Changement d’assurance emprunteur Caisse d’Epargne Ile de France
une couverture décès PTIA IPT et ITT en cas de maladie ou d'accident
réduire sa mensualité d'emprunt en souscrivant une contrat externe en délégation
- 31 janvier 2024
- Envoyé par : Assurances
- Catégories: Caisse d'Epargne, Changer d'Assurance
La Caisse d’Epargne Ile de France vient de vous adresser votre offre de prêt immobilier ? Vous venez de prendre conscience que le coût d’assurance n’est pas neutre et que vos premières cotisations sont importantes ?
Saviez-vous que le changement d’assurance sur un crédit immobilier était une solution permettant de réduire le coût d’un emprunt ?
Le changement d’assurance emprunteur peut être effectué au moment où vous recevez votre offre de prêt mais aussi après sa signature. Si vous empruntez pour un achat en VEFA, une construction ou que votre emprunt prévoit une période de préfinancement, il ne sera pas utile d’attendre la fin du déblocage des fonds pour souscrire une assurance externe et résilier le contrat CNP de la banque
Souscrire délégation et changer d’assurance sur un prêt immobilier Caisse d’Epargne Ile de France permet de passer sur des cotisations fixes. Cela permet également d’améliorer le fonctionnement de certaines garanties.
Notre comparateur d’assurance emprunteur vous indiquera votre taux d’assurance emprunteur personnalisé. Pour bénéficier des meilleurs tarifs d’assurance emprunteur ou bien régler un problème sur l’assurance du crédit (taux d’usure, garanties ITT/IPT refusées, surprime, …) contactez-nous directement 📞 04 67 64 00 17
Changer d’assurance emprunteur : un moyen de réduire le TAEG de son crédit immobilier ?
Dans le cas des prêts souscrit par l’intermédiaire de la Caisse d’Epargne Ile de France, vous avez tout intérêt à vous pencher sur les moyens de baisser votre TAEG d’emprunt. Comme pour nombre de banque il existera une différence non négligeable entre :
- Le taux de l’emprunt qui a été négocié
- Le TAEG qui sera affiché sur votre contrat de prêt (taux du crédit + frais annexe obligatoire dont l’assurance)
- Le TAEG que vous allez réellement payer (taux du crédit + frais annexe obligatoire dont l’assurance + part facultative de l’assurance emprunteur)
Pour cela il faudra généralement souscrire une délégation d’assurance et remplir les critères par garantie pour obtenir un contrat équivalent.
Comme tout emprunteur, passé par un courtier immobilier ou pas, vous pourrez avoir négocié un taux de crédit de 3%, avoir un TAEG affiché de 3.80% et payer 4.50%.
Vous n’aurez pas eu d’explication sur l’impact que peut avoir l’assurance dans un TAEG. Vous n’aurez pas eu non plus d’explication sur la partie facultative de ce même contrat.
On vous aura au mieux indiqué, que le changement d’assurance permettrait de baisser votre cotisation d’assurance. Néanmoins la quotité d’assurance étant difficilement modifiable après acceptation de l’offre, le gain ne sera pas aussi important que si vous aviez sollicité un courtier assurance emprunteur pour une mise en place de délégation avant édition de l’offre.
Après acceptation de l’offre de prêt de la Caisse d’Epargne Ile de France, le changement d’assurance vous permettra de faire un gain financier mais aussi d’augmenter votre couverture en cas d’ITT (incapacité temporaire totale) ou d’IPT (invalidité permanente totale).
Concernant l’aspect financier et les économies réalisables deux points sont à connaître :
- Il est possible de passer sur une cotisation d’assurance fixe en lieu et place de la cotisation dégressives CNP. Bien que la mensualité de prêt soit fixe, le système de crédit en place à la Caisse d’Epargne Ile de France est défavorable sur l’aspect facturation. Le taux d’assurance est appliqué sur le capital restant dû, permettant ainsi à la banque de vous facturer 50 à 60% du coût global du contrat en seulement quelques années (regardez le coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans dans votre simulation de crédit).
