Comment garantir un crédit immobilier avec un risque médical à Bordeaux ?

Si vous avez trouvé un bien immobilier à Bordeaux, la première étape est validée.

En revanche si vous souffrez d’une affection chronique ou présentez un risque médical, l’étape du crédit immobilier peut ne pas se dérouler de manière classique.

La question ne sera pas pour vous de savoir qui a le taux d’intérêt le plus bas entre le CCF du 10 allée d’Orléans à Bordeaux ou le Crédit Agricole de Bordeaux Palais de justice.

La question sera : qui est en capacité de trouver l’assurance obligatoire pour valider votre dossier de financement.

Quelles seront vos conditions d’assurance emprunteur et la banque peut-elle annuler son accord de principe pour une question d’assurance seront déjà des interrogations plus pertinentes.

Problème ? votre banquier ou courtier en financement aborderont rarement cette réflexion lors de votre demande de crédit.

Aussi faisons le point sur quelques notions à connaitre en amont et le rôle que peuvent avoir certaines associations de malades à Bordeaux.

 

Pourquoi évoque-t-on un risque aggravé de santé quand un emprunteur souffre de maladie chronique ?

Un « risque aggravé de santé » correspond, pour l’assurance de prêt (immobilier ou professionnel), à une probabilité de sinistre supérieure à la moyenne liée à votre état médical.

L’assureur va jauger un risque (décès, invalidité, …) selon une personne qui le même âge que vous et sur la même durée que celle de votre crédit immobilier. La seule différence, la statistique de l’assureur est basée sur une personne ne souffrant pas de maladie chronique. Dès que votre risque d’activer les garanties d’assurance est plus élevé, on parle de risque aggravé de santé.

Lors de la sélection médicale, votre risque médical est apprécié via le questionnaire de santé, vos antécédents et parfois examens complémentaires. Si vous déclarez une maladie chronique ou récente, l’assureur peut estimer un risque accru.

Cela peut entraîner :

• Un refus d’assurance,
• Des exclusions de garanties (décès, PTIA, IPT/ITT) ou
• Une limitation de couverture (exclusion partielle)
• Une majoration de tarif

Malgré ces cas bien concrets, l’équivalence de garanties demandée par la banque persiste si vous souhaitez avoir une autre couverture que celle de la compagnie de groupe.

Notez qu’une acceptation avec surprime, majorant le TAEA et le coût de votre crédit est aussi possible.

En cas de risque aggravé de santé et si vous respectez le cadre, vous pourrez bénéficier :

• Du droit à l’oubli (réservé aux affections cancéreuses de plus de 5 ans)
• De certaines assurances avec principe inclusif (chez certains courtiers spécialisés)
• De 3 niveaux d’étude de votre dossier médical (convention AERAS pour les prêts de mois de 420 000€ et sous condition d’âge au terme de l’emprunt)
• D’un tarif plafonné si votre taux d’assurance représente plus de 1.40% dans le TAEG du crédit immobilier

Un courtier spécialisé en assurance emprunteur risque aggravé optimisera votre dossier en sachant le présenter à des compagnies qui ont une souplesse pour les pathologies chroniques.

L’organisme d’assurance qui garantit le mieux les MICI (maladies inflammatoires chronique de l’intestin) ne sera pas forcément celui qui couvre le mieux le diabète. C’est une des premières informations à assimiler.

Pour autant, disposer de la bonne solution d’assurance ne vous exonèrera pas de toutes les difficultés.

D’autres points seront à anticiper et si le travail n’est pas correctement réalisé, on pourra parler de parcours du combattant ou d’une opération immobilière qui coûte cher pour des raisons d’assurance.

 

Combien coûte une surprime d’assurance de prêt immobilier ?

Une des spécificités du risque aggravé de santé et en complément d’un possible refus de garantie d’assurance, est la possibilité que le taux d’assurance augmente.

Une surprime d’assurance emprunteur est une majoration de cotisation appliquée par l’assureur lorsque votre profil présente un risque aggravé de santé. Elle s’ajoute au tarif de base du contrat groupe ou de la délégation d’assurance et concerne les garanties décès, PTIA, IPT ou ITT.

Son calcul dépend du capital assuré, de la durée du crédit, de l’âge, de la pathologie déclarée (type, ancienneté, traitements) dans le questionnaire médical. Pour se positionner sur le niveau ou le montant de la surprime, il est généralement demandé des comptes rendus d’examens (cardiologiques, rénaux, endocrino,….).

Selon le risque médical, le taux de surprime varie. Si une RCH (rectocolite hémorragique) peut entrainer 25 ou 50% de majoration chez un assureur alternatif préalablement sélectionné, on démarrera à 75% pour un diabétique de type 1.

L’assureur exprime cette surprime en pourcentage ou en points d’assurance, ce qui augmente le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) et, par ricochet, le TAEG global. Si le TAEG dépasse le taux d’usure, votre prêt immobilier peut être bloqué. Par blocage, on entend ici que votre banquier bordelais ne pourra pas vous accorder l’emprunt même si vous avez une très bonne surface financière.

Pour contenir ce surcoût, sollicitez un courtier spécialisé en risques aggravés sera généralement la meilleure solution.

Si un comparateur d’assurance vous donne l’illusion d’une comparaison d’offre (franchise, quotité, TAEA, coût sur 8 ans), vous vous heurterez à une réalité métier dès que vous aurez une maladie à déclarer dans un questionnaire assurance relatif au crédit immobilier.

Un expert devra prendre le relai faute d’emprunt refusé pour garantie d’assurance insuffisante ou prix trop élevé.

