Assurer un PTH lisseur au Crédit Agricole Centre France

Assurer un PTH lisseur n’est pas à la portée de tous les intermédiaires assurance ou crédit immobilier.

Lorsque vous empruntez au Crédit Agricole Centre France, un PTH lisseur et l’assurance associée par la banque peuvent apparaître dans votre simulation.

Associé à d’autres lignes de prêt, le PTH et son système de paliers permettra que votre mensualité reste fixe. Néanmoins, une fois que cela est dit, je vous invite à vous pencher sur la façon dont votre emprunt est assuré et sur les coûts du contrat si vous souhaitez optimiser.

Bien accompagné, plusieurs milliers d’euros pourront être économisés tout en étant mieux couvert.

 

Le principe du PTH lisseur et ses caractéristiques

Le PTH Lisseur est une version spécifique du Prêt Tout Habitat (PTH) qui permet d’adapter les mensualités de remboursement en fonction d’autres crédits en cours ou d’emprunt règlementés.

Son principal objectif est de maintenir une mensualité stable tout au long de l’emprunt, même lorsque plusieurs prêts aux caractéristiques différentes sont combinés.

Le fonctionnement du prêt lisseur repose sur un mécanisme de paliers.

Il est particulièrement utile lorsqu’un emprunteur souscrit à plusieurs crédits avec des durées et des modalités de remboursement variées, comme un prêt à taux zéro, un prêt amortissable classique ou un prêt réglementé.

Dans ce cas, sans lissage, les mensualités risquent de varier fortement sur la durée de l’emprunt, ce qui peut déséquilibrer le budget de l’emprunteur.

Lorsqu’un prêt réglementé comprend une période de différé, comme un prêt à taux zéro qui ne génère aucun remboursement pendant plusieurs années, l’emprunteur peut se retrouver avec une forte augmentation des mensualités une fois cette période terminée. Le PTH Lisseur est conçu pour absorber cet écart : durant les premières années, il présente des mensualités plus élevées, puis celles-ci diminuent progressivement lorsque les autres prêts entrent en phase d’amortissement., L’emprunteur conserve ainsi une charge financière constante sur toute la durée de l’emprunt.

Un autre avantage du prêt lisseur est qu’il peut permettre de réduire le taux moyen de l’emprunt.

En combinant un crédit amortissable de courte durée, qui bénéficie généralement d’un taux plus bas, avec un prêt lisseur sur une durée plus longue, l’ensemble de l’emprunt peut présenter un coût moyen inférieur à celui d’un prêt unique sur 25 ans.

Toutefois, pour que cette stratégie soit réellement avantageuse, il est essentiel qu’il existe un écart significatif entre les taux d’intérêt des deux prêts.

En termes de coût global, le prêt lisseur peut aussi avoir un impact positif sur l’assurance emprunteur. Si l’assurance est calculée sur le capital initial, elle sera globalement moins coûteuse qu’un prêt unique de longue durée

Dans le cas d’une assurance en capital restant dû, il conviendra de vérifier si les cotisations sont adaptées aux paliers du prêt, car certaines assurances peuvent appliquer un tarif moins favorable sur des prêts à structure évolutive.

Ce type de prêt nécessite une analyse précise, car son efficacité dépend de la combinaison des prêts et des conditions négociées avec la banque. Pour la partie assurance emprunteur vous aurez tout intérêt à vous adresser à un expert car la plupart des comparateurs ADE ne révoit même pas la cas pour les prêts à palier. Vous allez donc être induit en erreur sur le taux d’assurance que vous pouvez obtenir et dans la foulée votre demande de délégation risque d’être refusée par le Crédit Agricole Centre France.

 

Renégocier son assurance emprunteur pour réduire le TAEG du prêt lisseur

Si vous avez pris l’initiative de souscrire l’assurance emprunteur du Crédit Agricole Centre France en pensant que la banque allait vous accorder un meilleur taux de prêt, peut-être avez eu raison, peut-être pas.

Une chose est sûre, dans 90% des cas vous n’aurez pas obtenu le TAEG le plus bas.

