Quelles conditions d’âge et de montant pour assurer son prêt sans questionnaire médical ?

Lorsque l’on a eu un antécédent de santé ou que l’on est maladie, une loi permet d’assurer son crédit immobilier sans avoir à remplir de questionnaire médical.

Mais attention, si cette loi reprend souvent la notion d’un emprunt de moins de 200 000€ dont le terme se situe avant vos 60 ans, il convient d’être un peu plus précis.

En ne sollicitant pas un expert du sujet vous pourriez vous faire imposer un questionnaire médical, vous retrouver en situation de fausse déclaration ou encore ne pas être couvert pour votre pathologie.

Derrière une apparence simple, pensez que chaque loi contient sa subtilité et qu’un contrat d’assurance contient 15 pages de conditions générales.

Pour avoir une vision sur votre éligibilité à la Loi Lemoine, cet article reprend une synthèse de votre âge au moment de l’emprunt mais aussi le montant de prêt que vous pourrez réaliser sans questionnaire santé.

Le principe de la Loi Lemoine pour ne pas remplir de questionnaire médical

La Loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a profondément modifié l’accès à l’assurance de prêt immobilier pour les emprunteurs malades ou ayant souffert de pathologies par le passé.

Son principal atout : permettre à certains emprunteurs de ne plus avoir à remplir de questionnaire médical. Ainsi en cas d’ALD, de cancer ou de pathologie cardiaque, votre affection n’est plus considérée comme un risque aggravé de santé puisqu’elle n’est plus déclarée dans le questionnaire médical.

Votre dossier ne passe plus par le médecin conseil et la compagnie n’a plus le droit de vous demander d’élément en lien avec votre état de santé (certificats médicaux, compte rendu opératoire,  ….)

Mais attention cette dispense s’applique à condition que la part assurée du crédit ne dépasse pas 200 000 € et que le remboursement du prêt se termine avant le 60ᵉ anniversaire de l’assuré.

Cette loi ne s’applique qu’aux prêts immobiliers (résidence principale, secondaire, investissements locatifs). Sur le papier, plus besoin de rentrer dans le cadre de le convention AERAS pour obtenir une assurance emprunteur quand on est malade.

Mais attention, si la Loi Lemoine paraît simple elle reste, comme tout texte légal, soumise à une bonne connaissance des textes.

Il faut par exemple savoir :

• Qu’il existe une notion d’encours pour le plafond des 200 000€
• Que ce n’est pas parce que vous adhérez sans questionnaire médical que votre pathologie est couverte

Comme toujours, mieux vaudra passer par un courtier spécialisé en assurance emprunteur plutôt que de flâner sur des comparateurs d’assurance de prêt.

Pour nombre d’entre vous, la réussite viendra d’une bonne anticipation car un dossier de prêt comprenant une maladie à déclarer se doit d’être mieux préparé que les autres.

 

La condition de montant d’emprunt pour être exonéré de questionnaire santé

La Loi Lemoine précise qu’une des premières conditions pour ne pas avoir de questionnaire médical lors de la souscription de son assurance emprunteur est d’assurer moins de 200 000€.

Ainsi, la lecture rapide du texte de loi ou le résumé que l’on retrouve dans les médias non spécialisés, indique que vous devez faire un crédit de moins de 200 000€.

En pratique, c’est la somme que vous assurez qui doit être inférieure à 200 000€.

Vous pouvez donc emprunter une somme plus importante mais il faudra jouer sur la quotité d’assurance pour être en dessous du seuil des 200 000.

Si vous empruntez seul, vous devrez obligatoirement assurer votre crédit à 100%. Empruntez plus que les 200 000€ n’est donc mathématiquement pas possible.

En revanche si vous empruntez en couple, c’est le crédit qui doit être assuré à 100%.

Cela sous-entend que l’emprunteur peut être assuré à 70% et le co emprunteur à 30% par exemple.

Nous avons repris ci-dessous le montant d’emprunt que vous pourriez réaliser selon la quotité d’assurance que vous choisissez.

Montant de l’emprunt	Quotité maximale
2 000 000 €	10%
1 000 000 €	20%
666 000 €	30%
500 000 €	40%
400 000 €	50%
333 000 €	60%
285 000 €	70%
250 000 €	80%
222 000 €	90%
200 000 €	100%

 

Prenez en compte deux aspects complémentaires à ce tableau :

• Si vous avez un prêt relai celui-ci est comptabilisé
• Si vous avez déjà un prêt immobilier garanti par une assurance, le montant déjà assuré doit être pris en compte.

En revanche sachez qu’il n’y a aucune obligation pour que les 2 emprunteurs soient assurés sans questionnaire santé.

Si le premier emprunteur dépasse les 200 000€, il sera soumis au questionnaire médical.

Si le second emprunteur est en dessous du seuil, il pourra adhérer sans questionnaire médical.