- Un gain possible sur le coût d’assurance sur la durée du crédit : si vous êtes salarié du privé, fonctionnaire, chef d’entreprise et non-fumeur vous allez très certainement réduire votre cout d’assurance de 30 à 60%. Le contrat CNP proposé par la Caisse d’Epargne est généralement plus élevé en tarif que les contrats en délégation. Nous allons le voir, ce prix élevé n’est pas forcément justifié par une qualité de garantie supérieure. Au contraire…….
Concernant l’aspect qualité de garantie, le changement d’assurance vous permettra :
- De couvrir l’invalidité partielle, le contrat CNP ne couvre cette garantie qu’en option
- De bénéficier du solde de votre crédit en cas d’IPT. Ce fonctionnement de garantie n’est pas celui du contrat CNP
- Ne plus avoir de prestation IPT et ITT qui soit plafonnée à votre revenus. Là aussi, une question d’option. Si vous ne payez pas encore un supplément de cotisation vous n’aurez peut être aucune indemnisation.
Bien évidemment il est possible d’obtenir des fonctionnements plus qualitatifs chez un assureur alternatif (souscription d’un contrat externe à la banque).
En revanche, tout ceci ne s’obtient pas en appuyant sur un bouton ou en se rendant sur un simulateur d’assurance. En changeant d’assurance par des fonctionnements automatisés ou des courtiers dont l’assurance emprunteur n’est pas réellement le métier, vous pourrez parfois être perdant.
Les outils automatiques proposant une délégation d’assurance calcule une équivalence non pas sur le contrat que vous aviez souscrit mais sur le contrat que vous auriez dû souscrire.
Il ne faut donc pas succomber aux chants des sirène sur la résiliation avec garanties équivalentes à celle de la banque. Interroger un expert en assurance emprunteur permet de rapidement comprendre les fonctionnements et point important non repris dans les devis.
Pour autant, cet aspect équivalence de garantie devra être pris en compte dans les comparatifs pour qu’ensuite la Caisse d’Epargne Ile de France accepte votre changement d’assurance.
Comment trouver une assurance emprunteur équivalente à celle proposée par la banque ?
l'équivalence de garantie sur le contrat d'assurance prêt immobilier CNP
Ci-dessous voici la liste des points sur lesquels le contrat que vous sélectionnez devra être en adéquation avec celui de la banque sur la partie garanties :
Pour la garantie décès PTIA :
- Garantir les déplacements à l’étranger (motif professionnel ou humanitaire)
- Couvrir le prêt immobilier jusqu’à son terme (la CNP résiliera la garantie PTIA à votre 67ème anniversaire ou si vous partez à la retraite en cours de contrat)
Pour la garantie PTIA :
- Couvrir le prêt immobilier jusqu’à son terme et les déplacements dans le monde entier
Pour la garantie incapacité (arrêt de travail / ITT) :
- Couvrir l’emprunt jusqu’à son terme (CNP assure l’ITT jusqu’à 67 ans ou mise en retraite)
- Une franchise de 3 mois maximum sera acceptée en cas d’incapacité totale (ITT)
- Evaluation de l’arrêt de travail en fonction de la profession exercée en cas d’incapacité (sauf si vous êtes inactif à la souscription du contrat)
- Les travailleurs non-salariés (chef d’entreprise) devront avoir un contrat dont les prestations ne se limitent pas à la perte de revenu. Les salariés et fonctionnaires pourront présenter un contrat indemnitaire.
- Avoir un contrat qui verse entre 50 et 99% de la prestation prévue au contrat si vous êtes inactif
- Obtenir un contrat qui couvre les affections dorsales ou psychiques sans condition d’opération ou d’hospitalisation
Pour la garantie invalidité (IPT) :
- La garantie IPT ne doit pas cesser avant le terme du crédit immobilier (la CNP arrête de couvrir ou de vous indemniser à vos 67 ans
Dans le cas d’un investissement locatif, seules les garanties décès PTIA vous seront demandées. C’est d’ailleurs sur ce type de crédit que la baisse de cotisation d’assurance sera la plus forte. Elle peut atteindre 70 % si vous avez moins de 40 ans.
