Assurance de prêt : pourquoi changer alors qu’on peut choisir ?

Lorsque l’on est en phase de négociation de crédit, on pense bien souvent au taux nominal de l’emprunt. Lorsque l’on est mieux informé, on sait que le coût d’assurance est très variable selon que l’on souscrit à la banque ou par l’intermédiaire d’un assureur alternatif.

Souscrire hors établissement bancaire est bien souvent la possibilité de payer moins cher, mais aussi d’être mieux garanti si l’on doit actionner les garanties ITT, IPT ou IPP de son prêt.

Si le discours commercial pousse les emprunteurs à changer d’assurance après avoir obtenu leur crédit, c’est que cela arrange nombre d’intervenant. La Loi Lemoine de 2022 a donc plus ou moins écrasée celle dont le dispositif légal permet de choisir une assurance externe avant de faire éditer l’offre de prêt. La Loi Lagarde, qui elle, date de 2010 est pourtant bien plus avantageuse pour l’emprunteur.

En conséquence, pourquoi passer par un changement d’offre plus contraignant alors que l’on peut d’emblée sélectionner le contrat et les garanties qui nous conviennent ?

 

Loi Lemoine vs Loi Lagarde : une liberté de souscrire une assurance emprunteur individuelle ?

La Loi Lagarde et la Loi Lemoine définissent le cadre législatif de l’assurance emprunteur.

La Loi Lagarde est la plus ancienne. Elle date de juillet 2010 et permet à l’emprunteur de souscrire une assurance externe à sa banque en même temps que la mise en place du crédit immobilier.

Cette Loi interdit à la banque de modifier les conditions de l’emprunt (accord du financement, taux d’intérêt, frais de dossier). D’expérience de courtier, cette Loi permet notamment de pouvoir négocier des quotités d’assurance autres que celles présentées par l’organisme prêteur.

Si l’assurance permet de garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité, il est bon de rappeler que la banque pratique une margé élevée sur ce produit. D’autres part les assurances de groupe ont bien souvent de multiple carences sur la couverture. C’est principalement pour ces deux points que l’emprunteur doit solliciter un assureur alternatif.

La Loi Lemoine fait suite à la Loi Hamon et à l’amendement Bourquin qui avait été introduit par les pouvoirs publics conscients que les banques ne respectaient pas la première loi.

Il est en effet facile de bloquer une demande de délégation en invoquant à l’oral un taux plus élevé et des délais allongés.

La Loi Lemoine permet donc de substituer l’assurance bancaire dans un deuxième temps c’est-à-dire après avoir signé l’offre de prêt.

Ici, plus de possibilité de négocier les quotités puisque le seul moyen de changer d’assurance est de respecter l’équivalence de garantie. Si vous êtes assurés à 100% par tête, vous devrez rester à 100% par tête sur le nouveau contrat.

Nous touchons donc ici l’impossibilité de faire du conseil, quand on est courtier assurance emprunteur. Si la banque a imposé des garanties inutiles (100%, chômage pour un fonctionnaire, garantie ITT pour une personne sans activité professionnelle), il faudra reproduire les mêmes incohérences…

L’emprunteur est donc en partie libre s’il fait appliquer la Loi Lagarde, il conserve uniquement son droit de changer aux garanties égales s’il doit passer par un changement d’assurance.

 

Choisir signifie t-il renoncer ?

Choisir c’est renoncer est une célèbre citation qui pourra s’appliquer au crédit immobilier si votre banquier a décidé de privilégier sa marge à votre intérêt.

En effet, dès lors que vous entendrez que le taux immobilier risque d’augmenter si vous demandez une délégation d’assurance, vous allez renoncer de vous-même.

Vous allez de vous-même appliquer ce que le banquier attend de vous.

Vous allez l’aider à réaliser ses objectifs commerciaux en attendant l’édition de l’offre et en vous disant qu’il vaut mieux attendre 1 ou 2 mois pour changer d’assurance emprunteur.