Le TAEG d’un prêt contient :

• Le montant des intérêts à payer durant l’emprunt
• Les frais de dossier
• Le coût de la garantie (montant de la cotisation CAMCA si vous avez une caution)
• Le coût des garanties d’assurance obligatoires (exprimé sous forme d’un TAEA)

Sur ce dernier point, il y a des choses à savoir et elles ne sont généralement pas développées par le conseiller bancaire ou le courtier immobilier.

Premièrement le Crédit Agricole France n’intègre pas le coût des assurance facultatives dans son TAEG. C’est normal, la banque respecte la législation en vigueur. Ainsi si vous avez emprunté à deux, et que dans le même temps vous vous êtes assurés à 100% par tête, une répartition de coût à été faite par la banque.

Seul 100% d’assurance rentre dans le TAEG. Si vous vous êtes assurés à 200%, votre taux annuel effectif global ne représente pas le coût total de votre emprunt. Sans doute aviez-vous remarqué que la simulation de prêt faisait apparaître la notion de TEAG estimé.  En nous sollicitant, nous pourrons sur demande recalculer le TAEG réel de votre prêt lisseur.

Le coût d’assurance payé pendant la période d’anticipation sur les prêts qui accompagnent le lisseur n’est pas non plus intégré au TAEG puisque le taux global correspond à la partie amortissable d’emprunt.

Dernier point et pas des moindres, il sera parfois possible de payer votre assurance emprunteur 50% moins chère en négociant une délégation d’assurance. Le choix de prendre une assurance externe pourra s’opérer au moment de la demande de prêt grâce à la Loi Lagarde ou après avoir signé l’offre en rentrant dans le cadre de la loi Lemoine.

Il ne faut donc pas se fier aux remises commerciales présentées par la banque sur ce contrat. Si vous ne fumez pas et avez moins de 50 ans, le gain devrait se chiffrer en millier d’euros.

Cette économie sur l’assurance emprunteur qui va mécaniquement faire chuter votre TAEA. Un TAEA plus bas signifie que votre TAEG aura été réduit. Seule condition pour négocier une assurance externe, satisfaire l’équivalence de garantie avec le contrat AssurRéponse Immo.

 

Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier si vous empruntez au CA Centre France ?

Lorsque vous faites une demande de prêt au Crédit Agricole Centre France ou obtenez votre offre permettant le déblocage de fonds pour passer signer chez le notaire, vous allez parcourir les documents contractuels.

Que ce soit pour des raisons financières (réduire le TAEG, baisser votre mensualité de prêt assurance incluse, réduire votre endettement, …) ou un souci de prévoyance (être bien garanti en cas d’invalidité, être couvert en cas d’invalidité de catégorie 1, être libéré du remboursement des mensualités en cas d’invalidité de catégorie 2,….) vous allez vous attarder sur la partie assurance emprunteur.

Cette ADE ou ADI (assurance décès invalidité), comme la surnomme les conseillers bancaires Crédit Agricole est le sujet qui sera maitrisé par le courtier assurance emprunteur.

Contrairement à la grande majorité des conseillers bancaires ou courtier immobilier, le courtier assurance emprunteur ne restera pas sur la surface du contrat.

Il pourra donc vous accompagner sur :

• Le choix du contrat et des garanties
• Les démarches de changement d’assurance (il ne délèguera pas le travail à une plateforme qui automatisera la gestion et les erreurs potentielles dans la souscription)
• Le recherche du meilleur TAEA
• Vous expliquera le calcul du taux de l’assurance
• Vous présentera l’intérêt de la garantie IPP et les différents mode d’indemnisation de cette garantie
• Vous exposera l’avantage d’une couverture IPT en capital versus en rente
• Exclura les contrats qui ne prennent pas en charge les pathologies présentes quand vous adhérez sans questionnaire santé (Loi Lemoine)
• Vous aidera à résilier la garantie perte d’emploi
• Une adaptation de votre contrat aux paliers de remboursement sur un prêt gigogne
• Vous exposera les moyen de réduire le TAEG à partir de l’assurance emprunteur
• Vous précisera ce que signifie « coût de l’Assurance Emprunteur facultative », « garanties de base (Décès/PTIA, ITT/IPT, IPP, DORSO-PSY, TPT) », « garanties optionnelles », « TAEG estimé », « Temps Partiel Thérapeutique », « PTH LISSEUR ou PRET LISSEUR » et l’incidence sur une délégation d’assurance
• Les arguments à mettre en avant pour obtenir une délégation d’assurance
• Les critères à remplir et les modalités pour résilier l’assurance emprunteur du Crédit Agricole Centre France
• Savoir ce que couvre le contrat AssuReponseImmo
• Les alternatives et solution en cas de risque aggravé de santé (dépression, ALD, hépatite, maladie génétique, arythmie cardiaque, cancer de la thyroïde, …)