Niveau conseil pour le choix du contrat en délégation d’assurance nous préconisons à minima de passer sur une délégation d’assurance ayant :
- Des prestations forfaitaires en IPT et ITT
- Le rajout d’une couverture en cas d’invalidité partielle.
Si vous faites un investissement locatif, seules les garanties décès PTIA vous seront demandées. Vous n’aurez donc que les critères en lien avec cette garantie à remplir.
Si vous souhaitez être correctement couvert nous vous encouragerons à souscrire une prestation ITT forfaitaire et à rajouter une couverture IPP.
Le fait de passer en cotisation fixe sera un plus.
Si votre contrat CNP contient des surprimes, des réserves ou bien encore des exclusions médicales, nous vous conseillons une étude sur mesure via un courtier spécialisé dans les risques aggravé de santé
La Caisse d’Epargne Ile de France vous accordera t’elle la délégation d’assurance ?
liste des contrats emprunteur acceptés pour une délégation
La délégation sera accordée avant ou après édition de l’offre de prêt à condition de fournir un contrat équivalent aux exigences de la banque en terme de couverture.
Vous trouverez ci-dessous une liste de contrats d’assurance emprunteur que nous pouvons commercialiser. Ils ont généralement une version de base et une version contenant des options.
Selon les versions de contrat d’assurance, la banque sera en droit de vous opposer un refus de délégation d’assurance.
Spécialisé dans les assurances de prêt immobilier, nous connaissons bien entendu les contrats et les options qui seront acceptées soit pour une déliaison soit sur une substitution.
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Nom de la Caisse Régionale |
Agence bancaire qui a fait le crédit immobilier |
Contrat d’assurance de prêt immobilier proposé et décision associée |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Paris |
Le contrat AXA – ASSUREA DIGITAL sera accepté si vous avez inclut l’option rachat psy |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Charenton Le Pont |
Dans sa version de base l’assurance prêt GENERALI n°7325 ne sera pas accepté |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Levallois-Perret |
Le contrat Malakoff Humanis ASSUREA LATITUDE sera refusé si vous n’avez pas le rachat des affection dos et psy |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Choisy Le Roi |
La Garantie Emprunteur Macif GEM18050010 sera acceptée mais la prestation en cas de problème de dos sera limité à votre perte de revenus |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Le Perreux sur Marne |
L’assurance emprunteur AFI ESCA sera accepté sans option complémentaire |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Marcoussis |
Le contrat Generali Eco Emprunteur GEN7331001 sera accepté avec le certificat d’équivalence de garantie |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Crosne |
Le contrat assurance emprunteur CNP PREMIUM n°2795N (CBP Kereis) sera accepté |
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CAISSE D’EPARGNE ILE DE FRANCE |
Agence de Domont |
Le contrat Naoassur (Suravenir) sera refusé s’il est souscrit dans sa version de base |
Le fait que le contrat soit à cotisations fixes ou dégressives ne sera pas un élément pris en compte pour l’équivalence de garantie. Il en sera de même si vous avez une exclusion de garantie suite à un déclaratif santé.
Comment baisser son taux d’assurance et son TAEA à la Caisse d’Epargne Ile de France ?
TAEG avec et sans assurance CNP
TAEG avec délégation
Le taux d’assurance et la TAEA (taux annuel effectif d’assurance) sont deux indicatifs du prix de l’assurance dans un crédit immobilier.
Le TAEA est intéressant car il donne le poids de l’assurance emprunteur dans le prêt. Le taux d’assurance est le taux qui s’applique en moyenne sur le capital initialement emprunté.
Dans le cas de la Caisse d’Epargne, un taux s’appliquera chaque mois sur le capital restant dû. Le contrat CNP vendu par la banque en même temps que le crédit permet ainsi de maximiser la marge de la banque.
Si vous avez entre 40 et 45 ans, la CNP appliquera un taux d’assurance d’environ 0.60%. Ce taux ne se compare pas avec celui du crédit immobilier proposé par la banque puisque la formule de calcul qui s’applique ensuite est différente de celle qui permet de calculer les intérêts d’un prêt.