Dans le tableau on voit donc que vous pouvez emprunter 330 000€ sans formalités médicales. Le tout sera d’assurer 60% de l’emprunt. Les assurances emprunteur sans questionnaire médical étant pour la plupart un peu plus chères, n’hésitez pas à vous rapprochez d’un courtier spécialisé pour obtenir le meilleur contrat.

Le meilleur contrat est celui qui vous couvre correctement. Ainsi si vous vous assurez à la banque, il faudra utiliser la Loi Lemoine (deuxième volet) pour changer d’assurance emprunteur.

Cela vous permettra de ne pas subir les carences que l’on retrouve régulièrement sur les contrats groupes bancaire (exclusion sur les pathologies dorsales et psychiques, pas de couverture en cas d’invalidité inférieure à 66%, remboursement d’échéance limité à la perte de revenu,  ….)

 

La condition d’âge pour finir son prêt immobilier avant 60 ans

La Loi Lemoine précise que votre crédit immobilier doit être terminé avant vos 60 ans.

Il faut, dans ce cas, prendre en compte que c’est votre date anniversaire qui est prise en compte.

Si vous êtes né le 1 juin 1985, votre crédit immobilier devra être terminé avant le 31 mai 2025.

Cela sous-entend que si vous empruntez au 1^er juin 2025 votre emprunt ne doit pas dépasser 240 mois (20 ans).

Mais soyons précis. Comment doit-on compter pour être dans le cadre de la Loi Lemoine ?

Le principe d’un contrat d’assurance emprunteur est de vous garantir à compter d’une date d’effet. Cette date est indiquée sur le certificat d’adhésion.

C’est à partir de cette date que votre durée de crédit immobilier doit être calculée.

La banque demande que vous soyez assuré à compter du moment où vous signez votre offre de prêt immobilier.

Il ne s’agit donc pas du moment où vous rentrez dans l’agence bancaire ni même du moment où vous signez votre demande de financement. Il ne s’agit pas non plus du moment où vous souscrivez votre assurance emprunteur.

Aussi à vouloir être trop précis sur la durée de prêt, on peut commettre une erreur.

Nous avons ci-dessous construit un tableau, qui vous permet rapidement de voir en fonction de votre âge, la durée d’emprunt à laquelle vous pouvez prétendre sans avoir de questionnaire médical à remplir :

Age au moment de la demande de prêt immobilier	Durée maximale de l’emprunt
De 25 ans à 35 ans	25 ans (soit 300 mois)
36 ans	24 ans
37 ans	23 ans
38 ans	22 ans
39 ans	21 ans
40 ans	20 ans (240 mois)
41 ans	19 ans
42 ans	18 ans
43 ans	17 ans
44 ans	16 ans
45 ans	15 ans (180 mois)
46 ans	14 ans
47 ans	13 ans
48 ans	12 ans
49 ans	11 ans
50 ans	10 ans (120 mois)
51 ans	9 ans
52 ans	8 ans
53 ans	7 ans (84 mois)
……	…….

 

Si vous avez moins de 35 ans, vous avez du temps devant vous puisque vous pouvez empruntez sur 25 ans.

Attention quand votre prêt comprend un différé d’amortissement, une période d’anticipation ou encore de préfinancement, ceux-ci doivent être comptabilisés.

En effet si vous achetez en VEFA, le prêt ne dure pas 25 ans. Vous le remboursez sur 25 ans. Ce n’est pas la même chose. En amont pendant la durée de la construction, vous ne payez que les intérêts. Ainsi la durée de 25 ans ne commence pas à se réduire. Votre prêt dure donc 27 ou 28 ans.

C’est à prendre en compte si vous ne souhaitez pas remplir de questionnaire médical.

Si vous avez deux lignes de prêt (ex : prêt primolis 2 phases caisse d’épargne si vous avez un PTZ), c’est la durée de la ligne de crédit la plus longue qui va compter.

Notre tableau vous permet de voir rapidement la durée de crédit immobilier que vous pouvez viser.

En fonction, peut être pourrez-vous adapter votre emprunt :

• Réduction du montant de votre achat pour réduire la durée d’emprunt
• Augmentation de votre apport pour baisser la durée du crédit

Mais en termes d’assurance emprunteur, l’idéal sera de contacter un expert du sujet de l’assurance emprunteur.

Pratiquant ce métier au quotidien, nous ne pouvons exposer chaque cas particulier.

Certains d’entre vous focalisent sur le questionnaire médical alors que leur maladie peut ne pas poser de problème d’assurance.

D’autres supposent que le banquier ne peut pas faire telle ou telle chose.

D’autres encore pensent que le courtier immobilier connaît bien le sujet de l’emprunt avec risque aggravé de santé. Dans les faits, c’est rare. Le courtier immobilier négocie un taux d’emprunt ou un accord financier. Il n’a pas de connaissances approfondies en assurance emprunteur.

Il y a la loi Lemoine et la réflexion qui tourne autour du sujet de l’emprunt avec une maladie.

Les 2 sujets doivent être bien maitrisés pour maximiser vos chances d’obtenir l’emprunt. Le questionnaire médical n’est pas toujours le principal point à prendre en compte.