Le courtier aussi pour rôle du savoir comparer les contrats ce qui sous-entend comprendre les incidences d’une différence sur les fonctionnements de garantie.

Les spécialistes se différencient des courtiers immobiliers franchisés par le fait qu’ils ont accès à plusieurs gammes de produits et non celle de leur franchiseurs qui imposent au final sous marque blanche de la marque distributeur (AXA, CNP, Malakoff, MNCAP, Prévoir, Humanis, Generali, Suravenir, Harmonie Mutuelle, Cardif, ….)

Le courtier indépendant pourra donc avoir plus facilement accès à des taux d’assurance plus bas et ne se verra pas imposer de frais de distribution par une maison mère.

 

Comment faire baisser le taux annuel effectif de l’assurance du PHT ?

On peut parfois être attiré par le taux nominal du prêt du Crédit Agricole Centre France. Si un tiers des emprunteurs (primo accédants, couples, séniors,) se tourne vers cette banque, sans doute y a-t-il une raison.

Quand on souhaite négocier le meilleur taux pour son crédit immobilier on va donc essayer de faire baisser le taux immobilier. Difficile de savoir quelle est la marge de négociation possible quand on sait que les banques n’ont plus guère de grille de taux qu’elles fournissent au courtier immobilier.

Néanmoins il faut être conscient que même si le taux immobilier nominal est important, il ne définit pas le coût réel de l’emprunt.

Ce qui définit le cout total de l’emprunt c’est le TAEG, du moins c’est ce que l’on nous laisse penser et pas forcément à juste titre.

Le TAEG est défini par le code de la consommation comme le taux effectif global de l’emprunt. A ce titre il doit intégrer l’ensemble des coûts obligatoire de l’emprunt à savoir :

• Le taux d’intérêt nominal
• Les frais de dossier
• Le coût de la garantie : il pourra s’agir de la cotisation CAMCA (organisme de caution qui est la propriété du Crédit Agricole), d’un PPD (privilège prêteur de deniers) ou encore d’une hypothèque
• Les faits pris par des tiers (Courtier, audit DPE, …)
• Le coût des garanties obligatoires de l’assurance décès invalidité

Ce dernier coût (celui de l’assurance couvrant les garanties décès invalidité incapacité ou décès PTIA si vous êtes sénior) va correspondre au TAEA. Le TAEA est calculé en soustrayant le TAEG avec assurance et le TAEG hors assurance.

Pour baisser le TAEA, c’est simple, il faut regarder du côté d’une assurance externe à la banque aussi appelé délégation d’assurance.

La Loi Lagarde vous permet de sélectionner votre propre contrat.

La Loi Lemoine vous permet, elle, de changer d’assurance une fois que le prêt a été signé. Inutile d’attendre que l’intégralité des fonds soient débloqués ou la période d’anticipation terminée.

Un des premiers avantages de l’assurance en délégation réside dans son prix. Vous pourrez trouver 30 à 50% moins cher que l’assurance de l’organisme bancaire selon votre âge. Etant donné que l’assurance emprunteur représente plusieurs milliers d’euros dans un emprunt bancaire, ce sont des milliers d’euros qui peuvent donc être économisés.

Si vous avez plus de 45 ans ou pour de gros montants, les gains peuvent être à 5 chiffres. C’est notamment le cas quand il y a deux co emprunteurs garantis à 100% par tête.