La banque sait que si tous les emprunteurs souscrivent le contrat groupe, tous ne résilierons pas :

• Certains oublieront alors qu’ils étaient pourtant motivés
• D’autres se diront que cela fait encore de la paperasse
• Certains auront des petits pépins de santé qui ne leur permettront pas d’avoir un contrat équivalent

Vous aurez donc gagner 3000€ sur le taux et perdu 10000€ sur l’assurance.

Même ceux qui passent par un courtier immobilier subissent ce type de traitement dans une majorité de cas. Rappelons que vous êtes un client et la banque un partenaire. Le courtier doit faire en sorte que la banque marge pour maintenir ses accords commerciaux et de futurs bons taux.

Lorsque vous faites une demande de crédit sur une banque en ligne tout est pourtant si simple. Tout est écrit et donc la Loi entièrement respectée. D’un côté un accord de prêt et une édition d’offre rapide, ensuite une modification de l’assurance emprunteur.

 

Pourquoi préférez la déliaison au changement d’assurance empruteur ?

On pourrait poser la question différemment.

Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ? Ou qui à quel avantage à quoi ?

Le vendeur gagne de suite, mais c’est l’emprunteur qui prend le risque

Pour la première question « Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple », on revient toujours au même fondamentaux sur les intérêts divergents entre banquier, emprunteur et parfois courtier en crédit.

Le conseiller bancaire doit vendre de l’assurance emprunteur pour justifier auprès de sa direction de la qualité de son travail. Son employeur ne lui demande pas d’assurer correctement l’emprunteur. Si c’était le cas les contrats seraient de meilleurs qualités. Son employeur lui demande de dégager une marge et si possible la plus élevée possible. C’est ici que la quotité à 100% par personne ou par tête trouve généralement son explication.

La courtier en prêt est parfois pris en étau entre l’intérêt de son client (avoir le meilleur taux) et l’exigence de gain financier au niveau de la banque.

La banque reste son fournisseur et ce prêteur d’argent ne gagne pas assez avec le taux d’intérêt. Il doit vendre des produits complémentaires (ADE, assurance habitation,…). Le courtier vous fera donc miroiter un meilleur taux en contrepartie de le souscription de l’assurance groupe.

Le risque que vous prenez, selon eux aucun, puisque vous pouvez changer ensuite.

Ensuite, c’est plus tard, c’est du temps qui passe, un risque de refus si les bases d’équivalences de garanties n’ont pas été anticipées, le risque de tomber malade.

L’aspect santé et le côté formalité trop souvent oubliés

Sur le principe nous sommes tous un peu des procrastinateurs. Si l’on peut éviter de faire des formalités, on s’en passe.

Quand on nous présente une simulation de prêt, que l’assurance est chère, mais que l’on peut en changer, on va rapidement se projeter sur une formalité qui vaut le coup sur l’aspect économique.

Cependant, comme tout un chacun, on se voit immortel et dans l’impossibilité que notre état de santé change sur les 6 prochains mois. Sommes-nous tous devins ? Absolument pas.

Aussi, pour une poignée d’emprunteur, le temps qui passe aura un impact.

Un cas client m’a dernièrement marqué.

Couple de jeunes emprunteurs de 30 ans, primo accédants. Mr me contacte, car il a un petit souci au foie et souhaite anticiper un éventuel refus d’assurance.

Au final, une simple exclusion médicale sur la garantie ITT. Rassuré, il s’empresse de souscrire l’assurance de sa banque, car le banquier lui indique qu’il faut procéder ainsi pour avoir le meilleur taux. Il fallait bloquer ce taux avant qu’il soit augmenté le mois qui suit.

Il m’indique donc qu’il utilisera la loi Lemoine après avoir signé chez le notaire et validé son crédit.

Le connaissant à titre personnel, je sais qu’il doit réaliser des travaux qui vont durer dans le temps, a pas mal de déplacements professionnels sur les prochains mois et même une course de VTT d’ici une dizaine de semaines.

Pas le temps de remplir le questionnaire médical qui a été mis à sa disposition pour la substitution. Il doit travailler, effectuer son boulot et s’entraîner pour sa performance sportive.