Les 0.60% s’appliqueront par exemple sur 400 000€ si c’est la somme que vous assurez (prêt de 400 000€ assuré à 100% pour les garanties décès PTIA IPT ITT).
400 000€ * 0.60% = 2400€. En mensuel cela fait une cotisation d’assurance de 200€ (2400€ / 12).
Si vous êtes salarié cadre, non-fumeur, et que vous optez pour une délégation d’assurance à cotisation fixe, la première cotisation d’assurance sera de 66€ par mois. Comme vous le voyez la baisse sur la mensualité d’emprunt globale est importante (200€ vs 66€). Si vous empruntez à 2 et êtes couvert à 100% chacun, vous doublerez les gains en changeant d’assurance. Dans cet exemple, un couple baissera sa mensualité de prêt de 268€ par mois grâce à la substitution.
Si l’on résonne en TAEA c’est un peu différent.
Le TAEA = TAEG assurance comprise – TAEG sans assurance.
Si l’on reste dans une réflexion sur le taux (c’est le jargon des courtiers immobiliers) ,voici ce que cela donne suivant si vous souscrivez l’assurance de la banque ou une délégation d’assurance.
Nous avons pris un exemple qui pourrait être le vôtre. La Caisse d’Epargne Ile de France vous offre un taux de 4% sur 20 ans. Vous empruntez 300 000€. S’ajoute à cela 4000€ de frais divers entre la caution Saccef (organisme de cautionnement de la Caisse d’Epargne Ile de France) et les frais de dossier de la banque.
Le tout va former le TAEG hors assurance. En ajoutant caution Saccef et frais de dossier, votre taux nominal de 4%, vient de passer à 4.24%.
Le TAEG incluant l’assurance emprunteur, il va augmenter en fonction de votre âge (plus vous êtes âgé et plus l’assurance est chère).
Voici les TAEG assurance comprise sur différents âges et en incluant le tarif de l’assurance CNP de la Caisse d’Epargne Ile de France :
- Tableau de TAEG avec et sans assurance CNP
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TAEG Hors assurance sur 20 ans |
TAEA avec assurance prêt CNP |
TAEG assurance comprise sur 20 ans |
|
28 ans |
4,24% |
0,301% |
4,541% |
|
35 ans |
4,24% |
0,379% |
4,619% |
|
40 ans |
4,24% |
0,426% |
4,666% |
|
48 ans |
4,24% |
0,582% |
4,822% |
|
53 ans |
4,24% |
0,767% |
5,007% |
|
57 ans |
4,24% |
0,844% |
5,084% |
Avant d’inclure le coût de l’assurance CNP, votre TAEG hors assurance est toujours de 4.24%.
Une fois intégré le coût d’assurance le TAEG assurance comprise va augmenter. Entre un emprunteur de 28 ans et un de 53 ans, il y aura un écart de TAEG de quasiment 0.50%.
A 53 ans votre TEAG assurance comprise sera de 5.007%, alors que votre taux d’emprunt initial était de 4%. Comme je l’indiquais en première partie d’article, le TAEG ne prend en compte que la partie obligatoire de l’assurance emprunteur. Ainsi, si vous et votre conjoint êtes assurés, par choix ou sur les conseils de la banque à 100% chacun, votre offre de prêt indiquera toujours 5.007%. La part d’assurance du conjoint étant considérée comme facultative, elle ne viendra pas augmenter le TAEG indiqué dans l’offre de crédit immobilier.
En revanche, comme vous la payez, il est possible de recalculer votre TAEG réel. Si je recalcule le TAEG en incluant la part d’assurance obligatoire ET la partie d’assurance facultative, votre TAEG réel passe à 5.75%.
Si un courtier immobilier vous a indiqué qu’une bonne négociation a été mené et qu’il a obtenu le taux de prêt plus bas, vous aurez tout intérêt à recalculer votre TAEG vous-même. En effet il y aura ici 43% de surcoût entre le taux nominal annoncé et la TAEG réellement payé. Passer de 4% à 5.75% ce n’est pas neutre.