Si vous réduisez votre TAEA en négociant une délégation d’assurance, vous baisserez mécaniquement votre TAEG.

Pour cela il faudra trouver une assurance équivalente en garantie. Le Crédit Agricole Centre France a une liste de critères à respecter pour accepter les assurances extérieures. Sollicité un spécialiste de l’assurance emprunteur pour éviter le refus de délégation ou les allers retours pour ajustement de contrat.

Dernière petite subtilité à connaître, le TAEG et donc le TAEA n’intègre pas le coût des assurances facultatives. Aussi ne vous fiez pas toujours au TAEG estimé par le Crédit Agricole. A notre niveau, nous pouvons vous calculer le TAEG réellement payé et la baisse qu’il est possible d’obtenir en profitant de la Loi Lemoine ou Lagarde.

 

Les prestations du courtage d’assurance emprunteur sur un prêt Crédit Agricole Centre France

L’ensemble des Caisses Régionales de Crédit Agricole distribuent à elles seules 33% des prêts immobiliers. Statistiquement, dans un tiers des cas notre métier de courtage assurance emprunteur va donc s’exercer sur un emprunt réalisé dans la banque verte.

Certains vont nous contacter pour choisir leur contrat de délégation d’assurance, d’autres pour résilier l’assurance emprunteur de la banque mais aussi pour des situations de risques aggravés de santé.

Nous avons donc listé une partie de nos activités de courtage et les agences bancaires dans lesquelles nous pourrions intervenir.

 

Nom de l’agence et de la Caisse Régionale	Nom de l’Agence Bancaire qui a fait le prêt immobilier	Les différentes interventions du courtier assurance emprunteur
Agence de Clermont-Ferrand (Crédit Agricole Centre France)	1 Avenue de la Libération, 63000 Clermont-Ferrand	Baisser le TAEG sur un prêt pth lisseur souple Comparer l’ADI avec une délégation Obtenir l’ITT suite à une exclusion
Agence de Brive-la-Gaillarde (Crédit Agricole Centre France)	9 Boulevard du Salan, 19100 Brive-la-Gaillarde	Réduire le TAEA d’un prêt tout habitat Trouver une solution pour les risques aggravés de santé Réduire le TEAG du crédit pth lisseur souple
Agence de Moulins (Crédit Agricole Centre France)	30 Place d’Allier, 03000 Moulins	Réduire le TEAG sur un prêt pth fixe souplesse Faire une déliaison assurance sur un prêt Facilimmo Optimiser le TAEG sur un prêt pth
Agence d’Aurillac (Crédit Agricole Centre France)	7 Rue des Carmes, 15000 Aurillac	Renégocier l’assurance de prêt pth fixe souplesse Être garantie en cas d’invalidité catégorie 1 Négocier une délégation d’assurance
Agence de Guéret (Crédit Agricole Centre France)	2 Place Bonnyaud, 23000 Guéret	Faire une déliaison assurance sur un prêt tout habitat Obtenir une assurance de prêt équivalente Optimiser le TAEG sur un prêt Facilimmo
Agence de Vichy (Crédit Agricole Centre France)	6 Avenue Victoria, 03200 Vichy	Baisser le TAEG du prêt tout habitat Baisser le TAEG sur un prêt pth Comparer les assurance IPT ITT TPT
Agence de Tulle (Crédit Agricole Centre France)	1 Place Gambetta, 19000 Tulle	Changer d’assurance suite à l’activation de l’option temporaire projet Trouver une ADE pour un prêt pth fixe souplesse Baisser le coût de l’assurance du CA
Agence de Montluçon (Crédit Agricole Centre France)	47 Boulevard de Courtais, 03100 Montluçon	Changer d’assurance suite à l’activation de l’option souplesse Trouver une assurance qui indemnise en cas d’invalidité partielle Changer d’assurance sur un prêt pth lisseur souple

 

Nos activités peuvent aussi concerner les prêts professionnels puisque la Loi Lagarde permet de souscrire une assurance externe pour tout type de crédit. Si vous avez le choix, pourquoi accepter de payer plus cher ?