2 mois passent après l’obtention du crédit. La course arrive et la photo sur instagram avec le message poignée cassé.

Reflexe professionnel, je l’appelle et lui dis qu’il a traîné et que pour gagner 10 minutes il se retrouvera avec une exclusion des problèmes liés à son poignée.

1 mois de plus passe.

Ici, j’apprend que son épouse est hospitalisée. Suspicion de méningite, ponction lombaire, le tableau clinique s’obscurcit. 1 semaine plus tard, elle est en réanimation avec un diagnostic de maladie rare.

Elle sera paralysée pendant 3 semaines d’une grande partie de ses membres. Elle sera en arrêt maladie durant 1 an et devra faire sur cette même durée de la rééducation.

Connaissant le contrat qu’ils ont souscrit sur les bons conseils de leur banque, elle sera indemnisée pour l’arrêt de travail. Cependant, un risque d’invalidité partielle n’étant pas à écarter sur la pathologie dont elle souffre, la prestation sera stoppée si son état de santé est considéré consolidé.

Le risque IPP n’étant pas assuré, ils pourraient perdre l’équivalent de 450 000€ de prestation et devoir revendre la maison puisque la prévoyance d’entreprise ne prend pas en compte les primes ponctuelles qu’elle touchait en complément de son salaire brut.

En synthèse, elle ne pourra pas changer d’assurance à cause d’un état de santé devenu défavorable, elle ne fera pas d’économie grâce au changement d’assurance de prêt et le plus grave, cela pourrait finir par la perte du bien qu’ils avaient mis des mois à trouver.

La santé ne se commande pas et donc ne se prévoit pas. Dès que vous vous engagez sur un contrat peu couvrant c’est vous qui assumez le risque.

Ce risque est multiplié quand certains conseillers, peu professionnels, vous disent de mentir à l’assurance pour avoir votre crédit.

Là aussi vous risquez de payer le prix de l’incompétence. Le coût peut d’ailleurs y être très élevé.

Alors oui, lors d’une mise en place de crédit immobilier, chaque économie n’est généralement pas un bout de chandelle. Cependant, ce peut être l’arbre qui cache la forêt.

Ici, 100% des perdants auront tenté leur chance.

Le conseil doit primer sur le taux

Dans certains organismes bancaires ou si les choses sont bien abordées avec la banque, la déliaison d’assurance est tout à fait faisable avant le déblocage de fonds.

Que l’on évoque le taux d’emprunt ou le taux d’assurance, la bonne combinaison ou la bonne approche viendra bien souvent de l’intermédiaire. On peut tout à fait être vendeur et bon conseiller à la fois.

Comme dans tout métier les niveaux de connaissances ou d’expertises sont différents entre les personnes que vous aurez l’occasion de solliciter.

Certains vous indiqueront qu’il faut prendre l’assurance de la banque et que vous pourrez changer avec une assurance équivalente. Ils vous demanderont 3000€ et ne feront que la moitié du travail.

D’autres avanceront sur votre demande de prêt en préparant le terrain et vous orienteront vers un courtier en assurance emprunteur pour la partie couverture d’emprunt. Ils vous demanderont 3000€ et feront un travail complet.

Oui dans les deux cas, vous aurez les mêmes honoraires. Parfois, vous paierez même plus cher un travail moins bien fait.

Le tarif n’est donc pas synonyme de qualité.

Vous devez trouver par vous-même le conseillé adapté en sortant le prix du critère de choix.

Écoutez celui qui vous dit qu’assurance emprunteur équivalence n’est pas le paramètre qui doit conditionner votre choix de protection.

Écoutez celui qui vous pose des questions pour connaître votre sensibilité au risque et ne se cantonne pas à l’envoi d’un simple devis comparatif.

Sélectionnez le bon intermédiaire est bien souvent ce qui vous permettra de trouver le bon équilibre au niveau rapport qualité prix.

Grâce à lui vous monterez en compétence rapidement et serez en capacité de faire les bons choix, c’est-à-dire vos propres choix.