Bien entendu, le fait de changer d’assurance après avoir signé l’offre de prêt de la Caisse d’Epargne Ile de France baissera votre TAEA et donc votre TAEG. Néanmoins certaines choses ne seront plus forcément négociables une fois le crédit signé et les fonds débloqués.
Voici l’impact du changement d’assurance sur le TAEG de crédit de la Caisse d’Epargne Île de France
- Tableau de TAEG avec une délégation d’assurance
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TAEG Hors assurance sur 20 ans |
TAEA avec une délégation d’assurance |
TAEG assurance comprise sur 20 ans |
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28 ans |
4,24% |
0,098% |
4,338% |
|
35 ans |
4,24% |
0,134% |
4,374% |
|
40 ans |
4,24% |
0,205% |
4,445% |
|
48 ans |
4,24% |
0,417% |
4,657% |
|
53 ans |
4,24% |
0,521% |
4,761% |
|
57 ans |
4,24% |
0,589% |
4,829% |
Comme on le voit ici, le TAEG hors assurance reste le même. En revanche le TAEA qui représente le coût de l’assurance dans le crédit est moindre. Peu importe l’âge, le TAEA est 0.20% inférieur au contrat CNP avec une délégation d’assurance. A 53 ans le TAEG assurance incluse (délégation d’assurance) est de 4.76% vs 5,007% avec l’assurance de la banque.
Si je calcule le TAEG réellement payé (si vous avez emprunté en couple idem exemple précédent), il sera se 5.26%. En changeant d’assurance vous baisserait donc votre TAEG de 0.49%
Je résumerai donc cette situation en vous indiquant qu’en passant par un expert de l’assurance emprunteur votre taux global d’emprunt pourrait être baisse de 0.49%.
La réflexion sur l’assurance peut donc générer un gain qui dans nombre de cas sera supérieure à la négociation du taux de crédit. Comme dans chacun des métiers, il conviendra donc d’être accompagné pour un professionnel en capacité d’apporter autre chose que le prix.
Ceci est d’autant plus vrai en assurance emprunteur puisqu’il y aura là aussi nombre de point technique qui ne figureront pas dans le devis.
Question réponse sur l’assurance prêt immobilier de la Caisse d’Epargne Ile de France
L’assurance prêt immobilier proposée est-elle la même dans toutes les caisses régionales ?
Comment la convention AERAS peut-elle m’aider à obtenir une assurance prêt immobilier ?
Est-il obligatoire de s’assurer pour un prêt immobilier ?
Que se passe t’il si vous avez une exclusion ou une surprime sur l’assurance prêt immobilier ?
Pourquoi l’assurance est dégressive dans mon tableau d’amortissement ?
Comment procéder pour avoir des cotisations d’assurance fixe sur la durée du crédit ?
Lorsque vous avez en main votre simulation de prêt ou avez lu votre offre de crédit, plusieurs questions peuvent apparaître. Pour des questions personnalisées n’hésitez pas à utiliser votre formulaire de contact. Vous pourrez ainsi nous adresser votre simulation de prêt, votre offres, votre tableau d’amortissement ou tout autre document en rapport avec votre questionnement.
La Caisse D’épargne propose le contrat CNP dans toutes ses caisses régionales et les garanties sont effectivement les mêmes. En revanche on note quelques petites différences tarifaires. De plus les option prestations forfaitaires ou couverture invalidité partielle IPP peuvent être ajouté selon le conseiller. Parfois une offre Kereis pourra être proposée. Il s’agit de contrat qui s’apparente à une délégation. Ce peut être le cas si la banque sent qu’elle est en concurrence ou si vous avez un risque aggravé de santé. Ces contrats restent toutefois plus cher qu’une délégation d’assurance classique et ne sont pas toujours qualitative. Le contrat d’assurance prêt BPCE aura par exemple lui aussi des prestations indemnitaires pour les garanties ITT et IPT. De plus les exclusions seront nombre et le tarif dégressif selon le capital restant dû. Dernier point les conseillers bancaires ne maitrisant pas les adhésions en délégation d’assurance, il existera nombre de cas où le déclaratif de risque sera mal effectué et les fausses déclarations seront à votre charge.
