Comment assurer un risque aggravé pour un achat immobilier sur Marseille ?

Lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier sur Marseille ou aux alentours, on a généralement besoin de recourir au crédit immobilier.

Or, lorsque l’on est malade ou que l’on a des antécédents de santé, l’accès à l’assurance obligatoire couvrant le prêt est plus difficile à obtenir.

La question ne sera donc pas de savoir s’il vaut mieux faire sa demande d’emprunt au Crédit Agricole Alpes Provence Marseille Prado ou à la Caisse d’Epargne Vieux Port Canebière.

L’accord de votre prêt immobilier dépendra grandement de votre état de santé car un questionnaire médical sera à compléter. En assurance emprunteur, on parlera de risque aggravé de santé.

Qu’est ce qu’un risque aggravé de santé quand on fait une demande de crédit immobilier ?

Un risque aggravé de santé désigne une situation où votre état médical entraîne une probabilité plus élevée de décès, d’invalidité ou d’incapacité par rapport à la population de référence (celle qui a permis de calculer les taux d’assurance du contrat initial).

Concrètement, lorsqu’une pathologie est déclarée dans le questionnaire médical de l’assurance emprunteur (diabète, cancer, maladie cardiaque, etc.), l’assureur considère que votre profil sort du cadre standard. Cela peut avoir plusieurs conséquences :

• un refus d’adhésion total ou partiel,
• une exclusion de garantie ciblée (par exemple sur l’incapacité temporaire de travail)
• l’application d’une surprime qui majore vos cotisations pour compenser le risque accepté.

Face à ces difficultés, la convention AERAS (« S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ») a été instaurée pour faciliter l’accès à l’assurance de prêt immobilier.

Elle offre, sous conditions (420 000€ d’emprunt et fin de crédit avant vos 71 ans), un parcours d’examen médical en plusieurs niveaux (3 niveau maximum) et permet, dans certains cas, de limiter les surprimes ou d’éviter une exclusion systématique.

 

Quelles sont les alternatives en cas de refus d’assurance emprunteur ?

En cas de refus d’assurance emprunteur, plusieurs alternatives existent pour préserver votre projet immobilier.

La première consiste à vérifier si vous pouvez bénéficier de la convention AERAS

Toutefois, si vous êtes refusé au niveau 3 AERAS, appelé « pool des risques très aggravés de santé », cela signifie que les assureurs sollicités n’ont pas pu vous proposer de couverture adaptée.

À ce stade, l’accompagnement d’un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour risques aggravés de santé pourra vous apporter une expertise complémentaire.

Ce professionnel maîtrise les pratiques médicales des assureurs, sait anticiper les exclusions ou surprimes et identifie les contrats réellement accessibles aux profils médicaux complexes.

Lorsque vous avez eu un cancer ou souffrez d’une affection longue durée, il est d’ailleurs recommandé de prendre contact avant même de vous rendre dans votre établissement bancaire ou de contacter un courtier immobilier.

En effet la problématique de l’assurance est généralement centre dans le dossier de crédit d’une emprunteur malade.

Toujours en cas de refus, vous pouvez envisager une délégation d’assurance, rendue possible par la loi Lagarde.

Elle consiste à choisir une assurance externe, souvent plus flexible et mieux adaptée aux risques médicaux aggravé.

Cette solution permet non seulement de contourner les blocages bancaires mais aussi d’obtenir des garanties cohérentes avec la protection dont un emprunteur a réellement besoin.

Pour rappel votre assurance de prêt devra respecter les critères d’équivalences de garantie pour être accepté par votre banque.

Ainsi vous devrez respectez cette équivalente sur les garanties exigée par la banque :

• décès
• PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)
• IPT (invalidité permanente totale)
• IPP (invalidité permanente partielle)
• ITT (incapacité temporaire totale)

Un courtier assurance de prêt spécialisé saura, selon votre banque, les garanties à intégrer à votre contrat. Ces garanties et les différents critères seront précisés sur la fiche standardisée (FSI) remise par votre conseiller bancaire dès la première simulation de prêt. C’est une obligation légale tout comme le fait de vous indiquer que vous avez le droit de changer d’assurance avec la Loi Lemoine.

 

Comment sont fixés les tarifs d’assurance de prêt en cas de risque de santé ?

Le tarif d’une assurance emprunteur repose sur une analyse statistique de la mortalité et de la morbidité au sein d’une population de référence.

L’assureur fixe d’abord un prix de base tenant compte de l’âge, de la durée du prêt et du capital emprunté. Ce tarif standard peut ensuite être ajusté en fonction des réponses apportées dans le questionnaire médical.

Si une maladie est déclarée, l’assureur peut appliquer une surprime, c’est-à-dire une majoration du coût, afin de couvrir le risque supplémentaire plutôt que de refuser ou d’exclure la pathologie.

Si votre cotisation d’assurance indiqué sur le devis est de 30€, elle passera à 60€ si le médecin conseil propose une surprime de 100%.

