier, c’est vrai.

Même si ce n’est pas une obligation légale, quasiment toutes les banques conditionnent l’accord d’un prêt à la souscription d’une assurance emprunteur.

En revanche ce qui est faux et illégal, c’est le fait que vous deviez souscrire celle proposée par l’établissement bancaire pour avoir un accord de prêt.

La Loi Lagarde de 2010 précise que vous avez le libre choix de votre assurance emprunteur.

Ainsi la banque n’a pas le droit de vous refuser un prêt quand vous demander à souscrire une assurance externe chez un assureur alternatif.

Il est également illégal de subir une augmentation du taux du crédit.

En pratique, vous pouvez demander à adhérer à une autre assurance que celle proposée par la banque dès lors que les garanties sont équivalentes.

Le cas spécifique du risque aggravé de santé

Bien souvent quand vous évoquez l’antécédent de cancer avec votre banquier ou votre courtier immobilier (ce que vous n’avez aucune obligation de faire), ceux-ci vous indiquent que vous pouvez bénéficier :

• Du droit à l’oubli
• De la convention AERAS

Ce que l’on omet régulièrement de vous dire c’est qu’il y a des conditions préalables à remplir pour que ces dispositifs s’appliquent.

D’autres part ces dispositifs, et c’est ma vision de courtier en assurance emprunteur, ne doivent pas empêcher toute réflexion.

Bien souvent, lorsque que, en tant qu’emprunteur « ex malade », vous nous expliquez comment le dossier de crédit a été monté, nous voyons que vous allez droit dans le mur.

Un mur ça s’évite, mais encore faut-il que le problème ait été anticipé.

Bien souvent, vous aurez déjà lancé les démarches avec l’assurance de la banque sur les bons conseils de personnes ne pensant qu’à la marge et vous commencerez à entrevoir les problématiques au moment de l’accord ou du refus au 2^ème niveau de la convention AERAS.

Notre vision du mur et ce que cela risque de vous coûter se concrétisent de la manière suivante :

• L’impossibilité d’accéder à un dispositif facilitant l’accès à l’assurance malgré votre cancer
• Au niveau de surprime bien plus important que ce qu’il pourrait l’être
• Un TAEG bien au-dessus de celui indiqué dans la simulation de prêt avec possible problématique de taux d’usure
• Des garanties refusées alors qu’elles pourraient être acceptées
• Des exclusions qui auraient pu être évitées

Ce qu’il aurait fallu modifier en amont :

• La quotité entre les deux co emprunteurs
• La durée de l’emprunt
• Le montant du prêt

Il faut comprendre que votre banquier ou votre courtier immobilier pratique l’assurance emprunteur comme un produit annexe du crédit.

Le banquier n’a qu’un seul contrat à vendre et sa direction qui impose des directives.

Le courtier doit faire plaisir au banquier pour obtenir le taux le plus bas. A sa décharge, c’est ce que vous, client, lui demandez, pour lui confier votre dossier.

Spécialiste de l’assurance emprunteur, nous nous différentions des comparateurs ou simulateurs assurance, par notre connaissance métier.

Lorsque vous avez eu un cancer, notre activité de courtage, nous permet de vous orienter vers un assureur adapté. Celui-ci sera différent selon que vous avez souffert d’un cancer du sein ou d’un cancer de la thyroïde.

Pour les plus compétents d’entres nous, la parfaite connaissance des dispositifs mais aussi des assureurs compétents dans les risques aggravés de santé, nous permettra de vous donner une méthode.

En effet, et c’est ici que l’expertise sera une réelle plus-value, le fait de bouger quelques lignes vous permettra d’obtenir une assurance emprunteur et dans la foulée votre crédit sans la moindre difficulté.

Une donne qui change selon la décision sur le contrat groupe

Si vous avez fait ce que le banquier vous a demandé de faire, c’est-à-dire souscrire son contrat groupe, vous allez vous retrouver « coincé » jusqu’au bout et aller en payer la note.

En effet, que vous ayez une super idée pour emprunter sans avoir à remplir de questionnaire médical ou que nous vous trouvions une assurance sans surprime en moins de 3 jours, vous allez devoir attendre que le médecin conseil de la compagnie d’assurance de la banque veuille bien vous faire un retour.

Premièrement cela peut être long.

Deuxièmement vous allez très régulièrement en payer le coût :

Par exemple, ici, l’assureur rend une décision après étude en convention AERAS, le montant de la cotisation est passé à 4 000€ par an. Si la banque vous indique qu’il faut prendre cette assurance pour être dans le délai d’obtention d’offre, vous allez payer 333€ par mois.

Même si vous pourrez (peut-être) changer d’assurance, cela prendra 3 mois et cela aura un coût de 1 000€.