 

A savoir sur l’ADI avant d’emprunter au Crédit Agricole Centre France

Quel est l’impact du tabac sur l’assurance ?

Si vous êtes fumeur, attendez-vous à voir votre prime d’assurance augmenter si vous prenez une délégation d’assurance. L’assurance groupe de banque ne fait pas de distinction sur ce facteur. Avec une délégation d’assurance, vous pouvez comparer les offres et trouver un contrat plus avantageux. Ne pas fumer permet de faire des économies non négligeables sur son assurance emprunteur. En cas d’arrêt du tabac vous pourrez demander une baisse de votre tarif si vous avez souscrit une offre individuelle.

L’assurance du Crédit Agricole Centre France est-elle la plus compétitive ?

Dans 90 % des cas, non. L’assurance Prédica, proposée par le Crédit Agricole France, est souvent 30 à 50 % plus chère qu’une délégation d’assurance externe. Elle est aussi moins flexible sur certaines garanties. Résultat : vous payez plus cher pour des garanties parfois inférieures. Pour être bien couvert il faut veiller à trouver une offre qui garantisse l’invalidité partielle et solde le prêt en cas d’invalidité de catégorie 2 (IPT de plus de 66%).

Un courtier apporte-t-il une assistance sur un changement d’assurance ?

Oui, il trouve une assurance équivalente et s’assure que la banque ne refuse pas pour des raisons administratives. Il accompagne dans les démarches et évite les erreurs qui retardent la substitution. Un courtier spécialisé est souvent plus efficace qu’un comparateur automatique. De manière basique il étudiera votre dossier en mode manuel ce qui évitera des carences que vous n’aviez pas précédemment. Il reste bon de savoir qu’un comparateur d’assurance, contrairement aux idées reçues, n’a pas de prix plus bas que le courtier sur ce qui concerne l’assurance emprunteur. Les comparateurs ont parfois des frais de distributions important alors que c’est vous qui commettez de potentielle erreur dans votre souscription.

La convention AERAS aide-t-elle les emprunteurs avec un risque aggravé de santé ?

Oui, elle permet d’obtenir une assurance malgré des pathologies graves. Toutefois, seules les garanties décès/PTIA sont garanties au niveau 3 AERAS. En tout cas ce sera le cas quand le Crédit Agricole Centre France vous indique qu’il vous propose un contrat Surrisque niveau 3. En cas de risque aggravé de santé, mieux vaut s’orienter vers des assurances externes souscrites en délégation. En cas de diabète, de cancer ou encore de maladie auto immune, les conditions y seront généralement plus favorables. Si vous avez moins de 50 ans, prenez en compte que ces offres seront généralement 30 à 40% moins chère si vous comparer avec le taux d’assurance de la banque. de plus certaines garanties pourront être ajouté alors qu’elle ne figure même pas dans le contrat groupe bancaire. Ne vous fiez pas au taux de surprime, regarder le coût total des cotisations et/ou le TAEA.

Dans quel cas peut-on avoir une surprime d’assurance ?

La surprime d’assurance intervient généralement après étude de votre questionnaire santé par le médecin conseil. Si vous avez déclarez dans le questionnaire santé de l’assurance Crédit Agricole Centre France, un diabète, une pathologie cardiaque, une maladie rénale ou une maladie chronique, il est tout à fait possible que vous ayez une surprime. Cette surprime pourra être différente entre les garanties décès PTIA et les couverture ITT, IPT et IPP. Pour réduire cette surprime tournez-vous vers un courtier spécialisé et faites-vous accompagner pour souscrire une délégation d’assurance adaptée.

Quels sont motifs refus de délégation d’assurance ?

• Couverture incomplète (ex. ITT non garantie jusqu’à 67 ans)
• Exclusions médicales plus restrictives que Prédica
• Quotité inférieure à celle exigée par la banque
• Erreurs administratives (mauvais certificats, incohérence avec le tableau d’amortissement).

Si vous sollicitez un expert de l’assurance emprunteur votre contrat sera calé sur l’exigence bancaire. Les professionnels savent adapter votre contrat y compris sur les paliers d’un prêt lisseur.