Il faudra viser les compagnies adéquates à votre risque médical si vous souhaiter réduire le montant de votre surprime. Pour un diabète par exemple, des compagnies proposera une majoration de 50% quand d’autres, avec un dossier médical identique, vous indiqueront qu’ils augmentent le taux d’assurance de base de 100%

Le fait de résider à Marseille pourra avoir une incidence chez certains assureurs. Une poignée de compagnie a prévu un prix plus bas pour les emprunteur de grosses agglomérations.

Les ajustements tarifaires impacteront directement le calcul du TAEA (taux annuel effectif d’assurance), qui s’intègre dans le TAEG (taux annuel effectif global). Le TAEG regroupe l’ensemble des coûts liés au crédit immobilier :

• Intérêts du crédit fixé selon le taux nominal
• frais annexes (frais de dossier, hypothèque, coût de la caution CAMCA, Crédit Logement ou Saccef, frais courtage)
• assurance emprunteur (uniquement la part obligatoire de la cotisation)

Pour que la banque puisse accorder un prêt immobilier, le TAEG doit obligatoirement rester inférieur au taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Ainsi, un tarif d’assurance trop élevé peut compromettre l’octroi du crédit. Pour éviter cette situation vous aurez tout intérêt à ce que votre intermédiaire en assurance maitrise bien ce sujet car vous ne pourrez pas ici compter sur votre conseiller bancaire pour avoir une solution.

 

Quel peut être le rôle d’une association de malades sur Marseille ?

Lorsque l’on souffre d’une pathologie ou d’une maladie chronique, il ne faut pas négliger l’appui potentiel des associations Marseillaise.

En effet certaines association peuvent avoir des contacts avec des courtier locaux ou nationaux qui maîtrisent le sujet du risque aggravé.

A notre niveau, certaines associations nous mettent en relations avec des emprunteurs qui subissent des exclusions sur les garanties ITT ou se voir fortement majorer à cause de leur risque médical.

Vous trouverez ci-dessous quelques association de malades basé sur Marseille et qui ont potentiellement des solutions pour vous aider.

Certaines ont d’ailleurs des remontées de malades étant déjà passé par ce qui est parfois le parcours du combattant.

Nom de l’association	Adresse	Maladie concernée
France Parkinson – Comité 13 Marseille	12 rue des Lices, 13007 Marseille	Maladie de Parkinson
Association Marseille Diabète	11 rue Montgrand, 13006 Marseille	Diabète
Association des Malades Cardiaques (AMC)	3 boulevard Jourdan, 13014 Marseille	Maladies cardiovasculaires
Club Cœur et Santé de Marseille	Centre Cardiovasculaire Valmante, 100 traverse de la Bouffonne, 13009 Marseille	Maladies cardiovasculaires
SOS Cancer du Sein PACA et Corse	11 rue de la Providence, 06100 Nice	Cancer du sein
Ligue contre le Cancer – Comité 13	430 avenue de Lattre de Tassigny, 13009 Marseille	Cancers en général
Association Française des Hémophiles et Malades de Willebrand	270 boulevard de Sainte-Marguerite, 13009 Marseille	Hémophilie et maladie de Willebrand
Association Française des Malades du Myélome Multiple (AF3M)	38 rue Frédéric Joliot Curie, 13013 Marseille	Myélome multiple
France Rein	19 boulevard Malesherbes, 75008 Paris	Maladies rénales
Réseau PACA SEP	264, rue Saint Pierre 13005 Marseille	Sclérose en plaques
ADDICT ACTION 13	93 La Canebière 13001 Marseukke	Addictions (alcool, drogues …)
UNAFAM – Délégation 13	28 rue Bérard, 13005 Marseille	Troubles psychiques (dépression, choc post traumatique
Bipolaire Provence	Maison des Associations, boîte 447, 13001 Marseille	Troubles bipolaires
Des Psys dans la Cité	76 rue Breteuil, 13006 Marseille	Santé mentale
ALLO Alzheimer	485 avenue du Prado, 13008 Marseille	Maladie d’Alzheimer
Association AMMi	Adresse non spécifiée	Maladies mitochondriales
AIDES – Antenne Marseille	25 bis rue de la Palud, 13001 Marseille	VIH/SIDA
GEFLUC Marseille	30 rue Montgrand, 13006 Marseille	Cancers en général (thryroïde, sein, os….)
Fédération Nationale des Laryngectomisés	28 traverse des Deux Tours, 13013 Marseille	Laryngectomie

Dans le cadre de nos activités de courtage en risque aggravé, sachez que nous sommes à même de proposer une étude rapide pour :

• les cancers du sein guéris (après la fin des traitements)
• les diabétique de type 1 ou de type 2
• les séropositifs
• une RCH ou une maladie de Crohn
• les cancers de la prostate ou des testicules si les traitements médicaux sont terminées
• nombre de risques cardiaques (stents, pontage, infarctus, maladie coronarienne,…)
• AVC

Votre association de patients ou de malades vous permettra ainsi de ne pas vous adresser à des plateformes industrielles de type comparateur d’assurance. bien souvent, lorsque vous obtenez une proposition sur ces outils, le coût pourra être réduit pour un courtier expérimenté.