Pour ce qui est des conditions d’assurance peut-être aurez vous aussi des conditions d’assurance qui ne vous seront pas favorables ou un refus.

Si c’est un refus, c’est le banquier lui-même, qui vous indiquera qu’il faut trouver une délégation d’assurance.

Si vous aviez des garanties partiellement acceptées, la situation sera finalement plus problématique.

Voici la liste des conditions d’assurance que vous pourriez avoir après avoir déclaré un cancer dans votre questionnaire médical :

• Décès accepté et refus de couverture PTIA
• Accord décès PTIA et refus de l’invalidité AERAS
• Accord décès PTIA et invalidité AERAS
• Accord de toutes les garanties avec une surprime
• Accord décès PTIA IPT ITT accepté avec une exclusion médicale et une majoration de tarif

Le problème sur ces différents cas (notamment si les garanties incapacité et invalidité sont refusées) est que le banquier ou le courtier immobilier ne seront pas en mesure de vous indiquer si le crédit est accepté.

Dans le même temps, si vous effectuez une recherche en délégation et que vous ne savez pas si vous devez souscrire une garantie décès PTIA ou décès PTIA IPT ITT, la recherche ne sera pas ciblée.

Ainsi, même si vous trouvez une assurance complète, vous paierez parfois plusieurs milliers d’euros.

A notre niveau et par expérience nous aurons la capacité de vous indiquer ce que la banque a des chances de vous répondre.

Quand vos garanties d’assurance ne correspondent pas à ce qui a été initialement souscrit, votre banquier refait généralement une demande auprès de l’organisme de caution (Crédit Logement ou Saccef par exemple).

Selon si la caution est refusée ou pas, le banquier continuera de faire son chemin, toujours dans l’optique de faire sa marge commerciale….

C’est ainsi que parfois on vous demandera une hypothèque alors même que vous aurez trouvé une délégation d’assurance avec toutes les garanties depuis une quinzaine de jours.

Le problème avec certains organismes bancaires est qu’il existe une interprétation du droit à l’assurance emprunteur externe.

En effet, dans l’hypothèse où vous avez trouvé une assurance de prêt malgré votre antécédent de cancer, le banquier ne voudra faire la demande auprès de son service ou même modifier le montage du crédit tant qu’il n’aura pas été notifié de la décision de son assureur groupe (Prédica, CNP, ACM, Sogécap, Cardif, ….)

C’est dans ce type de situation que, sans la connaissance d’un expert des risques aggravés de santé, vous allez patienter et faire des allers retours avec le service médical durant 3 semaines ou un mois alors que tout aurait pu être plus simple.

 

L’incidence du cancer quand on demande un crédit immobilier

Si vous avez eu un cancer par le passé, vous allez dans un certain nombre de cas vous heurter à des problématiques que vous allez devoir résoudre en grande partie, seul.

Pourquoi seul ?

Parce que vous êtes la personne qui va le plus s’investir dans votre projet immobilier et que les interlocuteurs auxquels vous aurez affaire ne seront pas spécialisés sur les cas de cancer.

C’est ainsi que la majorité des intervenants vous fourniront la liste de mots magiques et vous laisseront composer avec.

Indiquer à un emprunteur que, s’il a eu un cancer, il peut bénéficier de la convention AERAS ou du droit à l’oubli, n’est pas résoudre son problème.

La première partie de la problématique cancer se situe au niveau de l’assurance. Ensuite et selon les retours sur la partie assurance, d’autres problématiques apparaîtront sur l’obtention du prêt immobilier.

Les problèmes que vous pouvez rencontrer sur l’assurance emprunteur varient selon le type de cancer.

En effet certains cancers pourront être facilement assurables 1 an après la fin des traitements alors que d’autres ne trouveront pas de réponse même après 5 ans.

Ce n’est pas la période de rémission qui est prise en considération par les assureurs de crédit immobilier.

Suivant le cancer qui sera déclaré dans le questionnaire médical vous pourrez obtenir les réponses suivantes :

• Dossier ajourné: l’assureur vous fait comprendre que votre cancer est trop récent pour entrer dans la grille médicale de la compagnie. Si vous avez eu un cancer de la prostate, il y a moins d’un an, l’assureur ne pourra peut-être pas vous donner de réponse s’il s’agit d’un stade 2 ou 3

• Le refus d’assurance: sans assurance, la banque risque de ne pas vous financer. Elle pourra avoir l’obligation d’étudier les garanties alternatives comme le lui impose la convention AERAS mais il restera rare qu’elle vous consente le crédit

• Les surprimes trop importantes : ici c’est votre budget qui sera impacté. Votre portefeuille n’étant pas extensible à volonté, il peut être difficile de régler certains montants de cotisations d’assurance

• Le refus de garanties d’assurance: si l’assureur refuse de vous accorder les garanties ITT et IPT, vous ne serez pas couvert en cas de maladie ou d’accident et pourrez avoir des difficultés à assumer votre mensualité d’emprunt. Rappelons qu’un crédit immobilier peut durer 20 ou 25 ans et que votre situation personnelle et professionnelle (droit à une prévoyance entreprise par exemple ou montant du salaire) peut être amené à évoluer.