Si vous déclarez un risque aggravé de santé dans le questionnaire de la CNP, vous aurez droit à la convention AERAS. Votre dossier pourra être étudié à différent niveau. On parle de niveau 1 ou niveau 2 AERAS. En revanche vous n’accèderez au niveau 3 que si vous empruntez moins de 420 000€ et finissez de rembourser le crédit avant vos 71 ans. La convention AERAS n’oblige ni la CNP ni les autres assureurs à accepter votre adhésion. Vous pourrez ainsi avoir un refus d’assurance, des refus de garanties, des exclusions ou encore des surprimes.
La banque vous imposera de souscrire une assurance emprunteur pour vous accorder le crédit. Des garanties décès PTIA vous seront demandé pour un prêt relai ou un investissement locatif. Pour un prêt de résidence principale la banque exigera une couverture décès PTIA IPT ITT. On parle aussi de couverture décès invalidité incapacité. Vous pourrez en revanche demander une délégation d’assurance dès que la simulation de prêt vous sera remise. C’est un droit conféré par la Loi Lagarde et la banque a interdiction d’augmenter le taux du crédit. Vous pourrez aussi résilier l’assurance emprunteur à tout moment avec la Loi Lemoine. Ici il faudra attendre l’édition ou la signature de votre offre de prêt
En cas d’exclusion ITT ou de surprime, le crédit devrait être accordé. Du moment que l’exclusion est partielle, c’est-à-dire limité à votre maladie, la garantie sera accordée et cela ne pose donc pas de souci à la banque. La surprime augmentera, elle, le prix du contrat d’assurance. Pas de souci sur l’accord du prêt non plus. En revanche si la surprime fait augmenter le TAEG de manière trop importante, le taux d’usure pourra être dépassé. Dans ce cas la banque vous refusera de vous accorder le crédit. Il faudra alors faire baisser le coût de l’assurance emprunteur obligatoire. Ce point étant assez technique, il conviendra de nous contacter pour voir sur quel poste agir. En sélectionnant une délégation d’assurance sénior ou adapté à votre risque aggravé de santé, la situation doit pouvoir être débloque dans des délais raisonnables.
La cotisation du contrat CNP est calculée chaque mois en fonction du capital restant dû. Ainsi le taux d’assurance s’applique à chaque fraction de capital restant dû dans le tableau d’amortissement. Les crédit BPCE ont été conçu afin de lisser l’amortissement du crédit sur votre cotisation d’assurance. Vous avez ainsi une mensualité assurance incluse qui est fixe tous les mois. Ce type d’amortissement de crédit à pour effet de ralentir l’amortissement de crédit. Ainsi vous remboursez mois de capital, payez un peu plus d’intérêt et aura des IRA (indemnité de remboursement anticipé) qui coûteront plus cher. Si vous souscrivez une délégation d’assurance en même temps que le crédit la banque appliquera un amortissement classique et ne serez pas pénalisé. Si vous attendez d’avoir le prêt pour ensuite changer d’assurance comme le suggère parfois le courtier immobilier ou le conseiller bancaire, vous resterez pénalisé puisque la Loi Lemoine interdit désormais à la banque de modifier l’amortissement du crédit quand on demande à changer d’assurance. Le prix de l’assurance baissera mais l’amortissement du prêt ne sera pas modifié.
En souscrivant une délégation d’assurance vous pourrez accéder à des contrats donc la cotisation sera fixe. Vous aurez accès à des contrat dont les primes ont été lissées sur la durée du prêt. D’autres seront calculé sur le capital emprunté. Si vous avez prévu de réduire la durée de votre emprunt, de faire un remboursement anticipé partiel, contacter un courtier assurance emprunteur pour bien choisir votre contrat car cela aura une incidence sur la cotisation. Une réflexion doit également être mené sur le choix du contrat à cotisation fixe quand vous avez une période de préfinancement ou un différé d’amortissement.
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Assurance prêt immobilier de la Caisse d’Épargne Ile de France
Après analyse de votre dossier, nous trouverons ensemble la meilleure solution d’assurance pour votre prêt immobilier