Il faut donc prendre le temps et si possible anticiper la recherche d’un interlocuteur adapté.

La convention AERAS ou la Loi Lemoine sont des dispositifs. Ils ne sont en revanche pas toujours la solution. Pour ce qui est du discours sur la substitution de l’assurance, encore faut-il déjà obtenir le crédit et avoir préparé les deux ou trois points qui vous éviteront de voir votre cotisation s’envoler (résiliation a postériori de la signature de l’offre ou pas).

 

Comment une association de malades à Bordeaux peut vous aider à obtenir les bons conseils ?

Lorsque l’on doit trouver une assurance emprunteur dite de risque aggravé, faire appel à un expert spécialisé est bien souvent la bonne option.

C’est ici que des associations de malades basées à Bordeaux peuvent avoir un rôle.

Certains emprunteurs souffrant de la même pathologie que vous peuvent avoir échanger avec les membres de l’association et transmis les coordonnées d’interlocuteurs sérieux.

Pour ce qui est de notre cabinet c’est ce qu’il se passe. Certaines associations de patients ou même parfois des médecins, transmettent nos coordonnées car ils ont eu de bons échos de la part de patients alors que quelques semaines auparavant les choses étaient tout autre et les rdv médicaux s’enchainaient sans succès.

Il existe à Bordeaux des associations notamment pour la maladie de Parkinson ou les anciens malades du cancer.

Quand on sait qu’un expert de l’assurance emprunteur peut trouver des garanties sans exclusions ni majoration dès lors qu’un protocole thérapeutique de cancer du sein est terminé, à quoi bon aller s’exposer à des pertes de temps ou d’argent.

Nous avons synthétisé ci-dessous une liste des associations de personnes souffrant de différentes pathologies (Crohn, diabète, SEP,….). Vous pouvez les solliciter pour, peut-être, avoir un contact local.

Nom de l’association	Adresse	Maladie concernée
Association Maladies Chroniques, Sport & Bien-être (AMCSB)	143, cours du Médoc, Appartement 19, Bâtiment 1, 33300 Bordeaux	Maladies chroniques
Association des Malades et Opérés Cardiaques (AMOC)	3 rue du Docteur Charles Nancel Penard, 33000 Bordeaux	Maladies cardiovasculaires (stent, pontage,..)
Association François Aupetit (AFA)	3 rue du Docteur Charles Nancel Penard, 33000 Bordeaux	Maladies inflammatoires chroniques de l’intestin (MICI)
AFD 33 – Association des Diabétiques de la Gironde	3 rue du Docteur Charles Nancel Penard, 33000 Bordeaux	Diabète
Act’Sed	3 rue du Docteur Charles Nancel Penard, 33000 Bordeaux	Syndrome d’Ehlers-Danlos
Association des Patients Souffrants du Syndrome de l’Intestin Irritable (APSSII)	3 rue du Docteur Charles Nancel Penard, 33000 Bordeaux	Syndrome de l’intestin irritable
Ligue contre le cancer – Comité de Gironde	228, Boulevard du Président Franklin Roosevelt, 33800 Bordeaux	Cancer
Fédération des Malades et Handicapés – Union Départementale de Gironde	43 rue du Sablat, 33240 Cubzac-les-Ponts	Handicap et maladies chroniques
Centre Aquitain de Psychothérapie des Victimes (CAPSYVI)	202 rue de Pessac, 33000 Bordeaux	Troubles psychologiques post-traumatiques
Rose up	9 rue de Condé 33000 Bordeaux	Cancer
La Maison du Cerveau	146 rue Léo Saignat 33077 Bordeaux	Système nerveux central
L’association France Parkinson	1 place Amélie Raba-Léon 33076 Bordeaux Cedex	Parkinson

 

Petit conseil, lorsque c’est un contrat qui est directement mis en avant par l’association, prenez tout de même le temps de comparer. Il existe aussi des points techniques à étudier sur les couvertures (évaluation du taux d’invalidité pour la garantie IPP, type de prestations versées en cas d’IPT (mode indemnitaire ou forfaitaire,…).

 

L’assurance emprunteur, une garantie obligatoire pour l’obtention de l’emprunt

Lorsqu’un particulier souscrit un prêt immobilier, l’assurance emprunteur joue un rôle multiple.

Elle protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur contre les aléas de la vie : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi selon les options choisies. En cas de sinistre couvert, l’assurance prend le relais pour rembourser tout ou partie des mensualités. Elle garantit ainsi la continuité du remboursement sans mettre en péril le patrimoine de l’emprunteur ou celui de ses proches.

Que l’on évoque le terme d’ADE ou d’ADI (assurance décès invalidité), les risques couverts restent identiques. En revanche, les fonctionnements de garantie sont variables et ce que l’on appelle l’équivalence de garantie ne vous octroie pas forcément une garantie identique.

Exigée de manière obligatoire par les banques pour accorder un crédit, cette couverture ne l’est pas si l’on se cantonne à l’aspect légal.

C’est sur ce point qu’un emprunteur souffrant d’antécédent de santé aura une difficulté pour avoir un prêt. Sans assurance ou avec uniquement une garantie décès PTIA, il ne sera pas simple de valider une offre de prêt pour ensuite la transmettre au notaire.

Grâce à la délégation d’assurance, il reste possible de choisir un contrat adapté à son profil, notamment en cas de risque aggravé de santé. La Loi Lagarde qui régit la mise en place d’une assurance autre que celle proposée par la banque devra donc attirer votre attention avant même la première simulation de prêt réalisée par votre banquier ou courtier immobilier.