Du côté de l’accord de prêt et selon les conditions d’assurance, vous pourrez rencontrer les difficultés suivantes :

• Endettement incluant la cotisation d’assurance supérieure à vos capacités (la mensualité de crédit ne doit pas dépasser 35% de vos revenus.

• Taux d’usure: le coût d’assurance cumulé aux différents coûts du crédit (intérêt, frais de dossier, frais de courtage, caution,…) font que le taux annuel effectif global de l’emprunt dépasse le seuil de l’usure fixé par la banque de France pour le trimestre en cours.

• Garanties insuffisantes: la banque refuse le crédit immobilier car les risques incapacité invalidité ne sont pas garantis par un contrat d’assurance ou qu’il n’y pas eu de possibilité d’assurance.

• Caution refusée: selon les conditions d’assurance l’organisme de caution est sollicité à nouveau en fonction des couvertures assurantielles accordées ou refusées. La réponse peut donc changer et la banque ne plus suivre sur le financement. Restera à voir si la banque accepte le principe de l’hypothèque ou du privilège prêteur de deniers (PPD).

Comme vous le constatez, la mécanique est complexe et comme toute situation spécifique, les professionnels du métier ne seront pas tous en mesure de vous aider dans vos démarches.

Réunir des documents pour les adresser à la banque et demander un taux, faire un devis d’assurance, tout le monde sait le faire ou presque.

Mais comme dans tous les métiers n’attendez pas de la majorité de comprendre une situation spécifique et d’avoir le niveau de connaissance pour résoudre votre problématique.

Comment assurer son crédit immobilier en cas de cancer ?

Comme nous l’avons vu, la meilleure solution pour assurer son prêt après un cancer est de contacter un professionnel dont c’est le métier.

Cela vous permet de disposer d’information spécifique, d’éviter les pertes de temps et de maximiser vos chances d’obtenir une solution.

Etant donné que cela ne coûte pas plus cher, autant ne pas se passer des services d’un courtier spécialisé dans les risques médicaux ou les affections cancéreuses.

A quoi bon aller expliquer son dossier à un téléconseiller dont le métier va se limiter à vous ouvrir un espace client et à vous appeler quand vous aurez les conditions d’assurance.

Vous avez une problématique globale et vous choisiriez de payer quelqu’un qui a simplement vérifié que vous avez bien indiqué le montant de votre emprunt dans le simulateur d’assurance ?

Si des banques en lignes ne vous font pas payer de frais de dossier, c’est basiquement car vous travailler à leur place et que vous avez un projet immobilier qui n’est accepté que quand vous respecter toutes les cases.

Pour trouver une assurance de prêt après avoir eu une pathologie cancéreuse il faut s’orienter vers des assurances emprunteurs externes à votre établissement bancaire.

Néanmoins il faut un minimum de méthodologie si vous ne souhaitez pas avoir à consulter votre médecin 5 fois pour qu’il remplisse strictement les mêmes documents.

D’autre part, avant de se lancer dans les démarches de souscription, il faut valider certains aspects de l’emprunt.

Il faudra mettre en adéquation votre montant d’emprunt, sa durée, votre quotité d’assurance si vous êtes 2 co emprunteur avec les dispositifs existants :

• Convention AERAS
• Droit à l’oubli
• Grille de référence AERAS
• Loi Lemoine

Parfois certains cancers pourront bénéficier d’un dispositif d’inclusion et pourront être garantis sans surprime ou exclusion.

Une fois de plus, il faudra vérifier en amont les contraintes à respecter mais aussi le fonctionnement dudit contrat :

• Prestations indemnitaires ou forfaitaires
• Couverture des invalidités inférieures à 66% (invalidité permanente partielle)
• Type de cotisation : fixe ou variable
• Taux d’assurance
• Possibilité de solde du prêt si la garantie IPT (invalidité permanente totale) doit être activée.

Au-delà du déclaratif de cancer, il ne faut pas oublier que le but d’une assurance emprunteur est de rembourser le crédit si vous faites face à un événement de la vie.

Plus que personne, vous savez que les problèmes de santé n’arrivent pas qu’aux autres et que sur 20 ou 25 ans (durée d’un crédit immobilier) tout est acquis d’avance.